Las estadísticas muestran que el inmobiliario es un sector totalmente cíclico, con periodos de expansión y depresión -de mayor o menor duración o de mayor o menor intensidad- que se suceden a lo largo del tiempo sin que ningún Gobierno haya podido evitarlo hasta la fecha. La burbuja inmobiliaria y su posterior pinchazo parecen, pues, inevitables.
Lo hemos visto a lo largo de la historia y a lo largo y ancho del planeta, si bien en la última década estas burbujas se han vivido con mayor intensidad. Todos los países, incluso aquellos que hacen gala de un modelo económico y de bienestar ejemplar, como Suecia, Noruega o Dinamarca, están sucumbiendo a sus cantos de sirena. No importa las medidas que se tomen a corto plazo para evitarlo, tarde o temprano, la burbuja inmobiliaria acabará apareciendo y explotando, tal y como reconoce Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios de BBVA Real Estate.
En los últimos 10 años, los dedos de una mano no son suficientes para contar el número de países que han vivido un episodio de locura y fiesta inmobiliariaque posteriormente ha dado lugar a una dura recesión. España es un claro ejemplo. Pero mientras unos resurgen de sus cenizas, otros, como los países nórdicos, podrían estar gestando su propia y particular burbuja que se está viendo alimentada por una enorme facilidad para acceder al crédito en un entorno de tipos de interés históricamente bajos.
La financiación hipotecaria, tal y como sucedió en España, es realmente barata. El banco central de Suecia, el Riksbank, mantiene los tipos de interés en terreno negativo (-0,35%), en Dinamarca se encuentran en el 0,05% y en Noruega en el 0,75%. Y aunque las diferentes autoridades están tomando medidas para enfriar el mercado, no están surtiendo demasiado efecto. Así, por ejemplo, en Noruega, el Gobierno está endureciendo el acceso al crédito, mientras que en Suecia el regulador está intentando poner en marcha medidas que fuercen a los hipotecados a amortizar deuda, no solo intereses.
La locura compradora lleva meses dejando imágenes nunca antes vistas. Viviendas que se venden en apenas un par de días e incluso en horas, compradores dispuestos a comprar sin ni siquiera haber visitado físicamente la vivienda o a realizar ofertas al alza de 10.000 o 20.000 dólares con tal de no quedarse sin ella.
El precio de los apartamentos en Estocolmo (Suecia) ha alcanzado los 6.350 dólares el metro cuadrado, a escasa distancia de los precios de Londres, donde el metro cuadrado ronda los 6.750 dólares. En el último año, los precios han subido entre un 15% y un 20%, mientras que en la última década, el incremento rodaría el 150%.
En Copenhague (Dinamarca), la situación tampoco es mejor. Los precios también han registrado un fuerte repunte en el último año, en torno al 25%, mientras que en Noruega se han multiplicado por siete desde 1992. Y a pesar de los estragos que está provocando la caída del crudo en la economía, el precio de la vivienda no para de subir y la venta de casas sigue alcanzando cifras récord.
Una anécdota, la casa del antiguo espía soviético Rudolf Abel a las afueras de Oslo se vendió por más de 800.000 euros, muy por encima de los 560.000 que se pedían inicialmente. En Copenhague, tal y como sucede en Estocolmo, losagentes inmobiliarios venden casas sin que ni siquiera a los compradores les dé tiempo a visitarlas.
La preocupación crece a nivel internacional. En septiembre, incluso el FMI pidió a Suecia una 'reforma impositiva' en el mercado inmobiliario para moderar la subida de precios, pero de poco ha servido, ya que los ratios de endeudamiento de las familias superan el 50%. Además, hasta 2010, los suecos podían solicitar el 100% del importe de la tasación de la vivienda, incluso algo más para hacer alguna reforma. Ahora, se ha impuesto un límite del 85%, que a veces se rebasa por préstamos sin garantías. Y lo que empieza a preocupar no es que los nórdicos dejen de pagar la hipoteca ante las dificultades económicas, sino que reduzcan su consumo, lo que tendría un impacto negativo sobre la economía.
La escasez de producto en alguno de estos países también está calentando el precio de las casas. Las autoridades de Estocolmo calculan que se deberían construir anualmente 16.000 viviendas durante los próximos 10 años para cubrir el crecimiento de la población. De hecho, espera que cerca de medio millón de personas vayan a vivir allí hasta 2030. Además, se calcula que la demanda es tan grande que en 2025 habrá 450.000 viviendas menos de las que el mercado podría asumir.
El miedo real es que miles de propietarios se queden pillados con hipotecas muy elevadas que ven cómo el valor de sus viviendas se desploma
El miedo real es que todos estos países vivan su particular versión de la crisis financiera de 2008, con miles de propietarios pillados con hipotecas muy elevadas que vean cómo el valor de sus viviendas se desploma. Una situación que, de producirse, podría reducir drásticamente el consumo y llevarse por delante el crecimiento económico. En la actualidad, Suecia cuenta con una de las tasas de crecimiento económico más elevadas de los países desarrollados.
El dilema ante el que se encuentran algunos de estos países como Suecia es mantener los tipos de interés en niveles históricamente bajos, lo que seguirá favoreciendo la compra de casas, o subirlos para enfriar esta euforia, lo que al mismo tiempo frenaría la inflación, que ya se encuentra en niveles próximos a cero y amenaza con transformarse en deflación.
Son pocos los economistas que esperan que la burbuja pinche con rapidez, teniendo en cuenta que los tipos de interés se encuentran en terreno negativo en Suecia y Dinamarca y en mínimos históricos en Noruega, tal y como recuerda el 'Financial Times'. El daño vendrá cuando los tipos aumenten o las economías comiencen a enfriarse. Y lo que realmente preocupa es que la burbuja estalle cuando la economía entre en recesión, y esta sea mucho peor.
