Teniendo en cuenta el ajuste experimentado por los precios de venta, es posible que muchos inquilinos estén meditando la opción de dar el paso y convertirse en propietarios. Abandonar el alquiler y abrazar la compra es ya uno de los cambios más habituales dentro del mercado de la vivienda. Suele estar relacionado con una mejora de la situación económica y el adecuado nivel de ahorro, pero también con un escenario hipotecario más amable y un plan de vida más estable.
Este trasvase ya empezó a ser notable en 2015, cuando prácticamente uno de cada cinco compradores eran inquilinos que acumulaban varios años de alquiler a sus espaldas. Los expertos han interpretado este hecho como un síntoma de clara madurez de la demanda, frente al comportamiento impulsivo que tuvo lugar durante la época del ‘boom’. ¿Cuáles serían las señales inequívocas que indicarían que hay que pasar de un régimen a otro?
Cuando se ha alcanzado la estabilidad económica y personal
La solvencia es la clave de una compra sin sorpresas, y no solo para los que vienen del mercado del alquiler. Para Nuria Álvarez, analista financiero de Renta 4 Banco, “es importante cuánto se gana, pero más aún es la estabilidad o certidumbre de que ese puesto de trabajo que se tiene y te proporciona ingresos recurrentes va a durar“. En este sentido, la experta admite que “si no tienes ingresos recurrentes estables, te da igual que bajen o suban los precios de los pisos porque tu capacidad de pago será mínima o nula”.
Álvarez insiste en que el paso final está marcado por unas expectativas: “Tú puedes ganar 2.000 netos mes, pero si tienes dudas sobre si perderás o no el trabajo, desde un punto de vista racional no te metes a comprar un piso”. Chus de Miguel, directora comercial de Casaktua.com, también está asegura de que “se trata de una decisión muy relacionada con la situación personal y económica”. Precisamente, en el plano personal, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, afirma que “un planteamiento de vida claro, sin movimientos o traslados inminentes o previsibles“, suma puntos al cambio de régimen.
Cuando la cuota hipotecaria es más baja que la renta de alquiler
Uno de los ejercicios básicos para saber si ha llegado el momento de abandonar el arrendamiento es comparar el precio de la renta con lo que se pagaría con una hipoteca en ese mismo barrio por una vivienda similar. Desde Casaktua.com advierten de que muchas mensualidades de alquiler están por encima debido al “mínimo histórico que sufre el Euríbor y al aumento de la demanda de inquilinos”. Corral declara que “si las cuotas son parecidas y ante un mercado alcista, es mejor comprar, ya que eso te permite tener una propiedad”.
Dentro del alquiler hay que tener en cuenta la renta mensual, el importe de la fianza y si hay gastos de comunidad o tasas imputadas al inquilino. Del lado de la compra, habría que considerar la cantidad hipotecada por el tipo de interés, así como los gastos del primer año y todas los impuestos. Las cantidades anuales de ambos conceptos tendrían que multiplicarse por los años de amortización. “Con los datos resultantes, se puede ver qué compensa más”, indica Corral, insistiendo en que, más allá de la comparativa, lo fundamental es “tener ahorros y perspectivas económicas”.
Cuando se tiene ahorrado el 30% del precio de la vivienda
La relación entre lo que se paga de alquiler y lo que se pagaría de hipoteca es mucho más favorable cuando se dispone de un ahorro previo que cubra la parte no financiada por el banco, que suele rondar el 20% del valor de tasación de la vivienda; y los gastos relativos al notario, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría, que suelen alcanzar el 10% del precio de la vivienda. En este sentido, De Miguel recuerda que “antes de optar por la compra, conviene disponer de ahorros suficientes para poder asumir la entrada y los gastos de la firma de compra del piso”.
