Es uno de los directivos con más experiencia en el sector inmobiliario. Rafael Merry del Val (Madrid, 1964), ha trabajado en Richard Ellis, Knght Frank y ha sido director general de Savills desde 2007 hasta este año, cuando ha pasado a ocupar la presidencia. Esta consultora británica, fuerte en residencial de lujo y también en grandes operaciones, está celebrando su 25 aniversario en España. Merry del Val es licenciado en Administración de Empresas por la Universidad de Sant Louis (Missouri) y MBA por IE Business School.
Pregunta. ¿En qué fase está el mercado de inversión inmobiliaria?
Respuesta. El mercado de inversión está en plena ebullición. En terciario (oficinas, centros comerciales, logística...) alcanza actualmente los 6.000 millones de euros. Batiremos al año 2014.
P. ¿Por qué se sigue batiendo ese récord?
r. Estamos dentro de los cuatro países más importantes para la inversión internacional. Estamos viendo mucho capital asiático, canadiense, que es una novedad, algo menos de EE UU, y bastante británico y latinoamericano.
P. ¿Qué buscan en España?
r. En el segmento terciario, la clave está en las perspectivas de crecimiento a futuro en las rentas. Es algo obvio en los centros comerciales, que generan más ingresos por la mayor afluencia. También en oficinas, porque las empresas crecen y toman más superficie, por lo tanto hay menos disponibilidad y los precios suben. Las tarifas de las habitaciones en hoteles también van al alza porque el turismo aumenta y la ocupación es más alta.
P. ¿Interesan solo los activos prime y en ciudades grandes?
r. Las oportunidades son escasas, ya que hay más capital que activos disponibles. Los inversores extranjeros confían en cualquier activo inmobiliario que esté en España, incluso ya hasta en el suelo, que es el activo más maldito de nuestro sector. Tenemos casos como los fondos Blackstone y Värde, que acaba de entrar en el Grupo San José, y Lone Star, que quiere ser la promotora inmobiliaria más grande de España.
P. ¿Cómo ve el inversión el resultado electoral de Cataluña?
r. Es un asunto muy comentado, sobre todo con el capital internacional. Explicamos la situación de una sociedad dividida, y el sentido común les lleva a pensar que no hay peligro para invertir, y por tanto siguen mirando la ciudad de Barcelona. No ven inseguridad.
P. ¿Y las elecciones generales?
r. Las elecciones generales de diciembre sí van a marcar una situación clara de tendencia del mercado. Hay muchas expectativas y ahora hay que identificar los movimientos de muchos partidos y ayuntamientos. En ese sentido sí que hay capital que no ha invertido en España, que sí que está esperando qué va a ocurrir con las elecciones. Pero el que ya está aquí sigue comprando. Es el caso de los fondos que han entrado en las socimis, que han seguido suscribiendo las ampliaciones de capital.
P. ¿Quién espera?
r. Aquel que todavía no ha hecho su primera compra. El capital siempre es cauto y le da miedo cambios radicales en las estructuras políticas, pero tampoco creo que se vayan a producir. Me refiero a Podemos, que parece que no era tan potente.
P. ¿Los fondos oportunistas siguen interesados en España?
r. Las operaciones de estos fondos buitres tienen que obtener un retorno de rentabilidad más alto. ¿Dónde pueden encontrarlo? Pues en proyectos de promoción, es decir, suelo, que proporcionan los márgenes más altos, aunque también donde hay más riesgo. El mercado va dirigiéndose hacia suelo de entidades bancarias o particulares.
P. ¿Y qué ha ocurrido con el precio de los solares?
r. Hay mucha demanda de suelo. Vienen muchos grupos a este despacho a pedir terrenos de diferentes usos. Lo que no es tan fácil es casar los precios entre las expectativas de venta de compradores y vendedores.
P. ¿Aumentarán también las fusiones y adquisiciones entre empresas?
r. Sin ninguna duda. No va a parar. Inmobiliaria Carso ya ha adquirido Realia, y Värde el Grupo San José... Lo que es cierto es que el número de oportunidades se reduce: Metrovacesa, Reyal Urbis… Las socimis han estado ya muy activas. Por ejemplo Merlin ha comprado Testa por 1.800 millones.
P. ¿Las socimis están calentando demasiado los precios?
r. Este punto de vista lo compartíamos al principio, con las rentas todavía sin recuperarse. Pareció muy agresivo cómo las socimis empezaron a comprar. Pero la tendencia ahora es mucho más favorable, con o sin socimis. No creo que haya un particular síntoma de que los precios estén más altos por la presencia de estas cotizadas, porque hay tres veces el volumen para invertir.
P. ¿Y si no se confirma un crecimiento a buen ritmo?
r. Todo está basado en la mejora económica. Nuestro presidente global dijo que en España los activos estaban baratos, comparado con otros países, y porque hay una proyección a futuro, ya que va a haber un incremento de valor. Tan simple como eso. Si el mercado no se recupera, el error será de todos.
“La moratoria de Colau en Barcelona tiene sentido para algún barrio”
Respecto a las cifras de Savills, Rafael Merry del Val asegura que volverán a conseguir un año de cifras récord. “Hemos tenido un año fantástico en la parte transaccional y sobre todo en el mundo off-market (no conocido por el mercado)”. Espera una facturación de 11,5 millones, frente a los nueve del pasado año. En volumen de activos vendidos se sitúan cerca de los 200 millones. “Hemos multiplicado por 10 el número de operaciones, sobre todo de tamaño medio”. La firma británica cuenta en España con 70 personas, en crecimiento, después de la reciente apertura de la oficina de Barcelona.
Precisamente en esa ciudad cuenta con uno de los proyectos a futuro de la consultora, vinculado al residencial más exclusivo, “donde el mercado está más enfocado al capital de procedencia de Reino Unido o Rusia”, explica. “Es una ciudad que gusta”, añade.
“Barcelona tiene una situación comparable a otras ciudades con mar, como puede ser Montecarlo, Miami o Ibiza”, relata. El proyecto pasa por rehabilitar edificios emblemáticos, además de diseñar para el comprador internacional el tamaño, las características y los servicios necesarios para los proyectos inmobiliarios.
“El inversor internacional busca la ciudad de Barcelona porque es un valor refugio interesante, con perspectivas de crecimiento. En este exclusivo mundo también se apuesta por la ciudad debido a la cercanía a Europa, el mar o el clima”, añade.
Y opina sobre la moratoria a nuevos proyectos hoteleros de la alcaldesa Ada Colau en la capital catalana: “Tiene sentido para alguna zona de la ciudad donde la situación de los barrios está tan vinculada al turismo que ha dejado de tener carácter doméstico, pero hay otros proyectos que están fuera de esos barrios y que no afectan a los vecinos”.
