La crisis ha puesto patas arriba el mercado inmobiliario y ha provocado un importante cambio en el tipo de viviendas que se demandan y se construyen. En pleno 'boom', y ante el espectacular encarecimiento del metro cuadrado, proliferaron las casas pequeñas, de uno y dos dormitorios. Los precios eran tan elevados que quien quería comprar un piso solo podía permitirse uno de pequeñas dimensiones, porque los de mayor tamaño alcanzaban valores prohibitivos.
Para que nos hagamos una idea, entre 2005 y 2008, casi el 80% de las viviendas que se construyeron contaba con uno o dos dormitorios, otro 10% eran estudios, apenas un 15% de la oferta estaba formado por viviendas de tres dormitorios, mientras que las casas de cuatro eran totalmente residuales, según datos de Foro Consultores.
Las casas de dos dormitorios se convirtieron en el producto estrella del mercado en plena burbuja, al tiempo que las de un dormitorio e incluso los estudios pasaron a tener un especial protagonismo. Desarrollos como el Pau de Vallecas, por ejemplo, se inundaron de promociones de pisos pequeños.
Foto: Corbis.
“Los precios eran tan elevados que las familias que querían comprar casa solo podían permitirse de uno o dos dormitorios y los promotores se lanzaron a levantar promociones con estas tipologías”, recuerda Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, al tiempo que destaca cómo las casas de tres dormitorios que se construían hace una década eran más pequeñas que las de ahora. "Si entonces rondaban los 80 metros cuadrados últiles, hoy podemos estar hablando perfectamente de 130 metros, llegando incluso a 160 en las viviendas de cuatro dormitorios", añade Smerdou.
En su opinión, detrás de este renovado apetito por casas de mayor tamaño se encuentra el perfil de la demanda. "Nos encontramos ante un mercado fundamentalmente repositor, es decir, familias que ya tienen una casa pero que quieren otra mejor y más grande. Parejas que quieren dar el salto a la casa definitiva y ahora, a diferencia de lo que sucedía hace 10 años, pueden comprar viviendas más grandes, pero a precios mucho más bajos".
Nos encontramos ante una demanda de reposición, es decir, familias que ya tienen una casa pero que quieren otra mejor y más grande
Precisamente, según el informe 'El nuevo perfil del comprador de vivienda' elaborado por Planner Exhibitions, promotor de la mayor feria inmobiliaria de España (SIMA), y por Sociedad de Tasación, ha aumentado la edad de los compradores de vivienda -se ha notado un mayor interés entre la población de 36 a 45 años-, cuya motivación principal no es la de formar nuevos hogares, que fue la tendencia mayoritaria durante el 'boom', sino mejorar su vivienda actual o cambiar el alquiler por la propiedad, lo que explicaría la demanda de superficies cada vez mayores.
“El precio absoluto en plena burbuja inmobiliaria era muy elevado y resultaba muy complicado vender viviendas grandes. Ahora, con el ajuste de precios, la situación ha cambiado. Se empiezan a construir viviendas mucho más grandes, en áreas solventes y orientadas a un público repositor, que lo que busca, precisamente, es mejorar su hogar y una vivienda de mayor tamaño", añade Carlos Smerdou. "Además, hoy en día, a una familia con dos niños ya no le vale una casa de tres dormitorios. Si tenemos en cuenta que la tendencia a trabajar en casa va en aumento, se ha convertido en necesario tener una cuarta habitación donde poner un pequeño despacho o una zona de trabajo".
La oferta se adapta a las necesidades
Esta preferencia por casas de gran tamaño se observa tanto en vivienda nueva como usada. "Llevo varios años asesorando a inversores en Madrid y llevo un año y medio observando esa mayor demanda de inmuebles de gran superficie, especialmente en Madrid capital y, en concreto, en el barrio de Salamanca, donde abundan pisos de 200 y 250 metros cuadrados", señala Laura Gärna, arquitecta, especialista en el sector inmobiliario residencial 'prime' y miembro de la junta directiva de Woman In Real Estate (WIRES).
"Los inversores, especialmente latinoamericanos, buscan pisos de gran tamaño, ya que en la actualidad, con la misma inversión que hace unos años, pueden adquirir viviendas mucho más grandes. De hecho, si hace un par de años costaba mucho vender este tipo de inmuebles por su tamaño, ahora prácticamente vuelan si están en precio", concluye Laura Gärna, especializada también en la reforma integral de este tipo de viviendas.
