Por primera vez desde 2007, los grandes directivos del sector inmobiliariovuelven a confiar plenamente en la promoción y construcción de viviendas y en la rehabilitación. Al menos así lo afirman la mitad de los cerca de 100 directivos encuestados por CBRE para la elaboración de su ‘Barómetro Inmobiliario’, que revela cómo el 80% ve un enorme potencial en estas dos actividades inmobiliarias.
En concreto, el 49% de los directivos considera que la rehabilitación residenciales el segmento con más oportunidades en la promoción inmobiliaria, mientras que, por primera vez desde que estalló la crisis, un número muy relevante (un 40%) señala la vivienda nueva como un segmento de alto potencial, el doble que el año pasado.
De hecho, la mayoría de los directivos encuestados calcula que durante este ejercicio se iniciarán entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas (en comparación con el 40% de la anterior encuesta), mientras que un 20% sitúa la horquilla entre 175.000 y 250.000 (el año pasado, solo un 15% contemplaba esta opción). Para que nos hagamos una idea, en 2013 ni siquiera se alcanzaron las 35.000 viviendas iniciadas, y en 2014, la cifra tampoco llegó a superar las 40.000 unidades comenzadas, mientras que para este año, la cifra rondará las 65.000. Es decir, en el peor de los escenarios previstos por los encuestados, se triplicarán las cifras de hace dos años.
Esta confianza en el sector residencial se basa, en parte, en las atractivas rentabilidades que sigue ofreciendo la construcción de viviendas. "Las 'yields' han sido mucho más estables que las de cualquier otro sector", explica Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE, tal y como puede apreciarse en el gráfico.
Y será el binomio formado entre promotor tradicional con 'know how' del mercado y fondos de inversión que aportan el capital. “Cada vez son más losfondos de inversión que entran en España de la mano de una promotora localpara desarrollar suelo, así como aquellos que muestran un creciente interés por la compra de inmuebles en mal estado para su demolición o rehabilitación, o incluso para construir obra nueva”, señala Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.
“Quizá la principal novedad es que el suelo, que hasta hace un año y medio aproximadamente era un producto denostado, vuelve a ser atractivo. La convicción generalizada de que ya se ha estabilizado su precio ha activado el mercado. Eso sí, por el momento han de ser suelos finalistas o, como mucho, con cierta gestión urbanística pendiente”, añade Martínez-Brioso.
Fin de la caída de precios
En cuanto a los precios, un 83% cree que ya han tocado fondo en cuanto al ajuste, frente al 46% de la edición anterior. Del 17% restante, un 38% prevé que los precios caerán menos del 5% en 2016, y un porcentaje similar, entre un 5 y un 10%.
Prevén la construcción entre un mínimo de 100.000 y un máximo de 250.000 viviendas
De cara a este ejercicio, desde el 'Informe de tendencias 2016' de la consultora, los inversores institucionales tomarán el relevo de los oportunistas en el mercado de inversión inmobiliaria, aunque también tendrán un gran protagonismo los vehículos colectivos y los inversores inmobiliarios. Las socimis continuarán, por tanto, siendo uno de los actores más relevantes este año. De hecho, el 55% de los encuestados considera que el crecimiento de estas sociedades en el mercado de valores es sostenible. Además, un 41% cree que estas sociedades mantendrán su protagonismo en 2016, y un 32% cree que se incrementará.
“No hay duda de que 2015 fue un año récord para la inversión inmobiliaria en España, con casi 13.000 millones de euros invertidos. Al analizar quién está detrás de este importe, se comprueba que las socimis invirtieron el 42%, aunque fueron ganando protagonismo también los compradores nacionales, los institucionales y aquellas inmobiliarias que se han recapitalizado”, matiza Lola Martínez-Brioso.
Las oficinas siguen en el punto de mira
También sigue habiendo consenso en que las oficinas continúan siendo el activo más codiciado. Según los resultados del barómetro, en 2015 la mayor parte de los inversores consultados concentraron su actividad inmobiliaria en España en el segmento de oficinas (45%) y en 'retail' (22%), datos que son muy similares a las cifras reales que ha registrado el sector en su conjunto (un 43% y un 27%, respectivamente).
Al ser preguntados por 2016, el 42% continuará apostando por las oficinas, seguido por un 22% que priorizará el residencial. En comparación con el año anterior, incrementan su atractivo hoteles e industrial. “De cara a 2016, prevemos que las rentas continúen su recuperación al compás de una mayor actividad en el mercado de alquiler y por la escasa oferta de calidad en las áreas más demandadas. También por ello veremos un mayor número de proyectos en rehabilitación y anuncios de la construcción de proyectos de nueva planta”, puntualiza Adolfo Ramírez-Escudero.
Subirán rentas, contratación y precios de venta
La mayoría de los directivos encuestados considera que los precios de alquilerse incrementarán en todos los segmentos. Solo es necesario hacer una comparativa con las expectativas en cuanto a la evolución de precios y absorción del anterior barómetro para apreciar este cambio.
Por ejemplo, en 2016, el 95% cree que los precios de alquiler se incrementarán en oficinas céntricas, cuando solo el 76% pensaba así hace un año. Además, casi el 30% de los encuestados piensa que aumentarán de forma significativa en 2016, frente a solo el 7% que así creía que iba a ocurrir en 2015.
Pero el cambio más drástico se produce en el segmento industrial y logístico. Si el año pasado solo el 31% consideraba que los precios de alquiler de este tipo de activos se incrementarían, en 2016 es un 65% el que cree que lo harán. Para los precios de venta, la mayor variación se espera también en el segmento de inmuebles logísticos e industriales. Este año, un 73% prevé incrementos en comparación al 37% del anterior barómetro.
Por su parte, un 78% cree que aumentarán los precios de venta de las oficinas céntricas, un 74% que lo harán los precios de venta de los locales comerciales y un 63% que lo harán los de los hoteles. Algo similar ocurre con la absorción de superficies. El ‘Barómetro Inmobiliario' de CBRE concluye que la demanda de superficie aumentará en todos los sectores sin excepción, siendo, una vez más, el sector industrial-logístico del que mayor repunte se espera. Mientras solo el 48% consideraba en la anterior oleada que aumentaría la absorción del segmento industrial y logístico, este porcentaje se ha incrementado hasta el 80%. Un alto porcentaje de encuestados, un 34% frente al 9% del anterior barómetro, consideran asimismo que la demanda de oficinas céntricas se incrementará de forma acusada en 2016.
