El negocio inmobiliario es, sin lugar a duda, uno de los sectores que más controversia despierta tanto entre los economistas y/o analistas como entre el ciudadano de a pie. Su peso en la economía española, así como la importante inversión que supone para una persona adquirir una vivienda, convierten al sector inmobiliario —y su evolución— en un tema habitual de discusión.
Una de las cuestiones más debatidas en los últimos años tiene como protagonista al stock de vivienda pendiente de venta. Esta variable tiende a interpretarse como la palanca fundamental para el reinicio de la actividad promotora o de la intermediación minorista entre particulares. Sin embargo, su relevancia en este sentido cada vez es menor, y varias señales apoyan esta afirmación.
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Primero porque mientras que la cifra de stock pendiente de venta en España oscila entre las 390.000 y las 535.000 viviendas, según diversas fuentes, se observa ya una importante recuperación en la actividad de obra nueva en múltiples áreas del país. Los últimos datos del Ministerio de Fomento arrojan que la producción de viviendas superó las 49.000 unidades en 2015, una cifra que estimamos seguirá creciendo este año de acuerdo a las compras de suelo finalista que se están cerrando.
En segundo lugar, por el aumento de las transacciones donde el comprador y vendedor son personas físicas. De acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado, las compraventas encadenan dos años consecutivos de subidas (un 24% más en 2014, y un 9% más en 2015, en tasa interanual). Además, en Solvia hemos analizado que este repunte se ha producido fundamentalmente en las transacciones que se realizan entre particulares, pasando esta cifra de representar el 51% del volumen total en 2012 al 63% en 2015. La causa es que el stock pendiente de venta no concentra su exposición en las zonas de demanda más sólida y solvente. Esto impulsa el retorno de la actividad promotora; las transacciones de viviendas de segunda mano entre particulares —en buena ubicación—, y las ventas de suelo.
En Solvia detectamos que incluso en zonas donde sí existe stock pendiente de vivienda, la demanda prefiere nuevos desarrollos. La duda ahora es, ¿hay riesgo de abandono del stock? Pensamos que no. En este sentido, creemos que su reducción es cuestión de tiempo pero también requiere una gestión profesional y eficaz que mejore la calidad de los activos y su capacidad de venta. En esta tarea, el papel de los servicers inmobiliarios seguirá siendo crucial.
Javier García del Río es director general de Solvia.