Por lo que se refiere a la obra nueva, las promociones actualmente en marcha muestran estas preferencias de la demanda. Priman las viviendas grandes frente a las pequeñas, ya se trate de promociones de viviendas libres como protegidas. "En la zona centro, sigue habiendo viviendas algo más pequeñas, ya que no viven tantas familias, pero en los nuevos desarrollos urbanísticos de Madrid [ver tabla inferior] predominan inmuebles de mayor tamaño", explica Carlos Smerdou.
Fuente: Foro Consultores.
Compradores con mayor poder adquisitivo
Además, el potencial comprador del nuevo ciclo posee un mayor poder adquisitivo que el de los años precedentes, y su presupuesto de compra también ha experimentado un salto cualitativo importante. Según esta encuesta realizada en la última edición del SIMA, son muchos más los potenciales compradores con un presupuesto superior a los 300.000 euros, una cantidad con la que, tras el ajuste de precios en la capital, pueden acceder, hoy en día, a viviendas de gran superficie.
"Esta clara preferencia por viviendas de mayor tamaño se manifiesta por la reducción paulatina de la tipología de dos dormitorios en beneficio de la de tres o más dormitorios. Estas últimas sumaban el 61% en 2012 y el 70% en 2015", explicaba recientemente Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions.
Fuerte ajuste en los pisos más pequeños
Este mayor interés por viviendas grandes ha provocado que el ajuste de precios haya sido más intenso en las de menor tamaño, puesto que la oferta de pisos grandes era mucho menor. Según un reciente estudio de Fotocasa.es, los pisos pequeños se han abaratado un 51% tras alcanzar máximos en 2007, mientras que la caída de las viviendas entre 60 y 100 metros ha sido del 50%; entre 100 a 150 metros, del 41%, y entre 150 y 300 metros cuadrados, de apenas un 29%.
Y no solo eso: si en 2007 los pisos más pequeños eran los más caros, ahora lo son los de más de 150 metros cuadrados, cuyos precios, por otra parte, han comenzado a aumentar ante la falta de producto en el mercado. A cierre de 2015, el incremento fue del 4,7%, un porcentaje que no se veía desde 2007, cuando este grupo de viviendas (entre 150 y 300 metros) subía anualmente a un ritmo de un 7,7%.
“Los pisos más pequeños, aquellos que miden hasta 60 metros cuadrados, son los que más han bajado de precio durante la crisis, en gran medida porque la oferta de esta tipología es menor y son los más demandados en la actualidad", asegura Beatriz Toribio, responsable de estudios y portavoz de Fotocasa.es.
En su opinión, “la crisis no solo ha provocado un abaratamiento de la vivienda, sino que ha puesto un poco de sentido a los precios. Hace nueve años, el metro cuadrado de los pisos de menos de 60 metros era un 12% más caro que el de uno de más de 150 metros. Ahora, esta situación ha dado la vuelta por diferentes causas y son las viviendas más grandes las que tienen un mayor precio. En concreto, son un 27% más caras que las viviendas de 60 metros cuadrados", explica Toribio.
Así, si se analiza la caída del precio de la vivienda de segunda mano, se observa que las viviendas de menos de 60 metros cuadrados son las que más se han abaratado. Las viviendas más pequeñas cuestan hoy de media 1.738 euros por metro cuadrado menos que hace nueve años. Así, por ejemplo, un piso de 60 metros costaba en 2007 más de 200.000 euros, mientras que actualmente apenas supera los 100.000.
Les siguen las viviendas de 60 a 100 metros cuadrados, que se han abaratado de media 1.459 euros por cada metro cuadrado. En el caso de las viviendas de 100 a 150 metros, el metro cuadrado es 1.151 euros más barato que hace nueve años, y, por último, las casas más grandes, de 150 a 300 metros, son las que menos han notado la caída de los precios. En concreto, el metro cuadrado cuesta de media 897 euros menos que en 2007.
Según los datos de este portal inmobiliario, los pisos más pequeños costaban en 2007 algo más de 3.400 euros por metro cuadrado, por encima de los 3.044 euros de las casas entre 150 y 300 metros. Actualmente, esta tendencia está cambiando y ahora son las viviendas de mayor tamaño las que cuentan con un precio más elevado, como se observa en la tabla superior. No obstante, las viviendas de menos de 60 metros cuadrados ocupan el segundo puesto, con 1.687.
