Dejando al margen el impacto que pueda tener la incertidumbre política, y el necesario consenso entre los partidos para continuar con el crecimiento, el sector inmobiliario en España continuó en 2015 asentando la recuperación iniciada ya en 2014 y se encamina a una etapa de cambios. El sector ha puesto, por tanto, fin a más de siete años de caída casi continuada, tras ser el más afectado por la crisis en nuestro país.
La actividad inmobiliaria española está de moda para los inversores internacionales, circunstancia que se puede constatar con el desembarco de grandes fondos en nuestro país tomando posiciones relevantes de inversión en distintas tipologías de productos inmobiliarios, así como por la reactivación de las operaciones de actores ya presentes en la etapa anterior.
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Las cuatro principales Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) que cotizan en el mercado continuo español (Axiare Patrimonio, Lar España Real Estate, Hispania Activos Inmobiliarios y Merlin Properties) han conseguido hacerse en poco más de un año con una importante y diversificada cartera de activos inmobiliarios que actualmente asciende a más de 7.000 millones de euros de valor.
Las Socimi han actuado como auténticos agentes dinamizadores del sector. Este hecho, unido a factores como el peso que los activos inmobiliarios todavía mantienen en los balances de las entidades financieras , la búsqueda de liquidez por parte de sociedades con importantes patrimonios inmobiliarios y los primeros signos de repunte de las rentas de alquiler, invitan a ser optimistas y a esperar que el entorno de inestabilidad política no afecte de manera severa al sector.
De ser así, posibilitaría el mantenimiento del crecimiento y permitiría a los equipos gestores de estas Socimi una gestión activa de las importantes carteras de activos recientemente adquiridos.
Las mencionadas Socimi, tras un lento arranque de más de tres años que ha venido seguido de un año y medio de plena efervescencia de captación de fondos con claro predominio extranjero y búsqueda de activos inmobiliarios de calidad, se presentan como piezas clave del sector inmobiliario en España, llegando incluso a tener presencia en el Ibex 35 desde el pasado mes de diciembre a través de Merlin Properties.
Las Socimi se enfrentan en estos momentos a una importante etapa de cambios, donde los equipos gestores que las están dirigiendo deben seguir demostrando la agilidad, ya mostrada hasta la fecha, en las operaciones de adquisición realizadas. Es más, la evolución que han experimentado las distintas modalidades de Socimi en Europa y Estados Unidos en los últimos años nos hace presagiar cambios en la estrategia de inversión de estos vehículos en España de cara a los próximos ejercicios.
Este tipo de sociedades mercantiles se instauraron en nuestro país en el año 2009 y, tras una reforma de la ley que hizo que los requisitos y atractivos de las mismas aumentasen, comenzaron a proliferar rápidamente a partir de 2013, aunque sin conseguir acercarse a la exitosa figura internacional de los REIT (Real Estate Investment Trust) tan consolidados en los mercados europeos y norteamericanos.
Mientras se esperan las reformas legales que permitan la aparición de vehículos similares a los Mortage-Reit e Hibrid-Reit, que ayudarán a consolidar la dinamización del mercado de deuda y ofrecer mayor versatilidad a los inversores, se nos plantea la cuestión de cuál será la tendencia previsible para desarrollarse los próximos años de las ya tradicionales Socimi.
Si observamos la tendencia que en años anteriores vivieron este tipo de sociedades en otros países europeos y norteamericanos, podríamos llegar a pensar que hay altas probabilidades de que las Socimi comiencen a especializarse en una única tipología de activo inmobiliario, frente a las actuales que nacieron con una vocación de diversificación para aprovechar una situación de mercado coyuntural en nuestro país.
Esta postura de especialización está muy extendida en otros mercados, pues tal y como se muestra en el último informe de Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts) publicado el pasado mes de julio en Estados Unidos, de los 224 REIT que cotizan en estos momentos en el FTSE Nareit US Real Estate Index, tan solo un 15% se trata de entidades cuya cartera de activos inmobiliarios se encuentra diversificada, mientras que el resto se ha especializado en un tipo de activo concreto.
Este cambio de tendencia permitiría no sólo una mayor especialización sectorial, sino que también traerá consigo unos retornos más uniformes en función de cada tipo de activo inmobiliario.
Unas características que son muy valoradas por los inversores internacionales que han optado por canalizar sus inversiones en el sector inmobiliario español a través de estas sociedades, ya que les permite evaluar el nivel de exposición a los riesgos que afectan a cada tipo de activo inmobiliario de manera independiente.
Manuel Pestana /María Fernández Vázquez son Senior Manager de EY/Manager de EY
