La situación de inestabilidad y vacío político que vive España desde el pasado 20 de diciembre, tras las elecciones generales, preocupa al sector inmobiliario. Algunas decisiones de compra de activos por parte de inversores nacionales e internacionales se han ralentizado en las últimas semanas, pero sin que haya llegado a producirse una fuga masiva de capitales ni se haya visto comprometida la incipiente recuperación inmobiliaria.
A la espera de lo que suceda en los próximos días o de cara a la celebración de nuevas elecciones, buena parte del dinero, especialmente el que procede delextranjero, ha adoptado una posición de 'wait and see', tal y como reconocen a El Confidencial seis expertos del sector entrevistados por este diario para conocer su opinión ante el actual panorama político español y su impacto en nuestro mercado inmobiliario.
"Lógicamente, los inversores están asustados, dado que siguen pendientes de las reformas del Gobierno y de la evolución de la economía española. Los internacionales son más sensibles a estas incertidumbres y están esperando a ver cómo se desarrollan los acontecimientos, mientras que en el caso de los inversores nacionales, es más un problema de liquidez, ya que esta situación de incertidumbre les afecta menos porque la naturaleza del mercado inmobiliario es muy local", asegura Eduardo Fernández-Cuesta, socio de Arcano Real Estate.
Los inversores siguen pendientes de las reformas del Gobierno y de la evolución de la economía española pero no han huido
"El inversor sabe que aún no se han tomado todas las medidas, y aunque la situación que tenemos ahora no lo va a frenar, sí puede ralentizar sus decisiones", coincide en señalar Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center de Engel & Völkers. "No se van pero están esperando".
Es el sentir general de unos expertos que quieren que el panorama político español se aclare cuanto antes. "Lo peor es que no haya un horizonte claro respecto a lo que va a pasar, pero lo cierto es que los inversores ya han descartado que un Gobierno de centro-izquierda vaya a cambiar drásticamente las cosas", apunta Borja Ortega de Pablo, director de ventas e inversión para España, Capital Markets, de JLL.
Para Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, "las dudas siempre afectan al mercado inmobiliario. No solo al residencial, sino a todos los sectores. No obstante, los presupuestos generales ya están aprobados para este año y los fundamentales de la economía son sólidos y positivos, por lo que no parece que la situación ni la actitud de los inversoresvaya a cambiar a corto plazo. Obviamente, lo más deseable es que se forme Gobierno lo antes posible".
En su opinión, "el inversor internacional quizás es más sensible y se muestra más cauto, mientras que el local conoce mejor el país y esta situación no le impulsa a paralizar sus decisiones. El particular, por su parte, se fija básicamente su estabilidad laboral".
Los particulares siguen comprando casa
"En el caso de los particulares, es posible que se ralenticen las ventas, pero lo cierto es que el miedo es algo muy personal, en el que influyen factores muy diversos como, por ejemplo, la estabilidad laboral. Pero, en general, los particulares que quieren comprar casa tienen bastante descartado el tema político", asegura Pedro Soria, director de producto de la tasadora Tinsa. "Además", añade, "los precios están ajustadísimos, las tasas de esfuerzo han bajado mucho y las condiciones de financiación para comprar casa son muy favorables, lo que, sin duda, favorecerá la compra de viviendas".
Los particulares que quieren comprar casa tienen bastante descartado el tema de inestabilidad política
Alba Díaz de Cerio, socia fundadora de Women In Real Estate Spain (WIRES) y directora de Marketing y Comunicación de aRea Real Estate, asegura que en estos primeros meses de año, la compraventa de casas por parte de particulares apenas se ha visto afectada. "Al contrario, los bajos tipos de interés que ofrecen las entidades bancarias hacen que los particulares pierdan el miedo a comprar casas. En cambio, a la hora de grandes operaciones y paquetes residenciales, hay riesgos políticos significativos que podrán tener un impacto sustancial en el mercado".
"No observamos que la incipiente recuperación del mercado residencial se haya enfriado, sino que 2016 va a ser el año de la consolidación de la recuperación", añade Pedro Soria. "De hecho, en estos primeros meses del año, hemos observado incrementos en las valoraciones con crecimientos por encima de los dos dígitos".
No hay fuga de capitales pero sí más lentitud
A pesar de los temores y de observar cierta ralentización de las operaciones y de las decisiones de compra, lo cierto es que todos descartan que se esté produciendo una fuga de dinero. "Aunque se observa cierta lentitud durante estos primeros meses del año respecto a la inversión prevista, a finales de 2015 se cerraron un gran número de operaciones, y enero y febrero, tradicionalmente, son meses mucho más flojos en cuanto a actividad", apunta Samuel Población.
