¿Quién iba a imaginarse hace un par de años que un raquítico metro cuadrado volvería a costar 10.000 y 12.000 euros? Y, aún más asombroso, ¿quién hubiera firmado que a esos precios se venderían viviendas? "La demanda es brutal y se venden en mes y medio", dice Luis Galiano, director del estudio de arquitectura español RCCyP. Claro está que se trata de una clientela muy exclusiva. "Se dirigen a un comprador que no mira el precio y que suele tener varios activos como éstos en todo el mundo", señala Borja Ortega, director de Patrimonios Privados de JLL. Hay empujones para hacerse con uno de estos pisos, sobre todo porque son baratos si se compara con los precios de Londres o París.
Dos, cuatro o siete millones de euros. Es lo de menos. "Se discute por la posición dentro del edificio o las calidades, pero nunca por el precio", prosigue Galiano, cuyo estudio rehabilitó el edificio Millenium, en la madrileña Plaza de la Independencia, número 5. Aquí alquiló en 2014 un piso de 720 metros el que fue entrenador del Real Madrid, Carlo Ancelotti. Como vecino tenía a Juan Miguel Villar Mir, presidente de OHL y del Grupo Villar Mir, que promueve el Complejo Canalejas, a unos pocos metros de la Puerta del Sol. Hace un mes, el mismo Villar Mir avisaba de que los pisos de este complejo saldrían a unos 12.000 euros por metro cuadrado –la media del distrito son 3.389 euros el metro cuadrado, calculan en el buscador Nuroa–.
Lo cierto es que, según OHL, los precios están por definir y, de hecho, en Madrid se están gestando otros proyectos que podrían superar este tope. "Entre 8.500 y 10.000 euros por metro es la media a la que se vende en la zona prime, donde los precios todavía tienen un recorrido al alza de entre el 5% y el 10%", dice Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de la consultora Knight Frank. Este experto se refiere a los barrios de Salamanca, Jerónimos, Chamberí, Almagro y el Viso.
El Complejo Canalejas, cuya venta empezará en la primavera de 2016, "será el único inmueble de uso mixto que contará con un hotel Four Seasons –el primero en España–, una zona comercial y el primer ejemplo de branded residences, residencias asociadas a un hotel cinco estrellas", dicen en OHL, que va a invertir 500 millones de euros y crear 5.000 puestos de trabajo. Los propietarios tendrán acceso a las zonas comunes del hotel (spa o gimnasio). El estudio Lamela trabaja en este edificio con arquitectura singular del siglo XIX y más de 20 pisos en las tres últimas plantas, de la seis a la ocho. Todos ellos serán distintos. Aunque sin dar nombres, en OHL confirman que el interiorista también será español, en un claro “apoyo al sector de la construcción nacional”.
En torno al 70% de estas casas serán compradas por españoles y el resto por internacionales, considera Tarazona. Y creciendo, por el tirón latinoamericano que ha visto en el lujo español el refugio perfecto para su cuantioso capital. Venezolanos, argentinos y mexicanos compiten por comprar. "Nuestros clientes suelen ser empresarios, inversores inmobiliarios o celebridades del deporte y del ocio," dice Alexander Vaughan, uno de los fundadores de la agencia Lucas Fox. Para ellos, "supone un valor seguro, líquido y más rentable que otro tipo de inversiones. La oferta es muy limitada, por lo que la posibilidad de que los precios sigan subiendo es muy probable", explica Oscar Ochoa, director del departamento de Promociones y Obra Nueva de la agencia de lujo Gilmar.
El cliente suele comprar para uso propio, aunque sea para habitarlo tan solo dos meses al año. Quieren estar en el mismo centro y, además, les importa el vecindario. "Una o dos calles más arriba o abajo, pueden marcar la diferencia", apunta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Cada proyecto apenas acoge una o dos decenas de pisos. "La demanda de este tipo de viviendas en Madrid y Barcelona es superior a la oferta actual", avisa Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España. Este experto recuerda que "los compradores tienen recursos propios suficientes para adquirir sin financiación, lo cual no es óbice para que muchos se financien, dadas las condiciones favorables que les ofrecen las entidades".
En estas rehabilitaciones, "se da mucha importancia a la zona de día, con espacios amplios, techos altos, sin zonas de distribución y eficiencia energética alta. Además, las zonas comunes deben ser muy representativas, con patios interiores embellecidos. Las grandes fortunas quieren ver esa exclusividad desde la entrada", dice Smerdou. No dejan nada al azar. De hecho, el precio final de cada piso fluctúa en función de sus calidades. Los propietarios incorporan a sus propios interioristas, "lo que implica una modificación continua del proyecto de ejecución, así que el precio sube y baja como la Bolsa", cuenta el director de RCCyP. Pero, en realidad, lo que justifica esos precios tan inalcanzables para la mayoría de mortales es la localización, "que supone hasta el 50% del valor del piso, seguido del diseño, la distribución y los materiales", dice Tarazona.
Canalejas es el proyecto más icónico, pero no el único. Para los próximos 18 meses se prevé en Madrid el desarrollo de 80.000 nuevos metros cuadrados en proyectos como Serrano 7, Juan Bravo 3, José Abascal 48, o Antonio Maura 8, señalan en Knight Frank. Todos ellos tienen algo en común: "son trophy assets [activos trofeo]. Su inmejorable localización, el estatus que implica, el intangible de las emociones que transmite y el producto en sí, hacen posible llegar a precios tan elevados", señala Jorge Almagro, responsable de Inversión Residencial de JLL. "El precio es el que los clientes quieran pagar", añade Paloma Pérez, directora general del Engel & Völkers Madrid.
Esta misma semana ha salido al mercado el proyecto de rehabilitación del número 9 de la calle General Oráa, en el barrio de Salamanca. Gilmar vende 12 pisos, con precios desde 9.700 hasta 13.400 euros, que lucirán fachada de comienzos del siglo XX.
En plena definición está Serrano, 85. "Será en el primer trimestre de 2016 cuando se inicie la venta de 14 pisos", detallan en Knight Frank. En cambio, ya han vendido el 75% de la finca de Serrano, 7 (seis pisos por una media de 10.500 euros el metro cuadrado).
Antonio Maura 8 son seis pisos de 400 metros a 12.000 euros por metro cuadrado. Y José Abascal 48, en rehabilitación, reunirá 17 unidades que, según algunos expertos, rondarán los 9.000 euros el metro cuadrado. Diferente será el caso de Juan Bravo, 3, porque se levantará un edificio nuevo a cuatro fachadas, no sujeto a medianeras ni patios. El arquitecto Rafael de La-Hoz dará forma a unos 50 pisos, a una media de 10.000 euros el metro (la banda va de 8.000 a 12.000 euros).
En Barcelona, todas las miradas se las lleva la rehabilitación del edificio de oficinas Winterthur, en la Plaza Francesc Macià, donde se construyen ocho viviendas de más de 500 metros, una por cada planta y una zona comercial de 3.000 metros. Los precios se sitúan entre los 10.000 y 14.000 euros el metro cuadrado. "Superan en mucho el precio medio del distrito, que es de 3.742 euros por metro cuadrado", calculan en el buscador Nuroa.
No puede faltar el Puerto de Andratx (Mallorca). "En el proyecto Blue Elements hemos vendido en dos semanas el 70% de las viviendas a un precio medio de 15.800 euros el metro cuadrado", según Pérez.
