Que los bancos han vuelto a dar hipotecas ya es indiscutible. Basta con dar un paseo por las sucursales y comprobar que se publicitan con la misma intensidad y atractivo como en años pasados. Y con una oferta de lo más variopinta, no solo en variables, sino también en créditos hipotecarios a tipo fijo e, incluso, con ofertas novedosas en hipotecas mixtas. Olivia Feldman, socia y cofundadora de HelpMyCash.com, explica el funcionamiento de estas últimas. «Es una hipoteca que aplica un interés fijo durante los primeros 5, 10, 15 o hasta 20 años de la hipoteca. Y pasado ese tiempo, se convierte en una hipoteca variable al uso, aplicando un interés de euríbor más diferencial».
Laboral Kutxa ha sido el último banco en apostar por este tipo de productos. Ofrece un interés fijo del 2,25 por ciento TIN durante 10 años y de euríbor más un 1,20 por ciento después. El plazo de amortización es de hasta 30 años y con una financiación máxima del 70 por ciento.
Sin embargo, no es la única. Entre las mejores ofertas vigentes a tipo mixto encontramos la Hipoteca Mixta ING Direct a 2,25 por ciento TAE durante 10 años y euríbor más 0,99 por ciento después; la Hipoteca Mixta La Caixa desde el 2,5 por ciento durante 10 o 20 años y euríbor más 1,90 por ciento después; la Hipoteca Mixta Bankinter al 1,95 por ciento hasta 10 años y a euríbor más 1,50 por ciento después. «Como vemos, se trata de intereses fijos y variables tan bajos como las mejores ofertas de cada entidad», destaca Feldman.
Sin embargo, todas estas ofertas hay que analizarlas en función del contexto actual. Por un lado, el euríbor ha ido pulverizando mínimos, rebasando la barrera psicológica del cero por ciento Y, en segundo lugar, no habrá subidas a corto plazo, ya que el Banco Central Europeo (BCE) puso en marcha un programa de compra de activos que durará al menos hasta septiembre de 2016. Así, Rodrigo García, analista de XTB, calcula que el indicador se mantendrá lateral en las próximas semanas antes de disponerse a cotizar en niveles de 0,05 por ciento.
En cuanto a su evolución, García señala que dependerá de la fuerza con la que actuará el Banco Central Europeo (BCE) ya que se espera que en la reunión de diciembre adopte nuevos estímulos y cómo estas medidas puedan afectar al mercado. En el euribor a 12 meses será difícil que entre en terreno negativo.
Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.es, recomienda hacerse unas preguntas antes de contratar una hipoteca de esta clase: «¿cómo creo que va a evolucionar el euríbor? y ¿me compensa pagar ahora una cuota más alta que la que pagaría con una hipoteca a tipo variable a cambio de disfrutar de la seguridad que me ofrecen las fijas o mixtas?».
Si las hipotecas mixtas estuvieran diseñadas a la inversa (es decir, primero un tipo variable y, posteriormente, uno fijo) la cosa sí sería mucho más interesante. Sin embargo, tal y como están planteados no lo son. De hecho, se trata de una alternativa diseñada por la banca para lograr incrementar sus ingresos en un entorno de tipos bajos, explica González.
Antes de hipotecarse
Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, señala que independientemente de la hipoteca por la que se opte, hay que «intentar no destinar más del 30 por ciento de la renta a la cuota hipotecaria y sobre todo tener en consideración que si la hipoteca es a tipo variable, la cuota puede subir de forma considerable cuando lo hagan los tipos». Cubrir este riego con una hipoteca a tipo fijo es una muy buena opción, recomienda Gandarias.
En cuanto a qué hipoteca elegir, Feldman piensa que «las ofertas más interesantes están entre las variables y las fijas». En cuanto a las mixtas, estas ofertas solo nos harían pagar menos que una hipoteca a tipo variable si el euríbor remontara de forma notoria en pocos años (los siguientes 5 o 10 años que hemos firmado como fijos), «ya que entonces tener un interés fijo de, por ejemplo, un 3 por ciento, nos protegería de un euríbor al 3 por ciento o superior».
Para empezar, es seguro que empezaremos pagando una cuota más cara que la cuota que estaríamos pagando con una hipoteca a tipo variable, al menos al principio. Y para continuar, hay que vigilar las comisiones. Por una parte, la de apertura, que suele presentarse en la gran mayoría de ofertas (a excepción de la de ING) en torno al 1 por ciento, lo que nada más firmar nos hará desembolsar 1.000 euros por cada 100.000 de hipoteca.
Por otra parte, está la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés que nos haría pagar entre el 0,75 por ciento y el 5 por ciento del capital pendiente, es decir, entre 750 y 5.000 euros por cada 100.000 de deuda, si en algún momento de los primeros años a tipo fijo quisiéramos realizar una subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de banco.
Para HelpMyCash.com, «el punto negativo más destacable es que estas hipotecas no permiten que los clientes se beneficien del bajo euríbor actual» y «lo interesante para el cliente sería una hipoteca mixta pero al revés: que los primeros 5 o 10 años fueran a tipo variable, para aprovechar el bajo euríbor, y, después, cuando es más probable que los tipos y el euríbor hayan subido porque la economía se haya recuperado, pudiéramos pasar a un tipo fijo del 2 por ciento o el 3 por ciento».
