Decantarse por el arrendamiento es una opción creciente por diversos motivos: es más fácil cambiar a otra vivienda que se vaya adaptando a las necesidades, como crecimiento de la familia; facilita la movilidad en los puestos de trabajo, aporta versatilidad, etc.
También es cierto que comprar supone un gran esfuerzo económico que para el caso concreto de muchos jóvenes se plantea como un imposible lo que les lleva a alquilar. Estuve hablando recientemente sobre este asunto con Diego Vigil de Quiñones Otero, registrador de la propiedad, exponiendo ambos nuestras opiniones.
Su análisis me pareció muy interesante así como su opinión sobre lo que él cree necesario para facilitar el acceso a una vivienda en propiedad. De ahí surge el nuevo post de Entorno habitable.
P.- ¿Cómo afectó la escalada de precios desde el año 2000 al esfuerzo familiar para acceder a una vivienda? ¿Cuáles fueron las causas?
R.- La escalada que dio lugar a lo que hemos llamado la "burbuja" determinó que cada vez se destinase más porcentaje de la renta familiar a la compra de casa. En la práctica se llegó a emplear la mitad de la renta disponible en muchos casos (había medias que afirmaban que el 30%, pero la realidad de parejas jóvenes estaba por encima de la media).
Las causas fueron varias, pero la especulación se extendió, sobre todo, gracias al préstamo a interés inferior a la inflación que disfrutamos los primeros años de la vigencia del euro.
P. ¿Considera que actualmente las viviendas después del ajuste de precios son accesibles?
R.- La situación que yo veo en mi trabajo (en mi distrito, y comentando con compañeros responsables de otros distritos) es que los precios son muy atractivos en muchas zonas, pero hay un problema de inaccesibilidad por falta de financiación (falta que contribuye a bajar los precios). A día de hoy se puede comprar en el municipio de Madrid un piso de tres dormitorios por menos de 50.000 euros. El problema es cómo financiar al comprador de una vivienda así. Si se logra con fórmulas creativas, los próximos años podrían ser los más fáciles de la historia reciente en el acceso a la vivienda.
P. ¿Cree que se deben hacer reformas a nivel competencial en las diferentes administraciones?
R.- Hay quien imputa la subida de precios a la escasez de suelo, y la escasez al control por parte de los Ayuntamientos de la cantidad de suelo disponible, amparado por la disparidad legislativa. Algunos sectores promueven recentralizar el régimen del suelo en una sola ley central, y recortar competencias a los Ayuntamientos.
No estoy del todo de acuerdo. Me consta que a veces los Ayuntamientos se ven limitados precisamente por falta de competencia. La lentitud en la aprobación de planes por parte de las Administraciones de tutela (CCAA) es la causante de la escasez de suelo. Por ello, tal vez habría que prestar más atención a propuestas municipalistas como la del Alcalde de Estepona, José María García Urbano, a quien llegaron a llamar "el antisistema del PP", pero que ha sido el alcalde más votado de España de ese partido en localidades de más de 50.000 habitantes. Este alcalde propone suprimir el control previo autonómico. A veces este control impide que salgan proyectos razonables. Habría que dar una oportunidad a esta tesis. Los Registradores podemos dar buena cuenta de lo que es un distrito hipotecario paralizado a la espera de la aprobación de un plan.
P- ¿Qué medidas se podrían adoptar para incentivar el acceso a la propiedad para los segmentos más desfavorecidos?
R.- Fundamentalmente, dar alternativas al préstamo bancario y al alquiler, que son las dos únicas vías que hoy se promueven, y que se han mostrado insuficientes. El ordenamiento civil ofrece muchas opciones, algunas mucho más estables que el alquiler, como el derecho de superficie, o la propiedad temporal y compartida (introducida este año en el Derecho civil catalán). Entre estas opciones, habría que potenciar el acceso diferido y progresivo a la propiedad, con fórmulas como el arrendamiento con opción a compra o la venta a plazos con condición resolutoria. Estas fórmulas deberían estar más presentes en las VPO, sobre todo la venta a plazos, pues es el único modo de promover a la propiedad a quienes no llegan a las condiciones para ser deudor seguro de un Banco. Pero se podrían promover también entre particulares: por ejemplo, estableciendo que el vendedor que acepte el pago aplazado (garantizado con condición resolutoria) de su comprador no tenga que pagar IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en esa venta, en atención a que es quien financia a alguien que no obtiene otro medio de financiación.
P. ¿Qué pronóstico hace del binomio alquiler-propiedad y de la evolución del precio de la vivienda en venta?
R.- Hace poco he leído una estadística que afirma que el 76% de los inquilinos lo son por necesidad y no por gusto. Demanda de propiedad hay. Lo que no hay es financiación. Si se articulasen nuevas vías de acceso a la propiedad como las que hemos dicho, el porcentaje de propietarios subiría. Y subiría sin un alza excesiva de los precios medios (otra cosa son la zonas con alta demanda), pues hay oferta de sobra.
En relación a esto, un grupo de investigación encabezado por los profesores Sergio Nasarre y Ester Muñiz ha sugerido la necesidad de una tercera vía entre la propiedad plena y el alquiler. A ello responde la Ley catalana mencionada (19/2015). Si se extiende la posibilidad de ir comprando por cuotas, progresivamente (propiedad compartida), o sólo por un tiempo (propiedad temporal, que es más estable que el alquiler, pero sin perder cierta agilidad), podríamos ver superado el binomio y las desigualdades sociales y generacionales que produce. Unas desigualdades que no pueden ser buenas, pues mientras la elección entre propiedad/alquiler no sea libre para ese 76%, el binomio divide la sociedad en ricos/pobres, lo cual en parte coincide con maduros/jóvenes.
Nota: Diego Vigil de Quiñones Otero es vicedecano de los Registradores de la Propiedad de Aragón, profesor universitario, preparador al Cuerpo de Aspirantes a Registradores y autor de diversos libros y publicaciones.