La concesión de hipotecas en España vuelve a ser una realidad. Tras varios años con el grifo de la financiación cerrado a cal y canto por parte de los bancos, el crédito vuelve a fluir con cierta normalidad, aunque aún nos encontramos a años luz de las cifras que se alcanzaron en plena locura inmobiliaria. Para hacerse una idea, la banca está concediendo de media préstamos de poco más de 100.000 euros a quienes deciden comprar una casa hoy en día. En agosto de 2013, en plena parálisis del sector, la cifra se hundió hasta 95.700 euros, mientras que en agosto de 2007, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, llegaron a prestarse algo más de 150.000 euros, es decir, 50.000 más que en la actualidad.
Los últimos datos del Instituto de Estadística (INE) correspondientes a los registros del mes de mayo revelan cómo es la hipoteca media en España. Un importe de 103.922 euros a 21 años y a un interés del 3,38%. En agosto de 2007 las cifras se movían en 152.480 euros, a 26 años y a un 4,8% de interés medio. Es decir, en los últimos ocho años ha disminuido el plazo de amortización –hay que recordar que llegaron a concederse hipotecas a 40 años– y se ha reducido drásticamente el importe prestado (-34%), si bien es cierto que los precios de la vivienda han caído un 40%.
Ante esta incipiente recuperación, ¿volveremos a ver esos 150.000 euros de hace ocho años? Los expertos consultados por este diario no creen que esa sea la cuestión, sino que la "banca tenga un buen departamento de riesgo y que el análisis de las posibilidades de pago de su cliente sea serio, mucho mejor de lo que se ha hecho hasta ahora", apunta Pau A. Monserrat, director editorial del portal de finanzas personales iAhorro y autor de La banca culpable.
"Los bancos deberían ser mucho más eficaces a la hora de conceder hipotecas, mejorar los circuitos de riesgo. Y para ello es necesario que no se queden en los análisis cuantitativos y entren en el análisis cualitativo de quién les solicita un préstamo, analizando su currículum vitae, si es un buen pagador o si, por el contrario, se retrasa en sus pagos", añade Monserrat.
"Por eso no es tan importante el importe que conceden, ni si prestan al 80% o al 100% sino a quién se lo conceden. Una familia puede tener muchos ahorros y ser mal ahorradora o gastar más con su tarjeta de crédito que lo que ingresa", concluye.
Hipotecas sólo para los más solventes
Los datos el INE muestran que el número de viviendas hipotecadas inscritas en el registro de la propiedad en mayo de 2015 alcanzó las 19.732 hipotecas, un 10,9% más que el mismo mes de 2014 y un 4,6% por encima de los datos del mes de abril. No obstante, este último porcentaje es el más bajo de los últimos cinco años. "Eso nos hace pensar en un crecimiento aún débil del sector hipotecario", añade Pau A. Monserrat. Es decir, a pesar de que aumentan las hipotecas registradas en mayo, respecto a abril, este aumento es bajo en relación con los años precedentes.
En las condiciones actuales una pareja de mileuristas podría acceder a una hipoteca de 104.000 euros
Esto se explica porque el acceso al crédito sigue estando limitado a los clientes más solventes y a aquellos que están en disposición de hipotecarse con un importante nivel de ahorros, de tal manera que todavía son muchos los ciudadanos para quienes acceder a una hipoteca hoy en día no es posible.
"Tomando las características medias de las hipotecas sobre vivienda registradas, podemos obtener la cuota media que se paga, que es de 578 euros. Con los cálculos prudentes (tipo al 5% y ratio de endeudamiento al 35%) actuales que hacen las entidades financieras a la hora de conceder financiación, podemos inferir que los ingresos mínimos de una familia para acceder a esta hipoteca media deberían ser de unos 1.905 euros", concluye.
Reflejo en la cuenta de resultados de la banca
Esta recuperación comienza a ser palpable en las cuentas de resultados de lasentidades financieras. Bankinter, por ejemplo, anunciaba recientemente un aumento en la concesión de hipotecas del 34% durante los seis primeros meses del año. "En los últimos cinco años el mercado hipotecario ha sido muy reducido. Se prestaba poco y sólo a los clientes más solventes. Desde junio de 2013 hemos apostado por el mercado hipotecario y desde septiembre del año pasado hemos llevado a cabo una política muy agresiva de precios en nuestrashipotecas.
Esos datos solamente reflejan lo que hemos sembrado en los últimos años", explica a El Confidencial Ignacio Lozano, director de banca de particulares y redes a distancia de Bankinter, cuyo diferencial medio se ha situado este año en el 1,42%. Bankinter es una entidad cuya hipoteca media supera con creces las cifras del INE: 150.000 euros frente a la media nacional de 104.000 euros. "Nuestro perfil de cliente es de rentas altas y bajo riesgo", concluye.
El tipo variable sigue siendo el rey
Los datos del INE no aportan muchas más novedades respecto al perfil de la hipoteca en España. El Euribor sigue siendo el tipo de referencia más utilizado al estar presente en el 92,2% de los nuevos contratos, mientras que el tipo de interés variable sigue siendo el rey en las operaciones, a pesar de la incipiente ofensiva lanzada por las entidades financieras respecto al tipo fijo. El 92,8% de las hipotecas constituidas utilizó un tipo variable, frente al 7,2% del fijo.
"Las hipotecas a tipo fijo siguen siendo insignificantes y representan un porcentaje muy bajo en la producción total de hipotecas", reconoce el responsable de Bankinter, entidad que cuenta, en la actualidad, con la hipoteca fija más agresiva del mercado.
