Aunque las expectativas están puestas en la paulatina recuperación del mercado residencial español, los grandes inversores que vienen desembarcando en España en los últimos tres años coinciden en que hoy por hoy el negocio está en el sector terciario: edificios de oficinas, centros y locales comerciales, hoteles o naves industriales. Un segmento que el alquiler hace ya rentable y que el año pasado captó “una inversión de 6.000 millones de euros, una cifra récord solo alcanzada en años precrisis”, según los datos manejados por la consultora Knight Frank.
El coste millonario por unidad de este tipo de activos, sin embargo, venía dejando fuera al pequeño y mediano inversor. La nueva normativa que, desde hace dos años, rige a las sociedades de inversión en el mercado inmobiliario, las Socimi, ha potenciado con fuerza la creación de estos vehículos cotizados que ponen esa ventana de oportunidad, con sus consiguientes riesgos, al alcance del particular.
Las Socimi son vehículos que deben destinar el 80% de sus recursos a la inversión en inmuebles en alquiler, cuyo principal atractivo es que sus beneficios están exentos de impuestos y sus accionistas solo tributan por los dividendos obtenidos. Unos beneficios fiscales aprobados hace dos años para equipararlas al REIT (Real Estate Investment Trust), su hasta entonces más atractivo homólogo anglosajón, que han multiplicado la creación de estos vehículos en España.
Así, tras el desembarco de Entrecampos Cuatro y Promorent en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en 2013, el año pasado dieron el salto al mercado continuo Merlin Properties, impulsada por los gestores de Magic Real Estate; Axia Real Estate, promovida por el exconsejero delegado de Alza Real Estate Luis López de Herrera Oria; Lar España Real Estate, del grupo homónimo y el líder mundial de gestión de renta fija Pimco;_e Hispania Activos Inmobiliarios, de Azora.
“¿Qué puede hacer atractiva esta inversión para un particular?”, se pregunta Patricio Palomar Murillo, de la consultora inmobiliaria CB_Richard Ellis, que aporta cuatro razones a favor. La primera es que las Socimi han comenzado a surgir “en el momento óptimo” para comprar activos de calidad con los precios “en mínimos” y con capacidad para beneficiarse de toda la “recuperación cíclica” que está por venir. Una coyuntura que les diferencia favorablemente frente a las inmobiliarias cotizadas que vienen arrastrando los activos del estallido de la burbuja. La segunda, prosigue Palomar, es que “al contar con beneficios fiscales son más competitivas a la hora de hacer ofertas y de hacerse con inmuebles importantes”. La tercera es que estas sociedades nacen con un importante capital listo para invertir –la mayor, Merlin, salió con 1.200 millones de euros– sin necesidad de pedir financiación, lo que también les da ventaja a la hora de posicionarse como comprador. La cuarta, finalmente, es que el grueso de este capital ha sido aportado por grandes inversores de referencia, como el multimillonario George Soros (en Hispania), la gestora Pimco o el fondo Franklin Templeton (ambos en Lar), lo que, opinan desde CBRE, “da confianza” al inversor minoritario y le permite beneficiarse de las oportunidades que aprovechan las grandes fortunas. El tamaño de la puerta de acceso a estas varía, pero las Socimi deben mantener como mínimo un 5% de capital flotante.
“El mercado inmobiliario español es poco transparente, es difícil encontrar información y no es fácil invertir”, añade Humphrey White, socio director de capital markets de la consultora inmobiliaria Knight Frank, que considera que lo más positivo que aporta la Socimi como modelo de inversión es la transparencia que aportan, como les obliga su condición de cotizadas, ya sea en la Bolsa o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Dos fórmulas que están funcionando bien como fuente de liquidez, apunta White, si bien algunos expertos recomiendan las entidades que cotizan en el continuo, por las mayores exigencias que supone entrar en él, frente a las que cotizan en el MAB.
