El comprador de vivienda ha vuelto. Realmente nunca se fue del todo, pero lo cierto es que durante unos años llegó a convertirse en un género escaso y de difícil avistamiento. En una suerte de héroe solitario que, desafiando un desplome de los precios que parecía no tener fin y un panorama económico y laboral nada favorable, se decidía a dar el paso. Eran pocos y también poco dados a difundir su gesta para evitar ser tildados de imprudentes, si no de cosas peores.
En los albores de la recuperación, y todavía tratando restañar muchas de las heridas dejadas por el estallido de la burbuja inmobiliaria, la demanda de vivienda empieza a salir de nuevo a flote. El fenómeno comenzó a intuirse durante 2014 y se ha convertido en tendencia a lo largo de este año, con incrementos sostenidos en el número de compraventas que recogen los organismos oficiales (ayer Fomento informó del sexto trimestre consecutivo de subidas interanuales).
A nadie se le escapa que el perfil de quien compra vivienda actualmente es muy distinto de aquel que lo hacía en 2008, momento en que se inició el ciclo de ajuste que se ha prolongado hasta 2015. Y, como no podía ser de otra forma, promotores y comercializadores se afanan estos días en tratar de comprender quién está comprando casas y cuáles son sus gustos, necesidades y posibilidades económicas. Porque si algo les ha quedado claro, o al menos eso proclaman, es que el nuevo sector residencial surgido tras la crisis debe poner su foco casi exclusivo en un cliente que cada vez será más escaso, más exigente y con menos recursos económicos.
De este empeño por conocer a sus clientes dan buena fe los tres estudios de demanda que se han conocido en los últimos días. Se trata de tres informes que recogen distintas realidades del mercado (vivienda nueva, usada y de entidades financieras) con los que EL MUNDO va a tratar de esbozar el perfil del actual comprador de casas.
A grandes rasgos, todos vienen a constatar que el comprador que actualmente está moviendo el mercado responde a dos perfiles mayoritarios: el de la denominada demanda embalsada, que se ha ido acumulando durante la prolongada crisis inmobiliaria, y el del inversor que compra para- primero- alquilar y -después- vender cuando los precios se recuperen. Ambos, con un denominador común: disponen de la solvencia necesaria para afrontar la compra sin apenas financiación, o se ciñen a los restrictivos criterios que aplican las entidades financieras para otorgarla.
El primer perfil agrupa a todas aquellas personas que, pese a necesitar una vivienda (para formar su primer hogar o para cambiar de casa), han demorado su decisión de compra a la espera del final del ajuste de los precios y de que la situación económica del país comenzara a despejarse. Son compradores que, en este tiempo, han ido ahorrando y madurando su decisión por lo que tienen muy claro lo que quieren y lo que pueden pagar. Por regla general, necesitan financiar menos del 80% del precio de la vivienda.
El segundo nicho corresponde al de compradores de más edad que han visto en el desplome de los precios de la vivienda una oportunidad para invertir y obtener una rentabilidad mayor de la que ofrecen otros productos de similar naturaleza como los depósitos bancarios o la renta fija. Estos demandantes apenas necesitan financiar sus compras y suelen decantarse por pisos del rango bajo de precios (hasta 150.000 euros).
Si, a la vista de estos estudios, hubiera que trazar un perfil genérico, saldría el de un comprador con ahorros o buen nivel adquisitivo, con poca necesidad de hipotecarse o recursos suficientes para poder hacerlo, de mayor edad del que compraba antes de la crisis, con más presupuesto y que busca viviendas más grandes. Y, sobre todo, más prudente y desconfiado.
Pese a ser una demanda muy bienvenida por el mercado y necesaria para desengrasar la maquinaria de una industria anquilosada desde hace más de un lustro, algunos expertos alertan de que no deja de ser una suerte de espejismo. En su opinión, una vez que toda esta demanda retenida encuentre el producto que busca, el reto del sector inmobiliario pasará por adaptarse y dar respuesta a la que actualmente sigue sin poder acceder a una vivienda, pero necesitará hacerlo.
De los tres mencionados estudios, tal vez el más profuso y esclarecedor de todos sea el presentado el pasado miércoles por ST y Planner Exhibitions, empresa organizadora del salón inmobiliario Sima. El informe se basa en encuestas realizadas a los visitantes durante la celebración de las distintas ediciones de la feria, entre 2008 y la última, del pasado mes de mayo.
Pese a que, como bien recordaba Eloy Bohúa, director del Sima, en la presentación, "los datos extraídos de estos cuestionarios no pueden extrapolarse a la totalidad del mercado inmobiliario", la realidad es que esta feria supone uno de los mayores puntos de encuentro entre oferta y demanda de vivienda (nueva en un 80%), por lo que, como se ha demostrado edición tras edición, el comportamiento de sus visitantes representa un buen reflejo del comportamiento global.
Para abordar el mercado de las casas usadas, verdadero motor de la recuperación del mercado, resulta muy útil el informe semestral (el último correspondiente a los primeros seis meses de este año) que publica el grupo Tecnocasa en base a las operaciones que intermedia en su red de agencias.
Por último, para conocer al tipo de comprador que se acerca a las grandes comercializadoras de inmuebles de las entidades financieras y del banco malo (conocidos como servicers) es interesante el estudio de tendencias del mercado inmobiliario que esta semana ha dado a conocer Solvia.
