Como en cualquier actividad económica, el alquiler de vivienda está sujeto a un régimen fiscal específico, del que deben responder tanto el casero o arrendador del inmueble, como el inquilino o arrendatario. Sin embargo, a tenor de las cifras que manejan las comunidades autónomas, parece que existe un gran desconocimiento sobre cuáles son las obligaciones tributarias de una y otra parte.
La Comunidad de Madrid acaba de iniciar una campaña por la que está enviando a miles de ciudadanos que residen en régimen de arrendamiento cartas en las que reclama el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el de actos jurídicos documentados (AJD). Se trata de dos tributos que los compradores de casas conocen bien porque son los que gravan la adquisición de una vivienda de segunda mano (ITP) y la constitución de un préstamo hipotecario para pagarla (AJD). Pues bien, la ley que regula ambos impuestos establece que los arrendamientos “son transmisiones patrimoniales sujetas al impuesto”. Además, estipula que está obligado a abonar el tributo a título de contribuyente el arrendatario o inquilino.
Para calcular la cuota tributaria a pagar se ha de tener en cuenta la base imponible, que en este caso corresponde a la cuantía total que deberá abonar el inquilino en concepto de rentas durante “todo el periodo de duración del contrato”.
Sobre dicha base imponible se aplicará la tarifa que fije cada comunidad autónoma en su normativa regional. En Madrid, como el Gobierno autonómico no ha aprobado una tarifa propia, se aplica la estatal que figura en la ley del impuesto y que va desde los 0,09 euros para rentas de hasta 30,05 euros hasta los 30,77 euros para rentas anuales de 7.692 euros, que equivaldrían a un alquiler mensual de unos 640 euros. A partir de esa cantidad, se aplicará un gravamen de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
Tal y como admiten fuentes de la Consejería de Economía y Hacienda de Madrid, estas cuotas suponenun tipo de gravamen del 0,4% aproximadamente. ¿Cuándo se abona? La norma establece que debe hacerse efectivo el pago en el plazo de 30 días hábiles a contar desde el siguiente a aquél en el que se formaliza el acto o contrato de alquiler, ya que el hecho imponible “nace cuando se suscribe dicho contrato” y, es entonces, cuando surge la obligación tributaria. Como el sujeto pasivo obligado al abono es el inquilino, en el caso de que el contrato se formalice a nombre de varias personas, cada una pagará la parte proporcional.
Algunos contribuyentes, molestos con la cuota que ahora se les reclama, llaman la atención sobre qué ocurre si el arrendatario abandona antes de tiempo la vivienda, las mismas fuentes oficiales insisten en que ese hecho, “no tiene ningún efecto fiscal”, puesto que la obligación surge en la firma del contrato.
¿Cómo se realiza el pago? Mediante la utilización de efectos timbrados, que se venden en los estancos o a través de la presentación del modelo de autoliquidación 600.
En cuanto a las obligaciones del arrendador o casero, en el momento de la firma del contrato, éstas se limitan al depósito de la fianza exigida al inquilino en el organismo que haya estipulado para ello cada Gobierno autonómico. Para ello, también contará con el plazo de 30 días hábiles desde la entrada en vigor del contrato.
En Madrid, el Ejecutivo regional ha establecido que dicho depósito se realice en la Agencia de Vivienda Social regional (antes el Ivima). El incumplimiento de estas obligaciones acarreará las oportunas sanciones. Y todo esto es independiente de las obligaciones que tendrá el casero respecto al IRPF, Sociedades o IVA, este último impuesto, por ejemplo, rige en los alquileres de locales comerciales.
Lagunas de un mercado sin profesionalizar
La crisis ha propiciado un aumento muy significativo en España de los hogares que residen en alquiler, si bien las estadísticas todavía difieren sobre cuántos son. El último dato de Eurostat para España estima que el arrendamiento es ya la fórmula escogida por el 22% de las familias. Otros estudios rebajan esa cifra al 15%.
El problema es que a diferencia de lo que ocurre en otros países, donde nadie alquila sin la intermediación de una empresa o profesional especializado, aquí el negocio aún está copado por el acuerdo entre particulares, lo que impide que existan cifras homogéneas y fiables. De hecho, la Comunidad de Madrid solo tiene como pista para saber cuántos hogares viven de alquiler en su territorio la cifra de fianzas depositadas, que suman 230.213, y la exigua recaudación por ITP y AJD por contratos de alquiler: 601.524 euros en 2014.
