El pasado año fue el primero desde 2008 en el que todas las grandes variables del mercado inmobiliario, incluidos los precios de las casas, finalizaron en positivo. La mejora del empleo fue, sin duda, el factor que más contribuyó a que se vendieran más viviendas y más caras. El segundo fue el crédito. No solo continuó el aumento de las nuevas operaciones, sino que hasta el Banco de España llegó a destacar en uno de sus informes que había habido cierta “relajación” en los criterios de concesión de algunos préstamos.
Una de las estadísticas que publica el supervisor trata precisamente de analizar cómo son las nuevas hipotecas que se contratan. Según sus datos, durante el tercer trimestre de 2015 el porcentaje de préstamos hipotecarios otorgados por un importe superior al 80% del valor de tasación volvió a repuntar hasta situarse en el 15% de todo el nuevo crédito hipotecario concedido. Se trata de las hipotecas calificadas como de alto riesgo, ya que si el inmueble se deprecia, el titular de esa hipoteca corre el riesgo de entrar en una situación de patrimonio neto negativo, que es cuando la deuda o el pasivo (hipoteca) es superior al valor del activo (la vivienda).
Ese 15% de todos los nuevos préstamos hipotecarios con más riesgo es un porcentaje que, aunque todavía no ha alcanzado los máximos de la serie, sí se encuentra en la banda alta. La estadística comenzó a publicarse en 2004 con valores medios de esta clase de hipotecas del 15,40% y fue en 2006, momento álgido de la anterior burbuja, cuando alcanzaron el máximo con el 18% de las nuevas operaciones. No fue hasta finales de 2008, cuando la crisis que se avecinaba comenzó a dar las primeras señales claras de aviso, cuando estas hipotecas de elevado riesgo disminuyeron hasta el mínimo, el 10,30%.
Los expertos consultados aseguran que ese 15% no es un valor aún preocupante, pero confían en que el Banco de España esta vez se mantenga más vigilante ante las entidades que pudieran tener la tentación de abusar de esos créditos. Las mismas fuentes explican que los bancos suelen apurar la concesión de hipotecas con altos importes, de casi el 100% del valor de tasación, cuando se trata de pisos que tienen hace tiempo en sus carteras y utilizan esas condiciones más ventajosas para agilizar su venta, “lo cual no quiere decir que no realicen los estudios pertinentes de solvencia a los clientes a los que se los conceden”, señalan desde una tasadora.
Además, el hecho de que ahora los precios de los inmuebles vuelvan a repuntar aleja en cierta medida ese mayor riesgo. En promedio, las nuevas hipotecas se conceden por el 62,4% del valor de tasación del inmueble, a un plazo inicial de 22,8 años y pagando un 2,5% de tipo de interés.
Los precios aceleran en las grandes urbes
Las dos grandes tasadoras del mercado, Tinsa y Sociedad de Tasación, acaban de publicar sus informes sobre la evolución de precios en 2015 y ambas coinciden en que el año pasado cerró con el primer encarecimiento de las casas de los últimos siete ejercicios.
Así, el precio medio de la vivienda terminada, nueva y usada, en España se encareció un 1% en 2015, lo que supone la primera subida interanual desde principios de 2008, según el avance del índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre.
Dicho dato confirma el cambio de tendencia en la evolución de los precios, ya que doce meses antes, en el último trimestre de 2014, el índice mostraba un descenso interanual todavía bastante consistente del 4,5%.
Las provincias catalanas de Gerona (+10,7%), Barcelona (+5,8%) y Lérida (+5,3%) fueron, junto a Albacete (+4,5%) y Madrid (+3,3%), las que más incrementaron sus precios medios en términos interanuales en el transcurso del año.
Por su parte, el estudio de Sociedad de Tasación, elaborado exclusivamente para vivienda nueva, constató también el primer incremento de precios, del 2,9% anual, desde el inicio de la crisis. De nuevo, Madrid y Cataluña fueron las dos regiones que registraron las mayores revalorizaciones, con aumentos del 6,2% y del 4,8%.
El director de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación, César Hernández, explica que las grandes urbes son las que concentran de forma inequívoca la mayor actividad económica y, por ello, son los enclaves donde la recuperación inmobiliaria se ha acelerado a lo largo de 2015. “En la mayoría de poblaciones parece que los precios han detenido su caída, pero todavía no se han aprecian a corto plazo aumentos significativos”, advierte de cara a futuro.
Más viviendas iniciadas que terminadas
En sectores como el del automóvil, por ejemplo, cuando el mercado detecta un importante descenso de las ventas, la producción puede pararse con relativa agilidad con el fin de acomodar la oferta a la demanda y evitar los elevados stock. Esto no fue posible con la vivienda, ya que el tiempo medio que tarda en finalizar una promoción oscila de 18 a 24 meses. En 2007 y todavía 2008 muchos promotores habían iniciado sus proyectos pensando que la tan cacareada crisis se quedaría en el deseado aterrizaje suave. Si a eso se suman las promociones que aún debían terminarse procedentes de la locura de 2006, cuando se registró el mayor volumen de visados (más de 865.000), esto es lo que explica haber llegado a acumular un excedente de más de 700.000 casas nuevas sin vender.
Desde 2008, las estadísticas comenzaron a certificar que se terminaban muchas más casas en España de las que se iniciaban, una tendencia que podría haberse roto por primera vez en 2015. A falta de conocer las cifras de cierre, el número de visados solicitados para edificar nuevas casas se disparó un 29,2% hasta octubre pasado, en comparación con el mismo periodo del ejercicio anterior, de forma que sumaron 39.871 certificados, según datos de Fomento.
En el caso de que durante los dos últimos meses se hubiera mantenido el mismo ritmo de edificación, 2015 se habría saldado con un segundo aumento anual consecutivo y con el mayor volumen de producción de casas en cinco años, desde 2011, dado que se rozarán los 48.000 permisos.
