Hablar de vivienda es hablar de un tema capital. De un bien irrenunciable, ya sea en propiedad o en alquiler. De ahí que represente un foco de conflictos, cuyas resoluciones no siempre son sencillas. Ahora más que nunca, cuando el mercado ha entrado de lleno en un nuevo e incipiente ciclo de reactivación (en el que tanto oferta como la demanda empiezan a fluir con normalidad), se hace necesario plantear y responder las dudas legales más habituales que genera la vivienda.
Nadie mejor para abordar estas inquietudes que el Asesor Jurídico de este suplemento, Echeandía & Alevito Abogados, compuesto por Itzíar Echeandía y Rosa Alevito, especializadas en derecho inmobiliario y con una dilatada experiencia. Basándose en el contacto directo y on line (a través del encuentro digital todos los martes con los lectores de ELMUNDO.es de 13:00 a 14:00 horas) han elaborado un listado con los principales problemas inmobiliarios que a día de hoy quitan el sueño.
Echeandía & Alevito han seleccionado los temas legales más candentes del momento en cuatro ámbitos: compra, venta, hipotecas y alquiler. Igualmente, dan su visión y su respuesta legal a cada una de estas cuestiones, diferenciando si corresponde a obra nueva o usada. En total, tocan más de una decena de situaciones que inquietan a compradores, vendedores, caseros, inquilinos, hipotecados presentes y futuros, etc.
Al comprar
En el segmento de la segunda mano, cuando se busca comprar una casa, las preocupaciones afloran por tres vías básicamente, según Echeandía & Alevito:el estado del piso desde el punto de vista edificatorio, posibles cargas en forma de deudas e impuestos a pagar por cada parte en la transacción .
Estado de la vivienda. Ante la primera inquietud, además de recurrir a los servicios de un profesional (arquitecto superior o técnico) que examine la casa y emita el informe, puede recabarse información en la Comunidad de Propietarios y en el Ayuntamiento, según las abogadas. Habría que comprobar si el edificio en cuestión está al corriente de la ITE o si existe algún expediente urbanístico no resuelto.
Cargas y gravámenes. Sobre las posibles cargas o gravámenes de la vivienda a comprar, el potencial adquiriente, para despejar sus miedos, puede acudir al Registro de la Propiedad, a la Comunidad de Propietarios e incluso al administrador. "Esta información, al ser privada, no siempre se logra", aclaran desde Echeandía & Alevito, puntualizando que a veces puede no haber deudas, pero sí derramas aprobadas.
De este modo, recomiendan que se recoja esta información en el contrato de arras. "No obstante", añaden, "el día de la firma, el vendedor está obligado a aportar un certificado de deuda emitido por el administrador". Recalcan que la persona que adquiere una vivienda con deudas comunitarias debe saber que respondería con esa casa de las deudas devengadas durante el año de compra más tres años atrás. "Es decir", avisan, "la Comunidad de Propietarios podría llegar a embargar el piso si no se paga la deuda, aunque éste ya no sea propiedad del vecino deudor".
Gastos e impuestos. También suele haber cierto desconocimiento en relación a los gastos e impuestos a pagar por el comprador. Éste debe abonar, en el caso de la segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo puede variar del 5% al 10%, según la comunidad autónoma. En obra nueva libre, el tributo a pagar por el comprador es el IVA, que asciende al 10% del precio.
Respecto al ITP, las expertas recuerdan que la Agencia Tributaria está cursando muchas comprobaciones de valores de compra al considerar que el valor declarado (precio pagado)en la escritura notarial no se ajusta al valor comprobado. "Aunque el contribuyente tiene la posibilidad de oponerse, lo cierto es que, en la práctica, las posibilidades de éxito son escasas, ya que a la Administración no le importa si el precio escriturado es realmente el abonado", aseguran las abogadas.
