El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina que los jueces considerarán enriquecimiento injusto que una entidad obtenga una “plusvalía significativa” de la venta de un inmueble ejecutado. La decisión, fijada en una sentencia de la sala Primera del alto tribunal, matiza la jurisprudencia que había hasta ahora y abre la puerta a ladación en pago en los casos en los que el banco saca importantes beneficios vendiendo un inmueble que se había adjudicado tras una ejecución hipotecaria.
El Supremo ha fijado esta posición en una sentencia en la que analiza el recurso presentado por el BBVA contra una resolución de la Audiencia Provincial de Córdoba, que concedió la dación en pago a una pareja a la que le habían embargado una finca. La subasta para la ejecución hipotecaria quedó desierta y el banco se la adjudicó por el 50% del valor de la tasación, una solución que prevé el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En una sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Ignacio Sancho Gargallo, el Supremo no comparte el fallo de la Audiencia provincial y admite el recurso del banco. Los jueces de la Sala de lo Civil confirman el criterio del Juzgado de Primera Instancia 1 de Peñarroya (Córdoba), que dictaminó que el BBVA no obtuvo un enriquecimiento injusto en este caso, porque la adjudicación del inmueble por el 50% de su valor de tasación tras una subasta que queda desierta está prevista en la ley. “En la medida en que con el valor de la adjudicación no se satisface la totalidad de la deuda, esta persiste por la cuantía pendiente de pago y el acreedor tiene derecho a reclamarla”, señala el tribunal, que considera que si la subasta ha quedado desierta, en la práctica, hay que suponer que no existe la opción de sacar beneficios con una posterior venta del inmueble y por eso nadie puja por él.
El Supremo cree así que el enriquecimiento injusto no puede radicar “única y exclusivamente” en que el importe por el que el bien fue tasado es muy superior al valor de la tasación, en concreto un 50%, porque esta situación está expresamente aceptada en la ley (aunque la normativa se ha reformado para aumentar ese porcentaje hasta el 70% en el caso de que el inmueble ejecutado fuera la vivienda habitual).
Sin embargo, los jueces de la Sala de lo Civil aprovechan la sentencia para matizar la jurisprudencia y fijar doctrina sobre otros casos que se ven a menudo en los tribunales: la entidad que se ha adjudicado un inmueble por el 50% de su valor de tasación lo vende al poco tiempo a un tercero por un precio muy superior. En estos casos, señala el alto tribunal, sí debe considerarse que existe un enriquecimiento injusto por parte del banco.
Esta nueva doctrina solo podrá aplicarse cuando, tras la adjudicación, la entidad ponga a la venta la vivienda “en un lapso de tiempo relativamente próximo”, y obtenga una plusvalía “muy relevante”. Pero los jueces no concretan ni el tiempo máximo que debe transcurrir entre la adjudicación del inmueble y su posterior venta ni a partir de qué cifra se considerará que hay un beneficio excesivo.
En tribunal ampara su posición en jurisprudencia reciente (cita una sentencia del Supremo de septiembre de 2014) que ya iba en la línea de “reforzar la justicia contractual”. Asimismo, señala que la reforma de la ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, aprobada en mayo de 2013, ya contempla en la práctica que se pueda considerar injusto el enriquecimiento que obtiene un banco al vender por un precio muy superior al de la adjudicación un inmueble ejecutado. En estos casos, el Supremo interpreta que el deudor a que embargaron la vivienda puede beneficiarse “proporcionalmente” de la plusvalía obtenida por la entidad.
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