Hay plazo hasta el 30 de septiembre, que es cuando vence el plazo de dos años para cotizar después de la conversión en socimi. Javier Basagoiti espera que las dos sociedades, Capital Prime Retail II y Corpfin Capital Prime Retail III, debuten en el MAB a primeros de septiembre. Será a partir de un «listing», porque ya tienen el capital captado (50 millones de euros entre las dos). Hablamos con Javier Basagoiti, socio-consejero delegado de Corpfin Capital Real Estate Partners.
Un 1 por ciento cotizando es poco.
De lo que se trata en este caso es de dar liquidez a los accionistas que ya están dentro. Otra cosa es que lo que haya disponible para comprar por parte de gente de fuera sea un 1 por ciento, pero el concepto de una socimi cotizada en el MAB es el de poder vender siempre.
¿En qué están invertidas las socimis?
Las dos socimis invierten juntas y los activos están situados en otra no cotizada, Corpfin Capital Real Retail Assets. Los dueños de esa socimi son, en un 60 por ciento, Corpfin Capital Prime Retail II, y en un 40 por ciento Corpfin Capital Prime Retail III. Esta socimi tiene una capacidad de inversión de algo más de cien millones de euros, lo que quiere decir que compramos con una estructura de 50 por ciento de capital y 50 por ciento de endeudamiento bancario. Ya hemos invertido 60 millones, que se distribuyen en 17 locales. Estas socimis sólo invierten en locales en zonas «prime». Los otros cuarenta millones los invertiremos en un periodo de un año.
¿Harán ampliaciones de capital?
De momento no está previsto.
¿Qué rentabilidades obtienen?
La rentabilidad media de los alquileres con los precios de compra está en el 7,48 por ciento, con lo que la rentabilidad sobre fondos propios está entre el 15 y el 17 por ciento. Hemos comprado a buen precio. Bien porque el propietario tiene que desinvertir y aprovechamos la ocasión. O bien porque adquirimos locales comerciales que tienen rentas más bajas del mercado, propiciamos la salida del inquilino y la entrada de un nuevo arrendatario. Somos una socimi de valor añadido, siempre metemos gestión inmobiliaria.
¿No prevén diversificar por activos?
No. Somos partidarios de que cada socimi esté especializada en un tipo de activo y las dos que sacamos a bolsa lo están en los locales comerciales.
¿Ven sólido el repunte del consumo?
Sí, y tal es así que nuestros arrendatarios cada vez están apostando más por superficies mayores. Existen planes de expansión y de aperturas fuertes para los próximos años.
¿Quiénes son sus arrendatarios?
Son grandes cadenas porque operamos en las principales calles y es muy raro que, por los precios, un pequeño comercio se instale en Serrano o en Fuencarral, mercados que copan las grandes marcas. Negociar con éstas es más difícil pero también más profesional.
Hay muchas socimis en competencia. ¿Hay riesgo de burbuja?
Por el momento del ciclo en el que estamos podemos estar asistiendo a un recalentamiento: hay mucha demanda y no hay tanta oferta y eso siempre incide en los precios. Nosotros procuramos ir a nichos de mercado donde hay menos competencia o en los que competimos menos con grandes socimis. Somos una socimi más «boutique» dirigida no al cliente institucional sino al cliente particular. Por tamaño de inversiones (entre dos y quince millones) y porque metemos mucha gestión, no hay tantos operadores en el mercado.
¿Han tocado fondo los precios?
Ya hemos llegado a la bajada de precios que estábamos esperando. Ahora consideramos que nos quedan 24 meses para hacer buenas inversiones a buenos precios. Y por eso en 2015 lanzamos el grueso de nuestros vehículos.
¿Ha cambi
ado en algo el mercado inmobiliario?
Por ejemplo, antes se financiaba entre un 70 y un 80 por ciento del valor del activo y ahora sólo un 50 por ciento, como medida de precaución.
Fuente: http://www.finanzas.com/
