La recuperación en el sector inmobiliario, sobre todo en empresas con buenos activos en oficinas o superficies comerciales, hace que el mercado esté mirando con interés lo que hará Metrovacesa, el otrora gran jugador del mundo del ladrillo. Actualmente controlado por Santander y fuera de la Bolsa desde 2013, la compañía ha limpiado su balance y ha creado una estructura perfecta para volver a cotizar. La clave ahora está en saber en qué momento intentará volver a seducir a los inversores.
El pasado diciembre, la compañía lanzaba tres ampliaciones de capital y disgregaba el hasta entonces tóxico negocio de suelo y promoción en otra sociedad. Por un lado, la histórica Metrovacesa se quedaba con los inmuebles en renta, es decir, la actividad de alquilar de oficinas. Por esta actividad recibe un flujo de alrededor de 88 millones de euros al año, según los ingresos de 2014 declarados en el registro. A su vez, disgregaba la sociedad Metrovacesa Suelo y Promoción, para el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios.
La joya de la corona
La parte patrimonialista de Metrovacesa se convierte en la joya de la corona, con unos activos valorados en 4.100 millones, según la propia empresa. Esos inmuebles situarían a una Metrovacesa cotizada casi en el mismo nivel que la socimi Merlin Properties (cotizada en el Ibex 35) y de la catalana Colonial, que actualmente negocia que Qatar Investment Authority se convierta en su principal accionista.
Expertos del mercado perciben que la nueva Metrovacesa acabará en el parqué a medio plazo. Con 1.800 millones en deuda, un ratio aceptable respecto al valor de sus activos, puede despertar el interés de inversores y permitiría hacer caja a los actuales accionistas, unas entidades financieras que han limpiado el balance a base de ampliaciones de capital y aportación de inmuebles. Sin duda, cuenta con otra ventaja, la gran calidad de sus edificios, lo que puede atraer fácilmente a inversores, según los expertos.
Aunque desde Metrovacesa declinan hacer comentarios sobre esta posible operación, el mercado ve incluso que la vuelta a la cotización puede hacerse en base al régimen de las socimis, a semejanza de la estructura de Merlin. Estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, además, se benefician de una fiscalidad favorable, ya que no pagan el Impuesto sobre Sociedades a cambio de contar con la obligación de repartir dividendos. No hay que olvidar tampoco que el viento sopla a favor de este tipo de empresas, que han conseguido captar cientos de millones de financiación, sobre todo de fondos internacionales interesados en la incipiente recuperación en España de la parte del sector ajena al residencial.
¿Cuándo dará el paso?
Sobre cuándo volverá Metrovacesa a Bolsa, hay divergencias. Algunos expertos consultados ven como probable que pueda acelerar su oferta pública de venta en función del calendario político, en el caso de que comience a surgir dudas sobre España, y sobre cómo los vaivenes del mercado puedan afectar al éxito de este tipo de apuestas.
A su vez, otros especialistas creen que el Santander y sus socios no deben tener prisa y deben amoldarse a las mejores condiciones posibles en el mercado antes de enfrentarse a una operación que podría convertirse en la mayor colocación del año. Incluso debería esperar a los resultados del ejercicio 2015, que pueden volver a otorgar beneficios después de una dura década. En 2014 (según las últimas cuentas presentadas), la inmobiliaria volvió a dar pérdidas, de 21,6 millones, una cifra similar a la del ejercicio anterior.
Auge y caída de la inmobiliaria
Para entender Metrovacesa hay que mirar un siglo atrás. En 1918 se crea la Compañía Urbanizadora Metropolitana, que fue el germen de la actual empresa. En ese momento se encarga de acondicionar el barrio de Cuatro Caminos tras la llegada del Metro de Madrid a esa zona norte del centro de la capital. Con los años, se convirtió, gracias a sus promociones inmobiliarias, a una de las grandes firmas del sector.
En la pasada década llegó su culmen, cuando se convirtió en la mayor inmobiliaria del país. BBVA vendió a Bami, de Joaquín Del Rivero, un paquete de control de la compañía, y en 2007 se embarcó en la compra de la francesa Gecina. A los pocos meses, Román Sanahuja se hacía con el negocio español de la inmobiliaria tras una guerra con Del Rivero. Pero poco tardaría la empresa en caer a los infiernos, arrastrada por la crisis del ladrillo y una deuda que ahogó a la cotizada.
En 2009, un grupo de grandes bancos (BBVA, Santander, Banesto, Popular, Sabadell y Caja Madrid) se hacían con el control de Metrovacesa. Ahí empezaba la reestructuración. En uno de los primeros pasos, a finales de 2012, las entidades financieras decidieron lanzar una opa para excluir las acciones de negociación en Bolsa. En ese momento, la deuda alcanzaba los 5.500 millones y contaba con unas pérdidas de 269 millones.
Desde entonces, la banca se ha esmerado en darle lustre a la inmobiliaria, aunque con altos costes. Vendieron el último paquete en Gecina, que supuso 1.546 millones en extraordinarios. Además, en 2014 canceló otro tramo de deuda por valor de 651 millones, en el que incluyó una quita de 156 millones.
En diciembre de 2014, la nacionalizada Bankia se deshacía de su participación en la inmobiliaria, obligada por el acuerdo en el que se inyectaba capital a la antigua caja. El Santander compró ese paquete (del 19% del capital social) por 100 millones. Tras esa adquisición, el banco presidido por Ana Patricia Botín se convertía en el principal accionista, controlando más del 55% de la inmobiliaria.
Una pieza de Santander
Eso permitió que Santander pusiera en el papel de presidente no ejecutivo de Metrovacesa a Rodrigo Echenique, vicepresidente de la entidad financiera y hombre histórico del banco, que tras las últimas ampliaciones de capital controla el 72% de la firma. BBVA, por su parte, mantiene un 19,4%, y el Popular un 7,99%.
Las tres últimas ampliaciones, realizadas en diciembre, por valor de 2.635 millones en aportaciones dinerarias e inmuebles, ha acabado de sanear la joya de la corona. Los expertos ven que se acerca el momento en que los bancos puedan hacer caja tras duros años de espera e inyecciones.
Otra historia es la de Metrovacesa Suelo y Promociones (dispone de 1.215 millones en activos y 176 millones en deuda), y que actualmente proyecta la Ciudad del Surf en Tarifa (Cádiz). En este caso, ¿qué buscará Santander? ¿Un socio?
