Las hipotecas por el 100% del precio de la casa objeto de compra están de vuelta. Después de años supeditadas casi exclusivamente a las adquisiciones sobre inmuebles propiedad de las entidades financieras, ahora los bancos, en el marco de la ofensiva hipotecaria actual por conquistar a los mejores clientes, han reactivado la comercialización de estos préstamos de elevado loan to value (LTV) -relación préstamo/valor-. Han comenzado a darlos para la compra de cualquier vivienda y no sólo para colocar su stock.
Aunque esta oferta crediticia, señalada por muchos como uno de los detonantes de la burbuja inmobiliaria, no aparece explícitamente en el mostrador de hipotecas de los bancos, sí que existe y está yendo a más en el mercado, como señala Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com. Este experto distingue tres caminos a través de los que lograr financiar el 100% e incluso los gastos para la compra. Eso sí, "de forma no sistemática", puntualiza. Y no todas estas vías requieren de un prestatario de la más alta solvencia.
En primer lugar, Monserrat apunta que hay entidades (las menos) que conceden directamente el 100% (o más) de modo selectivo para hacerse con clientes de alta calidad: estabilidad laboral y capacidad de ahorro. En este nicho de potenciales prestatarios están, por ejemplo, los funcionarios sin otras deudas o los empleados de empresas privadas con reconocimiento en su campo o que ocupan altos cargos.
La segunda vía para acceder a una hipoteca al 100% es la tasación, según Monserrat. Tras el ajuste de los precios, muchos pisos se están vendiendo por debajo de su valor tasado. Es decir, el 80% del importe de la tasación puede llegar a suponer hasta el 110% del precio a pagar por la vivienda. El director editorial deiAhorro.com pone de ejemplo una casa con un precio de venta de 160.000 euros, pero con un valor de tasación de 225.000. El 80% a financiar ascendería ("si el banco no limita al menor valor este porcentaje") hasta los 180.000 euros. En este tipo de operaciones, las exigencias de solvencia que se piden al demandante resultan más flexibles.
En este sentido, según ha podido constatar EL MUNDO, hay bancos que dan, en situaciones excepcionales, hasta el 100% del precio de compra incluso aunque éste sea muy superior al valor de tasación si el cliente cuenta con otro piso en propiedad.
La tercera vía para conseguir sellar una hipoteca al 100% es, como argumenta Monserrat, mediante la aportación de ahorros o de dobles garantías. "Los bancos también llegan al 100% (al margen de si se trata o no de un cliente de gran solvencia) si se hipoteca una doble garantía por la diferencia (entre el 80% y el 100%), como puede ser otra casa en propiedad o la vivienda pagada por los padres, que son los casos más habituales", asegura.
Desde el punto de vista legal, a buen seguro, a más de uno le chirríen estas hipotecas al 100%. Nada más lejos de la realidad jurídica, como han explicado desde el Banco de España y desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) a este suplemento. Ambos organismos recuerdan que los bancos pueden conceder estos préstamos si lo creen conveniente, aludiendo a que, en ese caso, no pueden utilizarlos para emitir cédulas hipotecarias o bonos de titularización.
"La Ley Hipotecaria, de 1981 y modificada en 2013, hace referencia a un importe máximo a financiar del 80% de valor de tasación y a un plazo tope de amortización de 30 años, pero sólo para regular los préstamos elegibles que sirven a los bancos de colateral en la emisión de títulos hipotecarios que compran los inversores", aclara Lorena Mullor, gerente de la AHE. "Es decir", prosigue, "el hecho de superar estos listones máximos sólo significa que estas hipotecas no pueden incluirse en el conjunto de préstamos elegibles".
Mullor remarca, no obstante, que las hipotecas al 100% y por más de 30 años no son una oferta generalizada. "Entrar hoy en los riesgos de un LTV superior al 80% no está incentivado para la banca. Sólo les puede compensar vender estos productos para la captación de clientes solventes -en operaciones peculiares y muy analizadas- o para la liberalización de su stock de casas. La banca ha aprendido de los errores, ya que durante el boom este tipo de préstamos tampoco se consideraron elegibles para emisión", declara.
Monserrat también recalca que "no es ilegal dar hipotecas al 100%, ni al 120%". "La idea de que no se puede superar el 80%", dice, "es una leyenda urbana, que la creen incluso muchos directores de oficinas de entidades financieras y comunican a los clientes".
Esta realidad crediticia ya fue adelantada a principios de este año 2015 por la Agencia Negociadora, empresa de intermediación financiera, que describió cómo sería la segunda fase de la guerra hipotecariaen una doble clave: aumento del porcentaje a financiar y menor vinculación. ¿La meta? Cumplir con los objetivos de comercialización de hipotecas. Por el momento, el primero de estos vaticinios se está cumpliendo. Habrá que ver si también se suavizan los vínculos exigidos al firmar un préstamo.
Fuente: http://www.elmundo.es/
