A la buena noticia para el mercado de que las compraventas de vivienda no dejan de crecer desde 2014, se suman dos malas para los futuros compradores: el plazo para reclamar por incumplimientos al promotor se rebaja de 15 a solo cinco años.
Y, a partir de enero, para quienes adelanten dinero a cuenta del precio final de la vivienda -tanto en cooperativa como a un promotor- desaparece la obligación de que se les garantice el dinero aportado antes de la licencia de obra.
Esta última modificación se ha hecho en una disposición final de la ley 20/2015, una ley de seguros aprobada a mediados de año, que derogaba dos normas anteriores referidas a la vivienda y la construcción (ley 57/68 y parte de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999). “Se ha conseguido desmontar de un plumazo toda la protección que daban estas normas que han servido al Tribunal Supremopara frenar las interpretaciones abusivas de las aseguradoras y entidades financieras cuando querían eludir sus responsabilidades. Ahora, ven que prevalecen sus tesis”, según Fernando Sacristán Fidalgo, de Sacristán&Rivas que, junto con Susana Santamaría y Julio César Arnáiz, de Iure Abogados, pidieron al Defensor del Pueblo que presentase un recurso de inconstitucionalidad.
La Defensora del Pueblo no vio fundamento para presentar el recurso de inconstitucionalidad, pero sí que, con la nueva ley, no es “suficiente la protección a los adquirentes de vivienda que aporten cantidades anticipadas”, e hizo cinco recomendaciones a la Secretaría de Estado de Economía, de la que depende la Dirección General de Seguros. No obstante, la palabra la tiene, según indican en esta secretaría, el Ministerio de Fomento.
La primera recomendación es la de que antes de uno de enero se dicte un reglamento referido a las viviendas de promoción pública. Escaso plazo dado que estamos en período electoral.
La segunda, que se dicte alguna cautela para el periodo entre la solicitud y la obtención de la licencia de edificación. Este es precisamente un período en el que el desembolso entraña mayor riesgo para el consumidor.
La tercera recomendación de la Defensora es “concretar responsabilidades de las entidades de crédito respecto a la disposición de cantidades de la cuenta especial si se desvía de su finalidad”. Considera Sacristán que tendría que comprobar a qué lo va a destinar y se deberían prohibir los pagos a cuenta y los honorarios a justificar.
La cuarta es la de especificar la actuación del promotor, aseguradoras y banca en la prórroga voluntaria del contrato y detallar la posición del beneficiario. Hasta ahora, según Cesar Arnáiz, la derogada ley 57/68 preveía que, una vez incumplido el plazo de entrega de las obras el comprador podía ejecutar el aval o seguro, o bien, dar una prorroga al promotor y si pasada esta seguía sin entregar la vivienda, lo podría ejecutar; es decir, cobrarlo, recuperando su dinero con intereses. En la nueva ley es el promotor quien puede prorrogar el aval o no.
En la quinta recomendación dice “contemplar el funcionamiento de las sociedades cooperativas de vivienda, con la finalidad de establecer garantías para las cantidades que percibe en la fase anterior a la obtención de la vivienda”. “Tanto en la legislación autonómica como en los estatutos de cada sociedad cooperativa de vivienda podrían establecer garantías para las cantidades que perciben en la fase anterior a la obtención de la licencia o bien empeorar la situación creada”, alerta Sacristán. Las recomendaciones llevan a Santamaría a concluir que “hemos cambiado el ordenamiento para generar vacios legales que la norma derogada cubría”.
Buena para las aseguradoras, mala para las cooperativas
APOYO, Buena para las aseguradoras, mala para las cooperativas
La reciente reforma de la ley de Ordenación de la Edificación, y la desaparición de la ley de 1968, sobre cantidades a cuenta, parece ser buena para el sector asegurador pero mala para el cooperativo
Leopoldo Moreno, con muchos años de experiencia en el mundo cooperativo, valora esta nueva norma desde el punto de vista de la actividad económica. “Es muy beneficiosa y protectora para las compañías de seguros ya que contempla la prohibición del promotor de vender viviendas sin haber indemnizado antes a la aseguradora que se haya visto obligada a resarcir al comprador de vivienda, si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido”, aclara. Distinto es para el caso de las cooperativas: “se puede producir un bloqueo ya que la entidad financiera no permite abrir una cuenta corriente para depositar las cantidades anticipadas sin el seguro, y el seguro no se puede obtener sin la licencia de obra que las cooperativas solicitan cuando ya tienen el suelo en propiedad y, para comprarlo, necesitan la aportación de los socios. Es la pescadilla que se muerde la cola”.
