¿Por qué no se logra vender las viviendas nuevas vacías? Más del 56% es por falta de trabajo o estabilidad laboral. En un 19% de los casos, es por la mala ubicación del inmueble y en un 11%, por precios altos. Por una u otra razón, el 26% de la bolsa de vivienda vacía tiene una difícil salida en el mercado, ya sea por escasa ocupación de las promociones o por vandalismo, malas conexiones o tipología inadecuada, según recoge La Radiografía del stock de viviendas 2015.
El informe elaborado por Tinsa pone el foco en las 1.560.000 viviendas producidas durante la crisis, de las que cerca del 25%, 389.000, están vacías. Estas viviendas desocupadas suponen el 6,4% del parque total español y no todas están comercializándose. Estima la consultora que el 4% no se pone en venta o alquiler por motivos que van desde esperar a que el mercado se recupere y remonten los precios (23%), hasta problemas judiciales, de vandalismo o falta de licencias de primera ocupación. También hay un 9% destinado al alquiler; un porcentaje que baja al 6% donde hay menos stock y sube hasta un 12% allí donde es mayor el volumen de vivienda vacía.
La mayor concentración de vivienda desocupada, edificada entre 2008 y junio de 2015, se da en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades y el arco mediterráneo. La media nacional de desocupación es del 22% en el caso de las capitales y grandes ciudades, pero baja al 15% en Madrid y Barcelona que “están muy cerca del stock técnico necesario para el buen funcionamiento del mercado”, según Pedro Soria, de Tinsa, y serían lugares en los que empezar de nuevo a edificar.
Provincias con más excendente
Las provincias con mayor concentración relativa del stock son Almería, que roza el 39%, Cuenca, Castellón, Toledo y Murcia. A destacar que a la tasa de desocupación de Cuenca (37%) corresponden 3.282 viviendas vacías, mientras que el mercado murciano, con casi un 33%, acumula 22.862 viviendas pendientes de venta.
No faltan ejemplos de disparidad en la tasa de desocupación dentro de la comunidad o del municipio. Dentro del de Madrid, el Ensanche Vallecas alcanza el 30% de desocupación, el doble que en el caso de los PAU del norte. En el sur metropolitano, el municipio de Fuenlabrada se acerca al 50% mientras que Alcobendas no llega al 10%.
En Barcelona hay municipios como San Adrià de Besós con una tasa de desocupación de más del 50%, mientras que en Sabadell es de un 15%. En la provincia de Toledo, Seseña ha logrado rebajar la desocupación al 25% y en Camarena se acerca al 70%.
No toda España tiene vivienda desocupada. El 80% se concentra en 900 municipios. Hay que tener en cuenta que un 42% de los más de ocho mil municipios tiene un nivel muy bajo de stock y que en el 12% no se construyó nada entre 2008 y 2015. Solo un 11% presenta más de un 40% de tasa de desocupación.
Dos años y medio para absorber los pisos
En cuanto al tiempo de absorción del stock medio estaría en dos años y medio; o sea, durante el primer semestre de 2018 pero no estará todo digerido. Este es un dato medio que se basa en una demanda media anual de 150.000 viviendas, sumando también autopromoción y alquiler y teniendo en cuenta que en el 73% de los 900 municipios analizados esta vivienda nueva vacía compite con la de segunda mano a la hora de ser vendida o alquilada. Tinsa prevé que en 2016 habrá descendido una cuarta parte del stock que en algunos lugares necesitará cuatro años y en otros, como Madrid, entre uno y dos o de seis a doce meses en el caso de Barcelona.
Por lo que se refiere a la demanda, el 81% del stock está destinado a primera vivienda y el 7% a segunda y es de extranjeros en un 5% de viviendas habituales y un 35% de las vacacionales, pero llega a ser de la mitad de los demandantes en el caso de la Costa del Sol y Baleares.
En la presentación de este informe, Ignacio Pindado, presidente de la patronal Asprima, llamó la atención sobre las oportunidades de rehabilitación que abre un parque de viviendas en el que el 97% tiene una calificación energética baja y cuya renovación permitiría reducir la dependencia energética española y crear puestos de trabajo.
Tinsa incluye un estudio de precios medios por tipología y zona geográfica. Estima que se ha producido una bajada -desde los precios máximos a finales de 2007 y comienzos de 2008- de un 41% y de un 28% en el caso de la vivienda nueva. En las islas solo ha bajado un 10%, mientras que en las áreas metropolitanas, costeras y el resto de los municipios, roza el 40%. En cuanto a expectativas, en 2016, allí donde hay más de un 30% de las viviendas vacías, el precio puede seguir cayendo hasta más de un 6%. Y otro tanto subiría en las ubicaciones con menos de un 10% de casas nuevas vacías. Casi una tercera parte de estas viviendas en stock, producidas durante la crisis, verán bajar los precios, mientras que para el 41% se mantendrán.
