El 24,9% de los 1,56 millones de viviendas que se han levantado y terminado en España desde 2008 -cuando estalló la burbuja inmobiliaria- permanece hoy en día desocupado. Se trata de 389.000 viviendas repartidas a lo largo y ancho de toda la geografía española, aunque concentradas especialmente en las zonas costeras. Esa cifra representa aproximadamente el 6,4% del parque total de viviendas que hay actualmente en España y que asciende a 25 millones de unidades. Ese 'stock' se concentra, en un 80%, en 900 municipios, en manos delpromotor tradicional -un 14% del total- y de los nuevos operadores del mercado como la banca o Sareb -el 86% restante-.
Son las cifras que maneja la tasadora Tinsa que, en su informe 'Radiografía del 'stock' de vivienda 2015', calcula que el 'stock' tardará una media de 2,5 años en liquidarse, teniendo en cuenta el ritmo actual de ventas, de tal manera que durante la primera mitad de 2018, gran parte habrá sido absorbida por la demanda. Si bien, tal y como reconocen desde la tasadora, habrá zonas donde la 'digestión' será mucho más lenta. De hecho, en un 8% de los 900 municipios analizados, se tardará más de cinco años, y en un 15%, entre tres y cuatro años.
Stock de viviendas sin vender: Fuente: Tinsa.
"Uno de los grandes problemas que hemos tenido ha sido la indigestiónpor el exceso de viviendas, una indigestión que está pasando, si bien la situación es muy diferente en cada barrio. Hay zonas con exceso de 'stock' y otras con defecto", ha señalado el presidente de Tinsa, Ignacio Martos.
El 'stock', tal y como muestra el mapa, se ha concentrado en lasgrandes ciudades y capitales de provincias y costa. Un mapa que también pone de manifiesto las abultadas diferencias entre unas zonas de la geografía y otras, situación que se repite incluso dentro de un mismo municipio o dentro de una misma ciudad.
Así, por ejemplo, Madrid cuenta con un 'stock' de viviendas sin vender de aproximadamente el 15% sobre las viviendas construidas desde 2008. Un porcentaje inferior al que se registra, por ejemplo, en el Pau de Vallecas, o superior a Paus como Montecarmelo, Sanchinarro o Las Tablas, donde se sitúa incluso por debajo del 10%, "cerca de lo que denominamos 'stock técnico', que indica que, para el buen funcionamiento del mercado, es necesario volver a construir", según Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de la tasadora.
Ese porcentaje, por el contrario, se incrementa hasta el 25% en las áreas metropolitanas de la capital y alcanza incuso el 40% en las zonas limítrofes con Toledo, indicando, sin lugar a dudas, las dificultades de salida en el mercado que tendrán muchas de esas viviendas.
"En Parla, Pinto o Arroyomolinos, vemos 'stock' del 30%, mientras que en Aranjuez se supera incluso el 50%. Por el contrario, en Pozuelo, Majadahonda o Rivas, el porcentaje se mueve entre el 10% y el 15%. De hecho, en Alcobendas está incluso por debajo del 10%", explica Soria.
En Seseña, estandarte de la burbuja, el 'stock' se sitúa en el 25%, mientras que en Camarena alcanza el 75%
"Cerca de Toledo, y a diferencia de lo que pueda parecer o de lo que sucedía hace años, en Seseña, estandarte de la burbuja, presenta ya niveles inferiores al 25%, similares a la media metropolitana de Madrid, mientras que en Camarena, por el contrario, la tasa de viviendas nuevas sin vender se encuentra en torno al 75%. También en las zonas de influencia de Guadalajara hay importantes diferencias, desde Azuqueca, con un 'stock' por debajo del 20%, hasta Yebes, por encima del 40%", apunta Pedro Soria. Y añade, "estas mismas diferencias se observan dentro de Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza y sus respectivas áreas de influencia".
Según Tinsa, el principal problema de viviendas vacías se encuentra en la costa peninsular, especialmente en Tarragona y Castellón, con tasas de desocupación del 33% y del 38%, respectivamente.
Por qué no se disuelve el 'stock'
El estudio ofrece también información sobre los obstáculos que están frenando la disolución del 'stock'. El principal es la falta de demanda solvente, malaubicación de la vivienda, precios aún elevados o falta de consolidación del entorno, ya sea porque hay pocas viviendas vendidas de una promoción, o estas se encuentran ilegalmente ocupadas, o por tipologías que no satisfacen las necesidades de la demanda. Factores todos ellos que provocan que un 26% de las viviendas sin vender tenga difícil salida en el mercado.
Fuente: Tinsa.
Asimismo, la tasadora calcula que entre un 5% y un 10% del 'stock' -entre 3.000 y 4.000 viviendas- actualmente no está a la venta por algún motivo. Ya sea porque el propietario espera a que se reactive el mercado, por obstáculos de carácter judicial (embargos, cambios de nombres, etc.), la existencia de viviendas vandalizadas u ocupadas de forma ilegal, ya sea porque, a pesar de estar finalizadas teóricamente, no se pueden ocupar por falta de licencias -por ejemplo, la de primera ocupación-.