No obstante, sin esta situación política de fondo, en 2016 será difícil que se alcancen las cifras récord de inversión del año pasado. "El mercado está activo y la situación es positiva, pero es muy difícil que veamos los niveles de 2015, no tanto por el entorno político sino por la falta de producto. Además, en Madrid y Barcelona, donde hay más producto, los márgenes ya no son tan boyantes como al principio, por el incremento de precios que han experimentado los activos", apunta Eduardo Fernández-Cuesta.
Opinión que comparte Borja Ortega de Pablo. "Me preocupa mucho la falta de producto en venta y de calidad. De ahí que comencemos a ver compras de activos para reposicionarlos y adaptarlos a las necesidades de la demanda que no encuentra producto".
Para Alba Díaz de Cerio, "si bien es cierto que actualmente en el mercado escasean los activos de calidad, lo que hace que ya no se hable de 'chollos o gangas' inmobiliarias, queda mucho producto por vender. No obstante, en las zonas 'prime' de capitales de provincia y zonas de lujo y calidad en nuestras costas, se han registrado aumentos de precio en los últimos años, sin todavía acercarse, eso sí, a valores previos a la crisis".
Preocupa la situación internacional
Lo que sí ha generado mayor temor entre los expertos entrevistados es lo que ocurre fuera de nuestras fronteras. "Me preocupa más el entorno macro. China, la caída del crudo, el desplome de las bolsas o el referéndum en Reino Unido sobre su salida de la Unión Europea y el efecto contagio que puede provocar", apunta Borja Ortega.
"El inversor extranjero sabe que en España todavía tenemos un reto de déficit y paro que cumplir y quiere que haya claridad. Sin embargo, me preocupa más que haya una recuperación mundial y si nuestro país se sitúa en los primeros vagones o en los últimos de la recuperación, lo que dependerá, sin duda, de las decisiones políticas que se tomen", añade Paloma Pérez Bravo.
En esta misma línea se pronuncian desde WIRES. "Cuando hablamos deinversiones en España, no solo tenemos que tener en cuenta la incertidumbre que genera tener un Gobierno en funciones, sino que hay otros factores que favorecen y dejan en una situación idónea a España para ser elegido como país donde invertir. Hablamos de la posible salida de los británicos de la UE, el miedo que genera en ciertas zonas el terrorismo, la desaceleración china y el empeoramiento general de Europa. Todo ello hace que España sea un lugar muy atractivo para los inversores".
Un 2016 positivo pero muy desigual
De cara a los próximos 10 meses, se respira optimismo. "Las previsiones para 2016 siguen la tendencia alcista que ha dejado 2015", asegura Alba Díaz de Cerio. "Hay varios factores que ayudan a este crecimiento: la mejora del empleo, los reducidos costes de financiación y la vuelta atractiva de ver la vivienda como inversión que ayudarán a que el mercado inmobiliario español consolide su ciclo de recuperación en el segmento residencial donde la demanda continuará creciendo hasta niveles de 420.000-450.000 venidas entre 2016 y 2017".
Desde CBRE prevén crecimientos de los precios en torno al 5% de cara a este ejercicio, en línea con lo que pronostican desde Tinsa. "Lo normal son crecimientos de precios del 5% en 2016, un porcentaje que se situaría en niveles saludables. En un entorno económico normal, con la inflación también controlada, lo normal serán crecimientos anuales del 3-4%, y en época expansiva incluso del 7-8%, pero no más", añade Pedro Soria.
No obstante, todos los expertos insisten en resaltar la heterogeneidad del mercado. "Las zonas donde más operaciones de compraventa residencial se van a efectuar son en Madrid y Barcelona, por supuesto; y les seguirán la zona de la Comunidad Valenciana, con más fuerza en la provincia de Alicante que en la de Valencia, por la venta de viviendas a extranjeros, y Andalucía", señalan desde WIRES. "En otras zonas, como Extremadura, Galicia o las dos Castillas, la recuperación tardará en llegar", añade Samuel Población.
Para Paloma Pérez Bravo, hay un desequilibrio entre oferta y demanda. "Por un lado, hay una enorme cantidad de casas vacías en manos de la banca, lo que, sin duda, seguirá presionando a la baja los precios. Por el contrario, en otros puntos falta producto y suelo, lo que tirará los precios al alza. Por el lado de la demanda, hay exceso de liquidez, y como el ahorro no es interesante, el ladrillo se ha convertido en activo refugio. Pero no siempre la demanda encuentra el producto que busca.
