La crisis llevó a las entidades bancarias a vender buena parte de sus hipotecas —primero las de mayor riesgo, después todas— a fondos de inversión. Pese a que han dejado de ser propietarios de los créditos, los bancos siguen presentando, en nombre propio, demandas de desahucio en caso de impago. La mayoría de los jueces les dan la razón. Pero unos pocos están poniendo coto a esa práctica. Dos autos argumentan que, al haber cedido las hipotecas, pierden también el derecho de echar a los propietarios de las casas. Una comunicación del Banco de España avala esa tesis.
Antonio Cantero, instalador, y Vicenta Vílchez, modista, han ganado tiempo. Una juez de Granollers ha dictado que CatalunyaCaixa no está legitimada para ejecutar su hipoteca. En abril de 2015 la entidad nacionalizada vendió la totalidad del crédito al fondo de inversión FTA, que es el que debería, en todo caso, ejercer la reclamación. La decisión tiene para esta pareja de 60 años un efecto analgésico y aleja, por ahora, el peligro de tener que abandonar la casa que construyeron en un terreno de Lliçà d’Amunt hace 14 años.
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No hay datos oficiales sobre el número de las llamadas “hipotecas titulizadas”, o sea, las que los bancos han vendido a terceros, sobre todo a fondos de inversión. Pero los expertos coinciden en que se trata de un porcentaje muy alto, superior en cualquier caso al 50%. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades se desprendieron de deuda: la trocearon y la vendieron en grandes paquetes millonarios a los fondos. Esa variedad de dueños “hace más difícil que puedan personarse para reclamar como persona jurídica”, tercia Núria Vilarnau, abogada del Colectivo Ronda.
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Antonio y Vicente tuvieron suerte: CatalunyaCaixa les había informado, por carta, de la venta total de su crédito. La pareja exhibió el documento en la vista oral, en junio de 2015. Pese a que el abogado de la entidad impugnó la carta, la juez la dio por buena y proclamó la “pérdida sobrevenida de la legitimación” del banco para reclamar. Aunque dejó la puerta abierta a que lo haga el fondo.
El pasado septiembre, un juzgado de Fuenlabrada rechazó una demanda de ejecución hipotecaria presentada por una entidad de crédito (Credifimo) contra una familia. El razonamiento es idéntico: Credifimo había cedido la hipoteca al fondo TDA25. “Hay que concluir, razonablemente [...] que cuando la participación del fondo en el préstamo hipotecario es total”, la entidad emisora (o sea, el banco) “no está legitimada para iniciar su ejecución”, según recoge el auto judicial.
En la mayoría de los procesos lo difícil para el afectado es saber si su hipoteca se ha vendido, porque el banco no está obligado a informarle. Los jueces, sin embargo, están empezando a reaccionar o, al menos, a hacer preguntas. A propósito de otra demanda de ejecución, un juez de Vigo ha planteado una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Luxemburgo, que ya fue clave al señalar las cláusulas abusivas del sistema hipotecario español.
REBAJAS A CAMBIO DE LIQUIDEZ
Desde que supo que su banco había vendido su hipoteca, Antonio se pregunta: “Si se la vende al fondo buitre por un 10% de su valor, ¿por qué no me la puede vender a mí al mismo precio? ¿O aunque sea al 20%? Así podría pagar”. La pareja lamenta que los fondos de inversión son aún más “agresivos” que los bancos porque “buscan el beneficio rápido”. A Antonio nunca le ha faltado trabajo como autónomo. Pero con la crisis empezaron a dejarle facturas por pagar y comenzó a no poder cumplir con el banco. “Cada vez que renovábamos el crédito, las condiciones eran peores. En vez de ayudarte, te ahogan”. Tras dos cuotas impagadas, la entidad les demandó en 2014. Acudieron a la PAH y así conocieron las hipotecas titulizadas.
Al abogado Óscar Luis Viera le asaltaron las mismas dudas. Y ante una normativa que considera poco clara consultó al Banco de España. La respuesta llegó en marzo de 2015. La institución recuerda que los bancos venden el crédito para “obtener nueva financiación sin necesidad de acudir a otras vías” y advierte de que la ley no obliga ni siquiera a informar a los deudores. Pero también lanza un capote: de acuerdo con la ley de 1992 sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria, al ceder un préstamo “la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo” aunque conserve su administración.
