Es la cuenta de la vieja que muchos ciudadanos realizan cuando se ven ante la disyuntiva de elegir entre irse a vivir de alquiler o comprarse una casa. ¿Cuánto voy a pagar de alquiler al mes?, ¿a cuánto ascenderá la cuota de mi hipoteca? Y son muchos quienes, sin tener en cuenta las implicaciones que tiene elegir una u otra opción, toman una decisión basándose única y exclusivamente en hacia dónde se inclina la balanza.
Hoy en día, si analizamos los precios actuales de los alquileres en España y de la vivienda de segunda mano, dicha balanza se inclina claramente del lado de la compra. A partir de los datos del portal inmobiliario Idealista del mercado del alquiler y de venta y según los cálculos que ha realizado El Confidencial, se observa cómo en la inmensa mayoría de las provincias españolas, así como en casi todos los distritos de Madrid y Barcelona, hoy en día -al menos en teoría-, sería más asequible afrontar el pago de una hipoteca que de unalquiler. Para realizar los cálculos se ha tomado como referencia una vivienda de 80 metros cuadrados, una financiación del 80% sobre el precio de venta, un plazo de amortización a 25 años y un tipo de interés medio del 2,5%.
Solo en San Sebastián (928 euros de alquiler frente a 1.103 de hipoteca), Ourense (328 vs 394 euros) y Lugo (312 vs 549 euros) resulta más barato alquilar que hipotecarse, mientras que en Barcelona o Palma de Mallorca gana por goleada la opción de comprar frente a vivir de alquiler. En la Ciudad Condal un piso de 80 metros cuadrados supone al mes un arrendamiento de 1.224 euros y una hipoteca para una vivienda similar, 974 euros, es decir, hay una diferencia de 250 euros. En otras ciudades como Santander, León, Zaragoza, Cáceres o Zamora, la diferencia entre ambas opciones se reduce a apenas un puñado de euros. De ahí que la decisión a la hora de decantarse por una opción u otra tenga que ser meditada y tomada con la calculadora en la mano para evitar futuros disgustos.
Si echamos un vistazo por distritos, observamos que en Madrid, por ejemplo, donde más se ha ajustado la vivienda desde máximos -Tetuán, Usera, Villaverde, Puente de Vallecas o Carabanchel-, la brecha entre la hipoteca y el alquiler es mucho más abultada que en distritos como Chamartín, Moncloa, Retiro o Salamanca, donde la vivienda se ha ajustado con menor intensidad y, por tanto, la diferencia entre ambas varibles no es tan llamativa.
El alquiler, la asignatura pendiente
Potenciar el mercado del alquiler y que los españoles apuesten por él sigue siendo una asignatura pendiente en nuestro país. Si nos remontamos diez años atrás, en plena burbuja inmobiliaria, cuando los precios de la vivienda subieron como la espuma y alcanzaron niveles estratosféricos, las cuentas resultaban mucho más favorables para quien optaba por el alquiler. Sin embargo, ante la máxima de que el precio de la vivienda nunca caía y ante la fuerte presión compradora tan arraigada en nuestra sociedad -que seguía y sigue pensando que alquilar era tirar el dinero-, vivir de alquiler apenas ganó adeptos. No en vano, la barra libre de dinero por parte de la banca, con hipotecas al 100% y al 110%, permitió que prácticamente cualquiera pudiera comprar casa.
Tras el fuerte desplome de los precios de la vivienda, la compra de casa vuelve ahora a ganar adeptos, al menos sobre el papel
No ha sido hasta el estallido de la crisis cuando el alquiler ha recibido un importante empujón. Según los últimos datos de la Oficina Europea de Estadística, Eurostat, a finales de 2013, el 22,3% de la población residía en España en régimen de arrendamiento. Un porcentaje que se sitúa ligeramente por encima del 19,4% existente en 2007, justo antes de que estallara la crisis económica. Un impulso producido, básicamente, porque muchos ciudadanos han quedado excluidos del mercado de la propiedad, ya sea por la falta de financiación o por su delicada situación laboral.
Ahora, tras el fuerte desplome de los precios de la vivienda y con un mercado del alquiler que empieza a dar evidentes síntomas de recuperación, lacompra de casa vuelve a ganar adeptos, al menos sobre el papel. Para que nos hagamos una idea, en Barcelona, el precio medio del metro cuadrado de una vivienda en alquiler cerró 2015 en 15,3 euros, máximos históricos, por encima incluso de los 15,1 euros de 2008 y sensiblemente por encima de los 12,5 euros de hace un año. Esto significa que por una vivienda de 80 metros cuadrados, el año pasado se pagaba un alquiler de 1.000 euros frente a los 1.224 euros actuales. Una subida nada despreciable. También en Madrid se ha registrado un significativo incremento de los alquileres en un año, al pasar de 11,3 a 12,4 euros. O lo que es lo mismo, unos cien euros más al mes por una vivienda de 80 metros.
