Más retrasado de lo previsto y a un ritmo casi de goteo frente al flujo grueso esperado, pero el negocio hipotecario comienza por fin a flexionar. Por vez primera desde junio de 2010 el saldo vivo financiado a familias y promotores para comprar vivienda engordó en abril y mayo en 223,91 millones de euros -49,7 millones y 174,2 millones, respectivamente-.
El importe es pequeño en comparación con los 710.008 millones prestados en stock, pero significativo en la medida que refleja que la nueva concesión supera ya a las amortizaciones y la actividad para la banca crece por vez primera en cinco años, según revelan las estadísticas de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El giro en la política comercial de las entidades, convirtiendo en accesibles ofertas de préstamos inicialmente prohibitivas para el ciudadano medio, y un aumento de demanda gracias a una mayor confianza en la economía ayudan. Que algo más se mueve es evidente con la proliferación de operaciones en ladrillo de grandes fondos e inversores nacionales y extranjeros; así como de ciudadanos, como reflejan un buen puñado de estadísticas.
Transacciones inmobiliarias
Según recoge la AHE en su boletín trimestral, el número de transacciones inmobiliarias ascendió a 85.133 en el primer trimestre, censo un 4,43% superior a los 81.516 contabilizados en el periodo comparable del pasado año. Solo en mayo y de acuerdo al Consejo General del Notariado, se rubricaron 33.504 contratos de compraventa de vivienda, el 8,4% más. Y conforme al Instituto Nacional de Estadística (INE) las inscripciones de hipotecas en los registros de la propiedad aumentaron de forma interanual en dicho mes un 10,9% y ascendieron a 19.732.
La nueva producción ha permitido limitar la caída interanual en el stock del 9,42 al 5,83% entre los meses de mayo de 2014 y mayo pasado, de acuerdo a la AHE, cuyos datos recogen financiación con garantía para adquirir inmuebles, depurado de otros préstamos ligados a la vivienda como los otorgados para rehabilitaciones, sí recogidos en otras estadísticas.
La subida de abril y mayo es reducida en magnitud, pero significativa en la evolución porque da la vuelta a un histórico de 57 meses sucesivos donde la cartera financiada menguaba cada mes a ritmos de entre 10.000 y 3.000 millones -sin incluir el impacto de la Sareb, que contribuyó a drenar casi 51.900 millones en apenas dos meses-.
No obstante la velocidad de recuperación se encuentra lejos de ser satisfactoria para el sector financiero, tal y como reconocían en las recientes presentaciones de resultados algunos de sus primeros espadas. Y es que, aún cuando la mayoría han declarado aumentos en la nueva producción hipotecaria con clientes de entre el 20% y 50%, son por importes aún pequeños y muchas operaciones continúan siendo refinanciaciones o reestructuraciones.
El goteo en generación de negocio nuevo lleva al sector a posponer el aumento interanual del stock a finales de este año ó a 2016. Que la tarta no crezca preocupa porque las entidades necesitan prestar para mejorar una rentabilidad insuficiente -el ROE sectorial ronda el 6% y, el mercado, al que deben apelar para captar deuda o capital, demanda el 10%-.
Precios, en mínimos históricos
La presión por financiar ha prendido una guerra de precios que favorece en última instancia al cliente, aunque ha hecho saltar las alarmas en la industria. Las estadísticas del Banco de España revelan que el precio medio de las nuevas operaciones se ha hundido del 2,65% al 2,55% TAE -incluye comisiones- entre enero y mayo.
La tasa ha caído a plomo desde el 3,17% en el que se movía doce meses atrás, arrastrando a su vez el tipo medio de la cartera al 1,73%, la rentabilidad más baja registrada nunca por el sector en su stock hipotecario.
Y es que la competencia no deja de recrudecerse. Las dos mayores entidades, Santander y BBVA, abarataron el tipo para la hipoteca "de catálogo", o propuesta para la generalidad de clientes, al 1,25%; ratio incluso más reducido del 1,29 ofertado por ING Direct. Bankia y Bankinter, que ha abierto brecha con propuestas muy competitivas a tipos fijos, mantenían sus hipotecas al 1,50%.
Hace apenas año y medio, las propuestas llegaban a goteo a los escaparates por la resistencia a lanzar ofertas genéricas sin que el declive de la morosidad fuese claro, y los tipos se movían en el 2-3%.
El temor de la industria es que la demanda solvente no crezca con decisión porque está inundada de liquidez. La estrategia hoy es robar clientes a precios, con la intención de sacar rédito con la venta cruzada de productos. Pero a foto fija, la batalla minora ingresos y perjudica la meta de subir la rentabilidad.
Fuente: http://www.eleconomista.es/
