Los tribunales y las urbanizaciones fantasma dan fe de los naufragios inmobiliarios durante la crisis financiera. Y han puesto en evidencia una forma de promover en España, de alto riesgo para los consumidores. Hay promotoras que, sin recursos propios ni prestados, pusieron en marcha edificios con lo aportado por los compradores. Cuando buena parte de estos se echaban atrás, no podían ni acabar la obra, ni devolver el dinero, que, sin las debidas cautelas, ya habían invertido en proyecto y suelo, mucho antes de obtener la licencia de obra.
Y han convivido con promociones desarrolladas en cooperativa solo para eludir responsabilidades. “Junto a las cooperativas que funcionan con honestidad y competencia -explica el abogado Fernando Sacristán Fidalgo, hay otras que han acabado en procedimientos civiles y penales. Creadas por gestoras sin solvencia ni experiencia, cuando empezaban a captar socios ya habían nombrado un consejo rector con gentes afines y este había firmado todos los compromisos de gasto, sin participación de los cooperativistas que se limitaban a ratificarlo en asamblea. Así se ha creado el caldo de cultivo que ha provocado una justificada alarma y ha llevado a que intervenga el Tribunal Supremo que extendió su protección a la primera fase de la promoción, previa a obtener la licencia de obra, y que ha desaparecido con la nueva ley 20/2015”.
Promotores insolventes
Sacristán alega que ahora “sin el seguro de todas las cantidades a cuenta, si la promoción fracasa, ¿quién responde de la devolución del dinero si el gestor de la cooperativa o el promotor son insolventes? La solución ha de ser previa, mediante el establecimiento de garantías obligatorias para quien pretende gestionar fondos ajenos en una promoción de viviendas. A falta del seguro de caución hasta que no se tiene la licencia de obra, cada promoción debería tener su póliza de responsabilidad civil en proporción a los fondos que va a manejar”, sostiene.
Para el abogado de Iure Abogados, Julio César Arnáiz, podría haber dos tipos de gestoras de sociedades cooperativas, unas que aportasen garantías propias tanto a los bancos como a las aseguradoras y que, de ninguna manera, podrían, como ahora, constituirse solo con un capital social de 3.000 euros. Y un segundo tipo de gestoras tuteladas e intervenidas por la Administración. Aunque partidario de recuperar la legislación anterior, propone “como solución parcial, que las aportaciones de los socios antes de la licencia de obra se reconozcan como crédito con garantía hipotecaria sobre el suelo”.
También están trabajando en cómo mejorar la protección del comprador de vivienda antes de que tenga licencia de obra, por un lado, la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento -a partir de las recomendaciones que ha hecho la Defensora del Pueblo´- y, por otro, la Asociación de Gestoras de Vivienda que analiza cómo crear una garantía que cubra esa fase, según su vicepresidente primero, Juan José Perucho.
Seguros de caución
“En la Asociación estamos estudiando qué podemos hacer como gestores para ofrecer seguridad económica al socio que aporta cantidades hasta que se obtiene la licencia de obra. Podría crearse un seguro de caución, que garantizase que el dinero de los socios se destina al buen fin de la promoción, por un importe razonable y no como el que venían comercializándose, casi en régimen de oligopolio”, indica Perucho. Antes de la ley 20/15, había que dar un seguro de afianzamiento (devolución del dinero con intereses si la promoción no llegaba a buen fin), no de caución.
“No obstante, para los gestores, conseguir el seguro es un mero argumento de marketing, que da tranquilidad al cooperativista, porque realmente el control efectivo sobre el buen fin del dinero aportado por los socios, ya lo está efectuando quien vigila los pagos y les da el visto bueno: el banco. La entidad financiera asume los riesgos al financiar por lo que antes estudia a fondo la operación. Por otra parte, los avales bancarios que emiten son más baratos que las primas que venían cobrando las aseguradoras”, explica Perucho.
A juicio de Perucho, las gestoras de cooperativas asociadas aportarían un plus de seguridad al someterse al código deontológico de esta Asociación de Gestoras de Vivienda, que aboga porque se redacte la ley de cooperativas de vivienda autonómica en la que podrían regularse el funcionamiento de las cooperativas, dando mayor seguridad al socio. También propone añadir controles como el de garantizar que no se compre el suelo, que requiere un importante desembolso, sin tener vendido entre un 70% u 80% de las viviendas, porcentaje que hace viable la cooperativa.
