Han estado a punto de perder sus ahorros. Un total de 355 familias han visto peligrar los aproximadamente 140.000 euros que cada una de ellas adelantó para poder acceder a una de las viviendas del proyecto residencial más mediático de los últimos años en la capital.
El pleno extraordinario celebrado este viernes en el Ayuntamiento de Madrid aprobaba in extremis, y a mano alzada -algo inusual-, el Plan Parcial Interior que afecta al solar situado en el número 50 de la calle Raimundo Fernández Villaverde, un trámite necesario no sólo para que el proyecto residencial allí planteado salga adelante sino imprescindible para que la gestora del mismo, Domo, consiga el préstamo necesario para pagar al Ministerio de Defensa -anterior propietario de los terrenos-, los 55 millones de euros que faltan para completar el desembolso y cuya financiación estaba sujeta a financiación bancaria, tal y como aseguran a El Confidencial fuentes financieras. Es decir, sin ese trámite, ninguna entidad estaba dispuesta a financiar los 55 millones de euros necesarios para afrontar el segundo pago.
El miedo a que los socios de la cooperativa pudieran perder su dinero era real. "350 familias se ven afectadas por el retraso en la aprobación del Plan Parcial que afecta a su parcela y ven en peligro los ahorros invertidos para convertirse en propietarios de las viviendas", reconocía en un comunicado de prensa la propia gestora de la cooperativa.
Y no es para menos teniendo en cuenta el pliego de condiciones del contrato de compraventa suscrito entre la Cooperativa Residencial Maravillas y el Ministerio de Defensa y según el cual, una vez transcurrido el plazo para abonar el segundo pago -el plazo finalizó el pasado miércoles 25 de noviembre-, la cartera que dirige Pedro Morenés debía notificar a la cooperativa el impago. A partir de ahí, y por cada día de retraso, entraban en funcionamiento los intereses de demora y si, finalmente no se producía, la propiedad del solarvolvería a Defensa y los cooperativistas perderían los 55 millones del primer pago que fueron abonados después de que el Ministerio les adjudicara el terreno al presentar la oferta más elevada en la subasta pública publicitada hace un año, a través del portal inmobiliario Addmeet.
Según ha podido saber este diario, una vez aprobado este trámite urbanístico, este mismo viernes, Domo firmó con una entidad catalana el préstamo que le ha permitido pagar a Defensa -aunque un par de días después de que expirase el plazo para hacerlo- los 55 millones restantes.
Cuando te apuntas a una cooperativa te conviertes en promotor y asumes ciertos riesgos. Aquí había 350 promotores que podían haber perdido mucho dinero
"Aunque era muy poco probable que el Ayuntamiento fuera a dejar tirados a 350 cooperativistas, lo cierto es que podríamos haber tenido un nuevo disgusto inmobiliario en el sector de las cooperativas", asegura un experto que prefiere mantener el anonimato. "Lo que la gente sigue sin darse cuenta es que cuando te apuntas a una cooperativa te conviertes en promotory asumes ciertos riesgos. Aquí había 350 pequeños promotores que han asumido unos riesgos que podrían haberles costado mucho dinero", añade.
Cuando un promotor compra un solar que no es finalista, es decir, sobre el que aún no se puede construir, asume, primero, un riesgo urbanístico que en este caso era la aprobación de este plan parcial. Ahora, una vez acaeptado, las dos partes -Domo y Ayuntamiento- deberán firmar un convenio urbanístico para la gestión y ejecución del plan, lo que, a grandes rasgos, significa que se aprobará cuál será la edificabilidad del proyecto y el número de viviendas que podrán construirse. Una vez firmado el convenio, aún quedará pendiente la aprobación del proyecto de urbanización y demolición de las instalaciones que, hasta hace poco más de un año, albergaban personal militar.
También existe el riesgo constructor que depende de las diferentes licencias necesarias y el de comercialización
"Ahora, el Ayuntamiento deberá aprobar el proyecto que Domo ponga sobre la mesa y que contempla 355 viviendas. El consistorio ya ha pedido que se reduzca significativamente el número de plazas de aparcamiento, ¿modificará también el número de viviendas?", se pregunta otro experto.