Disponer de esta cantidad previa a la compra, mejora el perfil de cara a la entidad bancaria, si bien existen ofertas que ya cubren el 100%. El nivel de ahorro es directamente proporcional a la mejora de nuestra capacidad de pago y solvencia, sobre todo, cuando “el importe de la nómina nos permita pagar sin problemas y tener remanente para vivir”, indica Corral, para el que la cuota de la hipoteca debe ajustarse al nivel de ingresos: “A menos salario, no se debería pasar del 30% de los ingresos netos mensuales; a más, se podría alcanzar el 40%”, estima.
Cuando la capacidad de pago representa un porcentaje bajo de nuestros ingresos
Siguiendo con la relación entre ingresos y capacidad de pago, Álvarez desarrolla este punto poniendo un ejemplo ilustrativo: “Una persona puede ganar menos dinero pero, en función de lo que pida y la cuota que le quede, su capacidad de pago puede llegar a ser tan buena como el que gana 2.000 netos al mes. Por eso es mejor un cliente que gana 1.200 euros al mes con una cuota de 300 que uno que gana 2.000 con una cuota de 600“. Así, cuanto menos sea el esfuerzo -en términos de porcentaje sobre la parte del salario destinado al pago de la hipoteca-, mucho mejor.
En el volumen de este porcentaje participan los ingresos, pero también las características del préstamo y el precio de la vivienda. Respecto a estos dos puntos, Corral admite que “estamos en un buen momento, con el Euríbor bajo mínimos y precios que han bajado sustancialmente”. Estamos acostumbrados a vigilar el Euríbor, pero no hay que pasar por alto las ventajas de una hipoteca fija. Si seguimos la senda de la variable, hay que considerar otros aspectos: “Si alguien quiere comprar un piso de 200.000 euros, no será lo mismo acceder a una hipoteca que te cobre un diferencial del 1% que del 2%”, asegura Álvarez.
Cuando el ajuste de los precios ha llegado a su fin en la zona de interés
El recorrido a la baja se ha detenido en muchos lugares. De hecho, en las zonas céntricas ya ha empezado a repuntar. Por un lado, se trata de áreas donde la demanda siempre ha sido alta, ejerciendo una fuerte presión en los precios. Por otro lado, la oferta disponible, que es escasa por definición, no puede crecer más allá de ciertos solares muy cotizados y edificios rehabilitados. Corral admite que es en estas plazas donde el mercado inmobiliario actual va al alza. Si el valor de la propiedad resulta acorde al mercado y no se necesitan excesivas reformas, hay que comprar, siempre que la situación económica acompañe.
De Miguel no duda en afirmar que “hay grandes oportunidades de encontrar pisos más económicos y que se ajusten a nuestras premisas”, así que no es extraño que “demos con el piso que siempre hemos soñado, cumpliendo nuestras expectativas en lo que respecta a la relación calidad-precio”. Una pista para detectar si en la zona de interés se ha llegado a este punto son las alertas en los portales inmobiliarios, ya que tras llevar un tiempo de búsqueda activa, el potencial comprador se percata de que las buenas oportunidades se van agotando, y las que van entrando, suben de precio.
Cuando existen expectativas de revaloración a medio-largo plazo
La compra de vivienda anota un extra al patrimonio. Aunque la adquisición atienda a motivos puramente habitacionales, no hay que perder de vista la rentabilidad que ese piso puede ofrecer al alquilarlo o la plusvalía que se obtendría si se vendiera en unos años. Desde Foro Consultores animan a comprobar que “el barrio que nos guste cuente con áreas con buenas expectativas de revalorización”. De este modo, se estará invirtiendo en una especie de ‘plan de pensiones inmobiliario’.
Que la zona se esté poniendo de moda o que se tenga planificada la construcción de dotaciones comerciales o sanitarias eleva el valor. En Casaktua.com también son partidarios de ir más allá de la compra por uso: “Los pisos de ciertas zonas van a tender a revalorizarse, por lo que, a largo plazo, podría suponer una buena inversión”. Es por ello que De Miguel intuye que “quizás sacaríamos más partido a nuestro dinero comprándonos una vivienda en lugar de seguir como inquilinos, puesto que al final la adquisición de una vivienda supone un ahorro a largo plazo”.
Por: A. Aragón
