Si está buscando piso, tómese las cosas con calma porquelos precios de la vivienda no subirán este año. Quizás bajen poco, o puede que nada, porque han alcanzado el valle del ciclo, pero la recuperación será lenta y no la veremos este ejercicio.
Esta es una de las principales conclusiones del primerObservatorio de Valoración elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), cuyo objetivo es recoger el debate abierto en torno a la evolución del mercado inmobiliario en base a la opinión de sus socios (las principales sociedades de tasación) más un grupo de expertos independientes.
El estudio refleja que los precios de la vivienda llegaron el año pasado al valle de la recesión que se inició con la crisis financiera. Esto implica, de acuerdo con los datos estadísticos disponibles, que han dejado de caer, pero otra cosa es cuándo empezarán a subir. "No vemos hasta finales de 2015 una recuperación importante", asegura Paloma Taltavull, profesora de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y autora del informe.
Además del estudio, donde se recopilan datos estadísticos y proyecciones matemáticas, el observatorio ha recogido la opinión de los socios y los expertos, más allá de las lecturas estadísticas. En este sentido, sus previsiones son aún más contundentes y ni siquiera este año se pueden esperar precios al alza. "Todavía no se dan las condiciones necesarias para que se recupere el crecimiento de los precios", sostienen el 83% de los encuestados. Los expertos son claros: "No hay evidencias concluyentes que permitan esperar, más allá de limitados comportamientos locales, una recuperación de los precios para este año", indican los encuestados.
"No vemos una recuperación inicial importante hasta finales de 2015", sostiene Paloma Taltavull. Según el tipo de vivienda, algunos precios si pueden crecer antes que la media, por ejemplo, las viviendas públicas, que en mercado secundario tienen precios menores. Pero la evolución nos dicta que la caída ya está muy cercana al cero.
La profesora de la Universidad de Alicante considera que el impacto "ha sido tremendo y ha reducido a menos de la mitad el tamaño del mercado en términos de transacciones". Actualmente, apunta, "la situación es que la mayor parte de las operaciones que se realizan son viviendas de segunda y las nuevas son prácticamente inexistentes. Esto nos sugiere que necesariamente, si los precios dejan de caer, habrá un incentivo a la producción, lo que implica que la construcción debería empezar a recuperarse".
Por el lado de la oferta, los expertos consideran que la estructura del sector no volverá a la situación vista antes de la crisis, ni a corto ni a largo plazo. Además, muchos indican que no sería deseable porque el sector estaba sobredimensionado, con muchos operadores de baja profesionalidad. En eso, aseguran, la crisis ha operado un proceso deseable de "limpieza". Según Taltavull, la caída en viviendas iniciadas ha sido "brutal, drástica y rápida". De hecho, asegura, "ha reducido el nivel de actividad hasta mínimos históricos. Ahora mismo, se inician menos viviendas que se iniciaban a principios de los años 60", sostiene la profesora.
Como factores de los que depende la recuperación de la oferta, la mayoría de los expertos mencionan la necesidad de que aumente de manera continuada y sostenible el empleo y mejoren las condiciones de financiación. Pero sobre todo, su inevitable adaptación a las nuevas necesidades de la población: el sector tiene que hacerse a la idea de que el futuro no está en un modelo basado en la construcción masiva de viviendas para venta. El alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de casas antiguas y de segunda residencia, y la mejora tecnológica serían elementos para determinar ese futuro.
En cuanto a la demanda, las conclusiones son más sombrías. La precariedad en los nuevos empleos (menos de 100.000 nuevos empleos indefinidos en 2014), la deflación salarial y el enorme paro juvenil son los factores más relevantes y, mientras sean los dominantes, "no hay motivos para el optimismo", explica el secretario de la Asociación Española de Valor, José Manuel Gómez de Miguel.
Sobre la financiación, los expertos aprecian "un mayor interés" en ofrecer préstamos a la familias, lo que se produce en un incremento de las tasaciones y en ofertas con tipos de interés a la baja. Ahora bien, no ocurre lo mismo con la financiación de las promociones, pese a que la enorme cartera de suelo que tienen los bancos y la posibilidad de sacarla al mercado podría estimular las operaciones.
No obstante, los expertos si creen que la mejora de las condiciones macroeconómicas, la propia situación de los bancos y la menor presión fiscal a las familias acabe por trasladarse al mercado inmobiliario, en forma de "incremento de demanda solvente y con mayor capacidad de pago". En contraposición, algunos especialistas destacan también la demanda de una nueva categoría social, los "trabajadores pobres", que no son demanda solvente pero que el mercado "tendrá que asumir y buscar formas de satisfacer".
El alquiler, en auge entre los jóvenes
Al ser preguntados sobre una posible compra masiva de viviendas por parte de hogares jóvenes en caso de que se recuperen el empleo y el crédito, los expertos son contundentes. Hará falta una recuperación real y prolongada para que los hogares jóvenes puedan acceder, o incluso, deseen acceder a una vivienda en propiedad. No basta con una tímida mejora en las expectativas de contratación o de contención en la caída de los precios, ni tampoco con unos bajos tipos de interés en préstamos a tipo variable.
Además, ahora los bancos aplican criterios más prudentes a la hora de conceder hipotecas, y donde antes los créditos se concedían sobre un 80% del valor de tasación, ahora este porcentaje ha bajado hasta el 60%. Esto implica que hay que disponer de más ahorro para acceder a la vivienda. La alternativa, según Taltavul, es el alquiler, hacia el que se orientará la población en mucha más medida que antes de la crisis, con lo que nos acercaremos más a la media europea.
Fuente: http://www.finanzas.com/
