A la hora de comprar una casa como a la hora de vivir de alquiler cualquier precaución es poca para evitar desagradables sorpresas. En ambos casos -en el primero más que en el segundo-, el desembolso económico es lo suficientemente importante como para tomar todas las cautelas necesarias antes de 'soltar' un euro.
"Las estafas tienen relevancia penal, ya que intervienen el engaño y el desplazamiento patrimonial, y suelen suponer un grave perjuicio económico para las personas que las sufren", señalan desde el Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. ¿Cómo detectarlas?
Si compras casa a estrenar
En el caso de la compraventa de vivienda nueva, una parte importante de las estafas se producen al comprar sobre plano y al entregar cantidades a cuenta. Un dinero que podría no recuperarse si la promoción inmobiliaria no sale adelante bien por la quiebra de quien promueve los pisos, por la falta de un seguro o aval que garantice esas cantidades o bien porque quien vende las viviendas no es dueño de los terrenos donde supuestamente se van a levantar. En este caso, es necesario asegurarse de la titularidad del solar donde se va a construir y de las cargas que tiene. Esta información se puede consultar en el Registro de la Propiedad.
“Lo más importante es tener la certeza de que la cantidad que se entrega a cuenta está garantizada, ya que la normativa exige que este dinero se ingrese en una cuenta bancaria específica avalada, que posteriormente debe ser devuelta con intereses si no se realiza la construcción”, explica el presidente del Consejo General, Diego Galiano, quien señala la importancia de diferenciar entre una estafa, "que es un delito con relevancia penal que puede denunciarse ante la Policía, y un incumplimiento civil, como puede ser el incumplimiento de una fecha acordada en un contrato de compraventa".
Antes de firmar contrato alguno o entregar dinero hay que comprobar que la promotora que nos está vendiendo el piso existe y es dueña del suelo
No obstante, antes de firmar contrato alguno o entregar dinero a cuenta es necesario comprobar que la promotora que nos está vendiendo el piso existe. Parece obvio, pero no sería la primera vez que sucede. También hay que comprobar que la persona que firma en nombre de la promotora, también está facultada para hacerlo. Pero, ¿cómo se sabe todo esto? "Hay que consultar en el Registro Mercantil", señalan desde el Colegio de Registradores.
Por último, una vez finaliza la construcción de la casa, antes de firmar la escritura de compraventa, hay que comprobar que la obra se ha ajustado a la memoria de calidades, que hay un seguro que cubra daños o desperfectos en la vivienda y que existe un certificado de fin de obra y licencia de primera ocupación, sin la cual no podemos entrar a vivir en ella.
Si compras casa de segunda mano
En este caso, "el consumidor debe tomar precauciones en la fase prenotarial, en la negociación y en el acuerdo de voluntades. Hay que evitar entregar cantidades a cuenta sin tener seguridad sobre la titularidad de la vivienda. Por ejemplo, puede darse el caso de que un piso tenga varios propietarios y que no todos quieran vender, pero se haya abonado reserva o dinero a cuenta a uno de ellos, lo que puede frustrar la operación”, informa Galiano.
Puede darse el caso de que existan inquilinos con un contrato de alquiler en vigor o es posible que estemos ante una vivienda de protección oficial con sus limitaciones a la hora de ser vendida.
También es muy importante asegurarse de que no pesan cargas ocultas sobre la vivienda, como hipotecas o embargos que puedan suponer una sorpresa desagradable para el nuevo propietario, deudas con la comunidad o con la administración pública -IBI, tasa de basuras...-.
Toda esta información puede consultarse en el Registro de la Propiedad -nota simple informativa, certificado de dominio y cargas...- . Pueden hacerlo el comprador, el vendedor, la agencia inmobiliaria o un gestor administrativo. Obviamente, antes de entregar cualquier cantidad es necesario realizar estas comprobaciones.
Cuidado también con el alquiler
El Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria también advierte sobre las estafas que se producen en el alquiler de vivienda, que son más frecuentes cuando se realizan a distancia o a través de Internet.
“Es muy importante que se tomen cautelas, como comprobar la existencia real del inmueble, que está disponible para el alquiler y no ocupado y su estado real. Posteriormente, es muy importante que el consumidor realice la operación con todas las formalidades necesarias, ya que siguen dándose casos de contratos verbales o suscritos en un papel cualquiera que no ofrecen ninguna seguridad jurídica”, señala Galiano.
Cuidado con los anuncios gancho -con precios muy por debajo de los habituales en la zona- que supuestamente pertenecen a un arrendador que tiene mucha prisa por alquilar, ya que ha tenido que irse precipitadamente al extranjero. "Ofrecen enviar las llaves y el contrato a través de conocidas empresas de mensajería, mientras pide al estafado que le ingrese el importe del alquiler. Cuando éste efectúa el ingreso y recibe las llaves, éstas no suelen abrir la vivienda que habían alquilado", explican desde el portal Nuroa.
¿Hay que pagar al agente inmobiliario?
En el caso de la compra de una vivienda, "quien debe pagar sus servicios a laagencia inmobiliaria es aquella parte que los haya contratado", señalan los registradores. De tal manera que si es el vendedor quien los ha contratado, debería ser él quien los pague. Sin embargo, no existe una ley que lo regule, como tampoco están fijados por ley a cuánto deben ascender sus honorarios. En cualquier caso, si el comprador debe asumir el coste, deber estar informado de esta situación desde el primer momento. En el caso del alquiler, por el contrario, es el futuro inquilino quien asume los honorarios de la agencia inmobiliaria que suele ser una mensualidad.
No existe una ley que regule quién debe pagar a la agencia inmobiliaria cuando se compra una casa ni a cuánto deben ascender sus honorarios
El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria recuerda que no debe abonarse ninguna cantidad económica antes de recibir losservicios. "El contrato de mediación inmobiliaria contempla una actividad de resultado, es decir, que cuando se culmina la operación con éxito hay que pagar los honorarios, no antes", señalan.
Lo que sí se puede hacer es un desglose de servicios parciales, desgranar al cliente servicios por fases e ir cobrando los honorarios de cada fase, pero siempre que el cliente esté plenamente informado y dé expresamente su consentimiento. En este sentido, el Consejo General recomienda que se suscriban hojas de encargo en las que aparezcan todos los datos del inmueble y también los honorarios para que el consumidor no se lleve ninguna sorpresa.
