La progresiva recuperación del mercado residencial español ha tenido un efecto limitado, si no nulo, sobre aquellas propiedades consideradas ‘distressed’ y que provienen de procedimienos de ejecuciones hipotecarias de las entidades financieras. El último informe de la agencia de calificación Fitch sobre el mercado español cifra en 150.000 el número de viviendas de nueva construcción "invendible” sobre un 'stock' existente de 600.000 unidades.
La agencia espera que la situación persista en el tiempo debido a las complejidades operativas y legales en torno a este tipo de activos y a los desequilibrios que aún siguen persistiendo en un mercado donde se han producido severos ajustes a la baja de los valores de venta. Los datos de la primera mitad de 2015 sugieren que los valores de venta fijados por los 'servicers' que se encargan de su venta y la banca se sitúan en torno a un 67% por debajo de los valores de tasación por que fueron adjudicados, si bien añade que este valor lleva estable en general los últimos tres años. Por otro lado, subraya que la gravedad de las pérdidas por las ejecuciones hipotecarias en España ha seguido aumentado al mismo tiempo que el mercado inmobiliario residencial del país se ha ido recuperando de forma gradual.
Según su análisis, la agencia señala que las pérdidas medias por las viviendas embargadas vendidas en la primera mitad de 2015 equivalen al 61% del estado del préstamo en el momento del embargo, porcentaje superior al 53% del año pasado. En esta línea, agrega que este porcentaje medio ha crecido de forma constante desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y actualmente supone el doble del dato de 2009 y casi 10 veces más que el registrado en 2007.
Un mercado muy heterogéneo
“El comportamiento del mercado inmobiliario será desigual", asegura Fitch. Mientras las propiedades bien ubicadas en los centros de las ciudades experimentarán una mejora gradual -debido a la mejora económica y a la reactivación del crédito-, los activos ‘distressed’ procedentes de ejecuciones hipotecarias o aquellos situados en zonas periféricas con poca actividad económica seguiran sufriendo correcciones de precios. En este sentido, subraya que la recuperación del sector inmobiliario español es "desigual", ya que mientras los inmuebles del centro urbano se están beneficiando del crecimiento de la economía y el crédito, muchas viviendas de baja calidad siguen "vacías e invendibles" en la periferia y en áreas económicamente débiles.
El exceso de oferta y la limitada demanda, así como el deterioro físico de las viviendas embargadas, mantendrán la gravedad de las pérdidas
"Debido a su pobre localización y condiciones, un considerable númeroviviendas de nueva construcción tiene muy pocas oportunidades de encontrar un comprador", remarca la agencia, que añade que este escenario será más frecuente en zonas que se prevé sufran los desequilibrios estructurales de la economía española durante más tiempo.
"Este gran exceso de oferta y la limitada demanda, así como el deterioro físico de las viviendas embargadas, mantendrán la gravedad de las pérdidas por estos activos en el medio plazo", añade Fitch. En esta línea, remarca que las agresivas estrategias utilizadas por algunos acreedores para sanear su balance y la complejidad operativa y legal de los embargos, especialmente de las viviendas vacías, también lastrarán el valor final de la venta y las recuperaciones.
Asimismo, cree que los cambios legislativos podrían afectar a su valor, y pone de ejemplo la introducción en Cataluña este año del impuesto a las viviendas que han estado vacías durante más de dos años sin justificación. Unas pérdidas que Fitch cifra en los préstamos hipotecarios del 61% en la primera mitad de 2015. Pérdidas que se han ido incrementando en los últimos años.
