El peso del mercado del arrendamiento se ha visto reforzado en los últimos años -alrededor de un 20% del parque residencial español se enmarca dentro de este segmento-, pero las dudas que oscilan en torno a las peculiaridades de este régimen aún tienen una importancia considerable, debido a la tradicional preferencia del ciudadano español por la compra.
La incertidumbre que rodea a losinquilinos cuyos caseros tienen una edad avanzada, aunque tiene una respuesta legal sencilla, no deja de preocupar a los arrendatarios. Y es que la mayoría de ellos teme que, cuando se produzca el desenlace y fallezca el casero, su contrato deba resolverse, dando paso a la obligación de abandonar la vivienda. Una creencia nada más lejos de la realidad, ya que el único cambio que se produce es la subrogación de la posición de arrendador, desde el casero que fallece hacia el heredero, ya sea éste un descendiente directo o, de no existir, el propio Estado.
En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil establecen conjuntamente unas directrices que podrían resumirse, con matices, en un enunciado: "El fallecimiento del arrendador no afecta al contrato, que sigue vigente en sus mismos términos hasta que llegue el plazo pactado inicialmente", explica Jorge Capell, abogado de Cuatrecasas.
Los inquilinos, después de aceptar esta nueva realidad con resiliencia, deben examinar el encabezado de su contrato y descubrir si el arrendador actuaba como propietario o como usufructuario del inmueble. En el primer caso no existen razones para preocuparse, pues la ley contempla el máximo respeto para los términos fijados a la firma del papel.
Pero si, por el contrario, el casero gozaba del usufructo de la vivienda, las cosas cambian. En este caso serán los nuevos dueños -los nudos propietarios que consoliden dicha propiedad- quienes decidan si el contrato se extingue, se mantiene en sus términos, o se fijan unos nuevos. "La modificación de la ley que se introdujo en 2013 dispone que la extinción del usufructo es causa de terminación del arrendamiento", recuerda Capell.
Extinción por causa de necesidad
Por último, e indistintamente de la condición de propietario o usufructuario de la que dispusiera el casero, hay que considerar una excepción más. Concretamente, la que se refiere a la necesidad de vivienda de los nuevos dueños. "Si los herederos demuestran que la herencia que van a recibir representa la única opción de la que disponen para vivir, pueden acogerse a la causa de necesidad", añade Capell.
Esta excepción, que podría significar la finalización del contrato, difiere según la fecha de la firma del mismo. En el caso de los contratos suscritos con anterioridad al 6 de junio de 2013, para que los propietarios puedan reclamar el uso de la vivienda, dicha cláusula de necesidad debe figurar expresamente en la redacción del texto. Sin embargo, para aquellos firmados después del 6 de junio del mismo año (fecha en la que se produjo la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos) no es necesario que se haga constar la cláusula y bastaría con demostrar la necesidad de ocupación.
Así pues, conviene revisar lo que dice la ley al respecto y no tomar decisiones precipitadas, ya que la protección del inquilino está cubierta si se cumplió la legalidad a la hora de materializar la firma del alquiler.
Twitter: pabloramosp
¿Qué dice la ley?
Consulte el texto legislativo del BOE de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la normativa que, junto con el Código Civil, rige la vigencia de los contratos de arrendamiento ante un eventual fallecimiento del casero
Fuente: http://www.elmundo.es/