Edad y ocupación
Uno de los datos que mejor refleja los efectos de la crisis en el mercado residencial se encuentra en el estudio de Planner y ST: el rango de edad de los visitantes que acuden a comprar casa al Sima. Si en la edición del 2009, el 65,7% tenía entre 25 y 35 años, este porcentaje se ha reducido hasta el 41,4% en la de este año. Sin embargo, el de quienes tienen entre 36 y 60 años ha pasado de representar el 30,8% en 2009, al 49,6% en la última edición.
Estas cifras vendrían a demostrar cómo la demanda natural de este mercado, la de quienes pretenden formar su primer hogar, ha sido la más castigada por la crisis, cediendo el protagonismo a la de personas de más edad y más solvencia económica que buscan vivienda de reposición o de inversión.
No obstante, Bohúa encuentra datos para el optimismo en esta estadística, toda vez que la tendencia decreciente de la asistencia de visitantes jóvenes tocó fondo en la edición de 2013 (41%), para repuntar cuatro décimas en la de 2015. Un dato que el director del Sima interpreta como un signo del inicio de la normalización del mercado.
En línea similar apuntan los resultados que ofrece el estudio de Tecnocasa, que traza el perfil de un comprador que mayoritariamente tiene entre 25 y 44 años (65,8%), frente al 31,5% que tiene entre 45 y más. Los clientes de menos de 25 años son prácticamente testimoniales, al representar únicamente el 2,7% de la demanda. Este estudio también recoge la situación laboral de los compradores: el 68,2% declara tener un contrato indefinido; el 11,3% dice ser autónomo; el 11,4%, pensionista; y sólo un 3% manifiesta tener un contrato temporal.
Motivos
En el estudio de ST y Planner, y directamente relacionado con el aspecto de la edad, aparece el de los motivos que manifiestan los visitantes para comprar casa. En 2009, el 44,3% aseguraba buscar una vivienda para formar un nuevo hogar, porcentaje que no ha dejado de caer desde ese año, hasta llegar al 22,4% actual. En sentido contrario, aquellos que demandan un vivienda para mejorar la que ya tienen o cambiar del alquiler a propiedad han pasado de representar el 39% al 56,9%.
"Un claro síntoma", destaca este informe, "de cómo el mercado se ha movido durante estos años gracias a los compradores más solventes y con menos necesidad de financiación". Este tipo de demanda, continúa, "percibe que el ajuste ya ha concluido y que ahora es momento de decidirse".
Presupuesto y precio
Sin duda, otra de las claves del comportamiento de la demanda es el presupuesto de compra que maneja. En este apartado, llama la atención el hecho de que hoy el potencial comprador posea mayor poder adquisitivo que en los años precedentes, algo que sólo puede interpretarse como una nueva muestra de la solvencia de la demanda actual, especialmente de la que se aventura a la compra de una vivienda nueva.
Por la parte baja, el porcentaje de quienes manifestaban buscar piso de hasta 150.000 euros no superó el 13,1% entre 2008 y 2011, para incrementarse hasta el 37% y el 37,4%, respectivamente, en los años 2013 y 2014, y descender de forma abrupta hasta el 22% en 2015.
Hoy, la mayor parte de los visitantes del Sima (55,2%) dice buscar casas de entre 150.000 y 300.000 euros, porcentaje que llegó al 69,3% en la edición de 2010. Este es un claro reflejo del ajuste que ha experimentado el precio de la vivienda desde entonces.
En cualquier caso, y a la vista de que el 65,4% de los encuestados manifiesta que el precio sigue siendo el mayor freno a la hora de comprar (14,5 puntos porcentuales más que en 2013), Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST, advertía este miércoles de que, probablemente, "la bajada no haya sido suficiente".
Respecto al tamaño de la vivienda demandada, el informe de ST y Planner muestra cómo, por el mismo efecto del ajuste de precios, los compradores han ido decantándose con los años por viviendas de mayor superficie y hoy el 75% busca casas de tres o más dormitorios.
Financiación
Es sin duda un de los aspecto capitales para poder comprar una casa. En este apartado, los datos recabados por ST y Planner también reflejan el incremento del poder adquisitivo de la demanda. Por un lado, ponen de manifiesto una tendencia creciente de quienes compran al contado, que se atenúa en 2015, "tal vez -puntualiza Bohúa- por el efecto del repunte del comprador joven, con menos ahorros". Por otro, se produce una reducción drástica de quienes afirman necesitar financiar más del 80% del precio de compra, que pasa del 55,3% en 2011 al 16,2% en 2015.
En contraste, los datos que arrojan los informes de Tecnocasa y Solvia siguen mostrando un peso mayor de las compras al contado en las viviendas de segunda mano o de entidad financiera. En el primer caso, la inmobiliaria habla de que un 45,1% de sus ventas se cerraron sin necesidad de financiación, mientras que Solvia recoge un empate a 50%.
Centrándose en los compradores que sí necesitan hipoteca, el estudio de ST y Planner da muestras del nivel adquisitivo de la demanda en el hecho de que el conjunto de compradores que necesita financiar entre el 50% y el 80% del precio,porcentajes definidos como "viables" para las entidades financieras, acapare el 70% del total, frente al exiguo 37,4% que suponía en 2011.
En la misma línea, las encuestas realizadas en el Sima entre 2011 y 2015 confirman que cada vez es mayor el número de compradores que manifiestan queno necesitará destinar más de un 30% de sus ingresos familiares al pago de la hipoteca, porcentaje que la banca estima como oportuno para conceder una financiación hipotecaria.
Fuente: http://www.elmundo.es/