Pero también existe el riesgo constructor que, según los expertos consultados, depende de las diferentes licencias necesarias para que las obras puedan comenzarse y, por último, el riesgo de comercialización. Si bien, este último, en el caso de la cooperativa no existe puesto que las viviendas están vendidas.
¿Es seguro apuntarse a una cooperativa?
Lo sucedido en Raimundo Fernández Villaverde enciende de nuevo el foco sobre las cooperativas de viviendas y sobre la seguridad de adelantar cantidades a la hora de comprar una vivienda. Cuando se trata de una promoción privada, la tónica general es que no se acepten cantidades anticipadas hasta que el proyecto no disponga de licencia de obra. Una vez obtenido entra en juego el aval bancario o el seguro que permiten garantizar dichas cantidades en caso de que la vivienda no llegue a construirse.
A partir del 1 de enero de 2016, cualquier cantidad que entregue el comprador de vivienda antes de la licencia de obra no estará garantizada por ley
En el caso de las cooperativas, la situación es diferente puesto que mientras que la promotora compra el suelo con fondos propios o con financiación bancaria -antes de la crisis-, en el caso de las cooperativas, el suelo se compra con aportaciones de los socios. Y ese dinero, tras los últimos escándalos en los que se han visto envueltas las aseguradoras, hoy en día no está garantizado porque ninguna compañía de seguros ni entidad financiera quiere asegurarlas.
Pero no solo eso sino que con la modificación de la Ley de Ordenación de la Edificación, a partir del próximo 1 de enero de 2016, cualquier cantidad que entregue el comprador de vivienda antes de que el promotor o la cooperativa tengan concedida la licencia de obra, no estará garantizada por ley.
Para evitar esta desprotección, las gestoras de cooperativas llevan meses negociando con las entidades financieras la contratación de productos que permitan asegurar dichas cantidades antes de que se haya conseguido lalicencia de obras, y la fórmula más extendida empieza a ser la del aval bancario vinculado a un control exhaustivo de cada euro que sale de la cuenta corriente, ya sea porque va destinado a la compra de suelo o al pago a proveedores.
Sin embargo, son pocas -por no decir ninguna- las entidades dispuestas a asegurar cantidad alguna antes de la concesión de la licencia de obras -la promoción en Raimundo Fernández Villaverde es una de las pocas excepciones-, de ahí la desprotección de los cooperativistas en esa fase previa.
Domo Gestora cuenta con amplia experiencia en el sector de las cooperativas en España. Además de sobrevivir a la crisis, ha sido una de las compañías más activas en los últimos años. Uno de sus proyectos más emblemáticos, y que pretende replicar junto al Paseo de la Castellana, es la promoción que ya se encuentra en construcción en la calle Guatemala de Madrid.
Un proyecto de 228 viviendas que se están levantando sobre los terrenos de la antigua Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid que compró un grupo de cooperativistas por 65 millones de euros después de que el concurso de venta convocado por el consistorio quedara totalmente desierto.
Locura compradora
En aquel caso, tal y como sucedió posteriormente en Raimundo Fernández Villaverde, la promoción no sólo estaba cubierta al 100%, sino que había y hay una larga lista de espera. Y no es para menos si tenemos en cuenta que el metro cuadrado de las futuras viviendas ronda los 3.400 euros, un precio muy atractivo para viviendas nuevas en el centro de Madrid y sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los inmuebles de segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva construcción de la zona.
La gente ha olvidado una regla básica en las finanzas: cuanto mayor es la rentabilidad que obtienes, mayor es el riesgo que asumes
Lo mismo ha sucedido con el solar de Defensa donde también se construiránviviendas a precio de coste -entre 3.200 y 3.300 euros el metro cuadrado-, algo aparentemente impensable en pleno centro de Madrid.
Unos precios que han desatado una locura compradora que recuerda a escenas vividas en pleno 'boom' inmobiliario, y que ha llevado a que muchos compradores no hayan valorado el riesgo que realmente estaban asumiendo. "La gente ha olvidado una regla básica en las finanzas: cuanto mayor es la rentabilidad que obtienes, mayor es el riesgo que asumes", señala una de las fuentes consultadas.