Proyectos frustrados. En obra nueva, además, suele cundir otro gran miedo entre la demanda sobre plano: qué ocurre si el proyecto finalmente se frustra. Preocupa la posible pérdida de las cantidades entregadas a cuenta sin que exista una garantía o seguro de caución. "El único consejo posible es asegurarse de que existe un aval exigiendo una copia", manifiestan. En caso de que la vivienda ya haya sido entregada, las garantías legales se hallan recogidas en la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuyo clausulado se establecen los plazos legales para poder reclamar en función de la naturaleza del problema.
Honorarios del notario. En cuanto a los honorarios a pagar al notario, estos pueden ser objeto de pacto entre el comprador y el vendedor. "Hay que recordar", remarcan, "que los notarios están sujetos a arancel, de modo que, partiendo del precio de la compraventa, es fácil que la propia Notaría pueda dar una estimación de su factura".
Deducción fiscal. Otra consulta habitual del comprador está relacionada con la deducción fiscal por adquisición de vivienda habitual -desgravación que desapareció (sin carácter retroactivo) para las compras posteriores al 31 de diciembre de 2012-. "La principal duda que se plantea es sobre la pérdida de la deducción cuando la casa deja de ser domicilio habitual. A este respecto, conviene aclarar que si la vivienda habitual se adquirió con anterioridad a la fecha de corte sólo mantendrá el derecho a la deducción mientras siga constituyendo el domicilio habitual", responden.
Al vender
Fiscalidad. La primordial intranquilidad del vendedor proviene de la vertiente tributaria. Éste tiene que liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido como Plusvalía Municipal, que puede consultarse telefónicamente en algunos ayuntamientos.
"El vendedor debe tributar en el IRPF por la plusvalía que genera la venta, salvo que esté exento", comentan. Actualmente, hay una exención para los mayores de 65 años y para los supuestos en que la casa enajenada fuera domicilio habitual y la ganancia obtenida sea reinvertida en la compra de otra también habitual en el plazo de dos años.
Al hipotecarse
Avales y costes. En el mercado hipotecario, tras el aluvión durante años de consultas sobre las cláusulas suelo, buena parte de las preguntas que reciben en Echeandía & Alevito hacen referencia a los avales y costes. "Las condiciones para obtener una hipoteca se han endurecido y ahora se exigen mayores garantías, lo que obliga a muchos a recurrir al aval solidario de amigos o parientes, que se convierten en obligados principales frente a la entidad", exponen.
Por otra parte, especifican que el préstamo se formaliza en escritura notarial y su factura corre a cargo del comprador. "También hay que tener en cuenta el coste de tasación, que el banco cobra aparte, y de la gestión de su tramitación hasta su inscripción en el Registro", explican.
Al alquilar
Impagos. Desde el lado del arrendador, el gran temor radica, según Echeandía & Alevito, en el impago y en que el inquilino cumpla con sus obligaciones contractuales. "Aconsejamos intentar establecer garantías adicionales a la simple fianza, como el aval bancario o el depósito en metálico", apuntan.
Resolución del contrato. Por el lado del arrendatario, "una duda tradicional es la de saber las consecuencias de resolver anticipadamente el contrato", dicen las abogadas. "A raíz de la última reforma de la LAU y para contratos después del 6 de junio de 2013, al inquilino se le permite resolver el contrato si han pasado seis meses de vigencia y sólo tendrá que indemnizar al arrendador si se ha pactado expresamente y con los límites que marca la propia ley", apuntan.
Reparaciones. "Quién debe pagar el arreglo de un electrodoméstico, caldera, etc. es otra pregunta habitual porque la ley no resulta clara", comentan. La normativa dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario correrán a cuenta del arrendatario, mientras que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para una adecuada habitabilidad. "Apelamos al sentido común como método de solución de estos conflictos, pero no siempre es posible", reconocen.
"Dicho esto", prosiguen, "si se rompe un tirador del mueble de la cocina, parece obvio que el inquilino lo reponga. Ahora bien, si se estropea la caldera o nevera (habiendo hecho un normal uso), debe ser el casero quien lo repare habida cuenta de que se trata de elementos necesarios de habitabilidad", sostienen.
