Construir a precio de coste. Es el principal atractivo de comprar una viviendaen régimen de cooperativa, un vehículo que hasta hace apenas unos años se utilizaba fundamentalmente para la promoción de viviendas sociales pero que, a día de hoy, también es la fórmula elegida por los segmentos más pudientes de la población para adquirir pisos de superlujo a precios mucho más asequibles. Inmuebles con las mejores calidades y en las mejores ubicaciones entre un 20% o un 30% por debajo del precio del mercado.
"Hasta hace unos años, el 80% de la vivienda promovida en régimen de cooperativa era protegida, mientras que ahora el porcentaje ha bajado hasta cifras inferiores al 50%, lo que demuestra que las cooperativas de viviendas se han convertido en una opción muy utilizada por muchos ciudadanos para acceder a una vivienda en propiedad de manera más económica", aseguran desde la recién constituida Asociación de Gestoras de Cooperativas de Viviendas (AGV) de la que forman parte 12 gestoras que aglutinan el 90% de la actividad en España.
Viviendas que en muchos casos superan los 600.000 euros y hasta los dos millones de euros. Un ejemplo muy claro de este tipo de proyecto se ubica en la calle Conde de Peñalver 24, en pleno barrio de Salamanca. Una pequeña promoción de 12 viviendas muy exclusivas. En 2013, en plena crisis y cuando el parón inmobiliario era palpable, la gestora de cooperativas Libra Gestión de Proyectos adquirió el terreno al BBVA. "Llegamos a un acuerdo con el banco y comenzó la búsqueda de los cooperativistas. No encontrábamos en un momento complicado, en plena crisis, pero conseguimos a los doce cooperativistas que, desde el pasado verano, ya están disfrutando de sus viviendas", explica a El Confidencial Miguel Palmero, director general de la gestora.
Una docena de viviendas ubicadas en uno de los barrios más exclusivos de la capital y construidos con las mejores calidades. Viviendas de 165 metros cuadrados y dos áticos dúplex de 300 metros con piscina privada, cuyos precios oscilan entre los 740.000 euros (más IVA) de las viviendas situadas en la primera planta hasta los dos millones de euros de los áticos -incluida una plaza de garaje y un trastero.
Una vivienda de 900.000 euros en Conde de Peñalver construida bajo régimen de cooperativa hoy puede costar en el mercado 1,3 millones
"Otra de las ventajas del régimen de cooperativa, al menos en nuestro caso, ha sido la posibilidad de personalizar cada casa. Nosotros ofrecíamos unas calidades muy buenas a los cooperativistas pero muchos de ellos han querido hacer algunas modificaciones al proyecto original y tener una vivienda a su medida lo que, al final se ha trasladado al precio. Así, por ejemplo, el precio original de los áticos era de 1,75 millones de euros, y con esas mejoras han alcanzado un precio final de dos millones", explica Palmero quien asegura que las viviendas que costaron 900.000 euros, "fácilmente podrían venderse hoy en día en el mercado por 1,3 millones". Es decir, un 40% más caras.
Para que nos hagamos una idea, en Goya 63, una de las pocas promociones de obra nueva que se comercializan actualmente en el mercado y que sirve como referencia respecto a la de Conde de Peñalver, 24, el precio del metro cuadradode las viviendas de superlujo se mueve entre 8.000 y 9.000 euros, tal y como recoge el portal inmobiliario idealista, mientras que las viviendas de Libra Gestión resultaron a un precio el metro cuadrado construido de 4.600 a 5.800 según las plantas.
Fuerte desembolso inicial de capital
A pesar del indudable ahorro en cuanto a costes para el comprador, lo cierto es que el régimen de cooperativa no siempre está al alcance de cualquiera, y mucho menos si el objetivo es acceder a una vivienda de lujo. Es necesario un importante desembolso inicial para comprar los terrenos sobre los que se levantarán los inmuebles. Obviamente, cuanto más barato sea el suelo y mayor el número de cooperativistas, menor será dicho desembolso. Sin embargo, cuando se trata de solares muy bien ubicados y para un número limitado de viviendas, la aportación económica inicial puede ser realmente abultada.