Con un mercado que empieza a recuperarse -suben los alquileres pero también los precios de compraventa-, conviene más que nunca coger la calculadora y echar números para evitar los errores del pasado.
Sin ahorros no puedes comprar ni alquilar
En primer lugar, hoy en día es prácticamente imposible comprar sin ahorros. De hecho, los cálculos que se muestran en este artículo respecto a la cuota hipotecaria se han realizado asumiendo que el potencial comprador cuenta con un colchón económico de, al menos, el 20% sobre el precio de venta. Porcentaje al que hay que sumar, además, otro 10% en concepto de gastos derivados tanto de la compraventa como de la firma de la hipoteca: notario, registro, impuestos...
Es decir, sin ese 20% resulta prácticamente imposible comprar casa, porque difícilmente el banco dará financiación y porque cuando se necesita financiar el 100% de la operación, la balanza deja de inclinarse a favor de la compra. "Además, no es sólo una cuestión de querer comprar o alquilar, ya que son muchos los ciudadanos que aunque quieran adquirir una vivienda se encuentran con la negativa del banco a prestarles dinero", explica a El Confidencial Fernando Encinar, director de estudios del portal inmobiliario Idealista.
Para poder comprar casa es necesario contar con ahorros que nos permitan financiar el 80%
"Además, a este cálculo hay que sumar los gastos asociados o inherentes a tener una vivienda en propiedad como el IBI, los gastos de comunidad, la tasa de basuras, derramas... Con estos gastos adicionales seguramente las cuentas ya no salen", apunta Encinar. Sin olvidar que cuando se adquiere una vivienda, ésta suele estar vacía, desprovista de muebles, electrodomésticos y otro tipo de enseres que en muchos casos sí están presentes en muchas viviendas en alquiler.
Obviamente, si la opción elegida es el alquiler, también son necesarios ahorros extra, puesto que todos los caseros piden una fianza y/o un aval a la hora de formalizar el alquiler. El desembolso inicial no es ni mucho menos tan abultado como cuando se compra casa, pero es importante y conviene tenerlo en cuenta. Por ejemplo, imaginemos una fianza de tres meses para un alquiler de 800 euros. Si tenemos en cuenta que hay que adelantar una mensualidad, deberíamos desembolsar inicialmente 3.200 euros -2.400 de fianza y 800 de la primera mensualidad-. Si además contratamos los servicios de una agencia inmobiliaria, deberíamos sumar otros 800 euros más. En total, la nada despreciable cifra de 4.000 euros. Si además nos piden aval bancario, nos veremos obligados a tener paralizada una importante cantidad de dinero en el banco durante el tiempo que dure el contrato. Por dicho aval, el banco suele cobrar intereses trimestrales, aproximadamente del 1%.
El alquiler es mucho más estable
En segundo lugar, cuando se firma una hipoteca, la deuda con el banco se va reduciendo paulatinamente, si bien, las hipotecas a tipo variable, las más extendidas en el mercado -sólo el 10% se firman a tipo fijo-, están sujetas a los vaivenes del euribor. Es decir, donde ahora se pagan 700, podrían llegar a pagarse 1.000 si el índice se dispara. De ahí que a la hora de tomar una decisión sea necesario tener en cuenta esta posibilidad y hacer cálculos. Para que nos hagamos una idea, la media histórica del euribor se encuentra en el 2,48%, mientras que su máximo rozó el 5,4% en julio de 2008. De volver a estos niveles, estaríamos hablando de intereses por encima del 5% y, en el peor de los casos, cercanos al 8%, lo que se traduciría en un importante aumento de lacuota hipotecaria.
El alquiler, por el contrario, es más estable. Según la recién aprobada Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, el casero y el inquilino pueden negociar, a partir del tercer año, actualizar la renta, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC, tal y como sucedía hasta ahora. A lo que hay que añadir que, en caso de necesidad o problemas económicos, resulta más fácil rescindir el contrato con el casero que con el banco.
"La decisión de comprar o alquilar no debería tomarse solo en base a lo que voy a tener que pagar al mes. Una u otra elección dependen mucho del ciclo vital de la persona. Alguien que acaba de terminar la universidad, que está comenzando su vida profesional, nunca debería comprar casa. No sabe hacia dónde le llevará el viento y tener una vivienda en propiedad solo le limitará a la hora de tomar decisiones laborales", asegura Encinar. "Aunque siempre pensamos en la posibilidad de alquilar nuestra casa, lo cierto es que no estamos preparados cuando nos surge la oportunidad de hacerlo e irnos a trabajar fuera, porque nos sentimos limitados o atrapados por la hipoteca que hemos firmado", concluye.