El experto de Knight Frank también celebra la gran experiencia de todos los equipos gestores que hay detrás de las Socimi actualmente constituidas así como la posibilidad de diversificar la inversión a partir de la especialización de cada una. “Lar tiene más experiencia en centros comerciales; Azora, en hoteles y oficinas; y la gente de Magic Real Estate son expertos en contratos a largo plazo, como los que tienen con sucursales bancarias”, ilustra. Una diversificación que permite además cubrir los riesgos potenciales de algunos activos, partiendo de la base de que los edificios que adquieren las Socimi suelen tener una ocupación de al menos el 60% u 80%, lo que ya garantiza importantes retornos.
“Las Socimi siguen siendo la mejor vía de entrada en el sector”, defiende Juan Moreno, analista de Ahorro Corporación especializado en el sector inmobiliario, destacando que, en un entorno de tipos bajos y tras el lanzamiento del programa de compra de deuda pública del Banco Central Europeo, son además una rentable “alternativa a la renta fija”, sostiene.
“Este año empezarán a distribuir dividendos tanto Merlin como Axia como Lar. Nuestra opción preferida es Merlin, a la que damos un precio objetivo de 12 euros por acción. Tiene un activo único en España que es la cartera de sucursales de BBVA y cuya deuda ha refinanciado recientemente bastante bien”, prosigue Moreno, exponiendo, que también mantiene recomendación de comprar sobre Lar e Hispania.
La evolución bursátil de estas sociedades, en todo caso, no es su principal atractivo, aunque en la mayoría de los casos este ha ido mejorando según iban cumpliendo objetivos, frente a las depreciaciones iniciales. Desde su salto al parqué a lo largo del pasado año, Merlin ha ganado un 11,18%, hasta los 11,8 euros por título; Axia ha ganado un 13%, hasta los 11,30 euros por acción; Hispania sube el 16%, llevando el valor a 11,60 euros mientras que Lar cede el 6,50% y se sitúa en los 9,35 euros por título.
“Hay que tener en cuenta que estos vehículos tienen legislados grandes periodos de maduración y que tienen que invertir en producto alquilado”, advierten en CBRE, detallando que por su propio diseño “no son especulativos”. De hecho, tienen prohibida la venta de los activos que compren durante al menos el primer año y algunas parten de contratos de cinco años de duración. Así, el objetivo de los inversores debería centrarse en la obtención de una renta anual, que de media se sitúa en el 6,4%, estima, si bien las acciones podrían protagonizar eventuales repuntes cuando los contratos vayan venciendo y las Socimis puedan vender sus carteras reportando beneficios extra. Estos vehículos tienen la obligación de ofrecer un pay out mínimo del 80%, lo que les da atractivo como inversión por su dividendo.
El vicepresidente y director gerente del MAB, Jesús González Nieto-Márquez, adelantaba esta semana que espera la llegada de seis nuevas Socimi en los próximos meses. En el sector avanzan que los bancos podrían comenzar a empaquetar sus activos en estos vehículos. Suenan entre otros Santander _–que asegura que no lo prevé– o Sabadell. Se habla también de GMP (que compró a BBVA su torre de Castellana), Barceló, que podría sacar partido a sus hoteles, o Testa, filial patrimonial de Sacyr.
Las principales firmas
Merlin Real Estate: Un gigante con sucursales bancarias
- El vehículo promovido por los directivos de la firma Magic Real Estate, Merlin Properties, es la mayor Socimi cotizada española. En su debut captó 1.250 millones de euros, a un precio de 10 euros por acción y actualmente cotiza en los 11,18 euros.
- Su principal activo es Tree Inversiones Inmobiliarias S.A., sociedad propietaria de 880 sucursales y cinco edificios de BBVA, que el banco mantendrá alquiladas hasta el año 2039. Una operación que acaba de refinanciar por 10 años.
- También adquirió un edificio de oficinas en Barcelona; una central logística en Getafe, alquilado a Transportes Souto;_y una nave industrial en Vitoria, arrendada a Norbert Dentressangle.
- Los analistas de Ahorro Corporación esperan 120 millones de Ebitda este año y un pay out del 80% que arrojará 0,37 euros por acción, con una rentabilidad por dividendo del 3,5%, que llegaría al 8,6% anual en 2018, cuando abonaría 0,59 euros por acción.