En las promociones que se levantarán en Raimundo Fernández-Villaverde (Domo Gestora) y Cuatro Caminos (Grupo Ibosa), los cooperativistas han tenido que desembolsar entre 100.000 y 140.000 euros cada uno para afrontar la compra de parte de los terrenos. Unas cifras al alcance solo de muy pocos bolsillos. En el caso de la promoción de Libra Gestión en Conde de Peñalver, la cifra fue aún mucho más abultada. El precio del solar ascendió a 7,28 millones de euros -unos 3.600 euros el metro cuadrado-.
"El 25% del importe se pagó con permuta por un local y 22 plazas de garaje y el resto en metálico, con financiación del BBVA y con las aportaciones de los socios, un 20% del precio de coste de la vivienda, ya que el 80% estante estaba financiado con hipoteca del banco", explica Palmero. Esto significa que para lasviviendas más baratas, las de 740.000 euros, los socios tuvieron que adelantar 148.000 euros, mientras que para las de casi 2 millones de euros, unos 350.000 euros.
Lo mismo sucede en la promoción de Grupo Ibosa en Valdemarín, otra de las zonas más cotizadas del mercado residencial de Madrid. 36 viviendas entre 133 y 451 metros cuadrados con precios no tan prohibitivos como los anteriores, pero tampoco aptos para cualquier economía familiar. Desde áticos de 662.259 euros más IVA -con dos plazas de garaje y trastero y una plaza de aparcamiento exterior descubierta- , hasta 966.000 euros las viviendas de 500 metros en planta baja con jardín privado.
La compra del solar a Inmobiliaria Espacio suponía a los socios cooperativistas una entrada del 27% del precio final de la vivienda. Es decir, para las viviendas más asequibles, casi 180.000 euros y para las unidades más caras, en torno a 260.000 euros. "A pesar de los precios, la promoción se comercializó al 100% en menos de 3 meses", reconoce Leopoldo Moreno, consejero delegado de la gestora. Las obras de esta exclusiva promoción arrancarán en las próximas semanas y la entrega está prevista para el verano de 2018.
Los cooperativistas deben realizar un desembolso inicial de capital para comprar el suelo muy importante, al alcance de muy pocos bolsillos
Sin duda, las cooperativas se han convertido en los grandes 'players' del mercado inmobiliario nacional. El número total de viviendas adjudicadas por las cooperativas gestionadas por sociedades integrantes de la AGV -que representan el 90% del mercado- durante 2015 fue de 6.171 unidades, lo que supone casi un 50% de las viviendas realizadas en Madrid. "Las empresas gestoras de cooperativas de viviendas tienen bajo su responsabilidad el 28% de la promoción de nuevas viviendas en España, y en algunas zonas, como Madrid, el 48%", calculan desde la asociación."Lo cierto es que la cooperativa está permitiendo, a día de hoy, acceder a viviendas de muy buena calidad y de gran tamaño. Permiten, en definitiva, a muchas familias, comprase la mejor casa que jamás se van a poder comprar", añade Miguel Palmero.
Precisamente, el tamaño es uno de los aspectos más llamativos de este tipo de promociones. Libra Gestión entregaba también en 2015 viviendas en Los Tempranales, en San Sebastián de los Reyes de 200 y 250 metros cuadrados. "Pisos que en el pasado costaban entre 800.000 y 900.000 euros, loscooperativistas las han adquirido por 400.000", apunta Palmero. Unos precios que sí están al alcance de un mayor abanico de familias. No son las únicas. En la calle García Noblejas, por ejemplo, la gestora Ingescasa acaba de terminar las obras de ocho chalés cuya entrega está prevista en los próximos meses. Unifamiliares de 300 metros cuadrados en torno a 600.000 euros.
Su opinión la comparte Ignacio Pareja, socio de Momentum Real Estate, bajo cuya gestión se encuentran varias cooperativas que promueven viviendas de lujo al norte de Madrid. "Las comunidades de bienes, directamente deberían desaparecer. La inmensa mayoría de los que se apuntan a una no saben realmente el riesgo que están asumiendo".
La gestora entregó en 2013, en plena crisis, una exclusiva promoción de 12 viviendas en El Barrial, Aravaca con precios en torno a los 800.000 euros. En esta misma localidad tiene actualmente en marcha otro proyecto exclusivo de 4 viviendas de 250 metros cuadrados de 900.000 euros, cuyos cooperativistas tendrán en mayo de este año.