Axia real Estate: Adelantada a su plan de negocio
- Impulsada por el exconsejero delegado de Alza Real Estate Luis López de Herrera Oria, Axia Real Estate debutó el pasado julio en el mercado continuo con 360 millones de euros, a 10 euros por acción, para la adquisición de oficinas en zonas “prime” de Madrid y Barcelona. Actualmente, el valor cotiza en 11,30 euros por título.
- El pasado diciembre, Axia Real Estate celebró su mayor operación: compró por 180 millones a Credit Suisse cuatro edificios de oficinas, tres en Madrid con fuerte presencia en el distrito empresarial de Campo de las Naciones y otro en la avenida Diagonal de Barcelona, así como un inmueble comercial en el Parque Comercial y de Ocio Les Gavarres, en Tarragona. Fue su compra más importante aunque ha realizado otras.
- Con JP Morgan y UBS como socios de referencia, Axia cumplió su plan de negocio inicial en solo cinco meses y sus activos ya se han revalorizado.
Lar españa real estate:La primera de su clase en emitir bonos
- La salida a Bolsa de Lar, la Socimi del grupo homónimo y Pimco, en marzo de 2014 fue la primera que se registraaba en el mercado continuo desde 2011 y un movimiento inédito en el sector inmobiliario en los últimos siete años. Este viernes, el vehículos se convertía también en la primera Socimi en emitir bonos. Colocó entre inversores institucionales 140 millones de euros con vencimiento en febrero de 2022 y un cupón fijo del 2,9%, que le permitirán adelantar el plan de compra de activos recogido en su plan de negocio._l Los 400 millones levantados al comenzar a cotizar ya han permitido a Lar invertir sobre todo en centros comerciales, área en la que destaca el grupo que le da nombre, y para el que recientemente creó la filial Lar España Shopping Centres. La firma, sin embargo, también ha invertido parte de su capital en oficinas y algo en activos industriales,
- Se espera que la firma comience a repartir dividendos este mismo año, con una rentabilidad inicial por dividendo del 1,6%. La acción vale hoy 9,35 euros.
Hispania activos inmobiliarios:Apuesta hotelera con contrapesos
- La sociedad controlada por el gestor de fondos Azora salió a Bolsa el pasado marzo con más de 550 millones de euros de capital. Este enero cerraba una operación clave con la adquisición de los hoteles Hesperia Ramblas, en Barcelona, y el Hotel Vincci Málaga, en la costa del Sol, por un total de 27,9 millo
- Es este segmento, el de hoteles de zonas urbanas, el principal foco de negocio elegido por Hispania Activos Inmobiliarios. Ya el pasado verano, la firma comenzó a adquirir este tipo de activos en la Comunidad de Madrid y con la operación de este año ha invertido ya el 75% de los fondos netos captados en su debut en Bolsa. La Socimi, no obstante, tiene también paquetes de oficinas y viviendas en Madrid y Barcelona para diversificar riesgos.
- Los analistas de Ahorro Corporación esperan el primer dividendo para 2017, con una rentabilidad inicial del 1,7%. La acción está en los 11,60 euros tras ceder un 6,5%.
Entrecampos, Promorent y Mercal:Las opciones en el MAB
- Antes de que las cuatro grandes Socimi españolas comenzaran a cotizar en el mercado continuo, otras firmas aprovecharon las nuevas ventajas fiscales del modelo debutando en el Mercado Alternativo Bursátil ya en 2013. Una fue Entrecampos Cuatro Socimi, que salió con 90 millones de euros. La sociedad fue constituida en 2004 integrando varias sociedades de un grupo familiar que sumaban viviendas, locales y oficinas en alquiler en España y Alemania.
- La primera en comunicar su intención de saltar al mercado fue, sin embargo, Promorent, con apenas ocho millones de euros. Se trataba de una firma del grupo familiar Pavón Olid, el que fuera dueño de, entre otros activos, la compañía de autobuses turísticos Madrid Visión.
- El verano pasado también decidió dar el salto al MAB_en forma de Socimi Mercal Inmuebles, inicialmente con 25,41 millones de capital invertidos en una cartera de activos compuesta fundamentalmente por locales comerciales con especial presencia en Madrid.
