Comprar para alquilar vuelve a ser más que rentable. Y es que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria el inversor inmobiliario fue uno de los que más sufrió los embistes de la crisis. Comprar barato para vender caro pinchó y muchos ahorradores se vieron atrapados en compras caras que tenían que malvender. Sin embargo, la opción de comprar para alquilar ha sido la que menos ha sufrido y en 2014 la rentabilidad subió 60 puntos hasta el 5,3% según un informe de idealista, frente al 4,7% de 2013.
Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios, las oficinas son el producto que durante el último año vivieron un mayor aumento de su rentabilidad. Si en diciembre de 2013 la rentabilidad que devolvían era del 5,6%, un año más tarde se ha incrementado hasta 6,7%. 110 puntos básicos más. El local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 6,9%, mientras que los garajes ofrecen una remuneración bruta del 3,6%.
Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, aclara que "las previsiones para 2015 son optimistas para el sector inmobiliario. La mejora de la economía y la normalización del sector inmobiliario serán claves en estos doce meses". En ese sentido, los precios de compra seguirán bajando en muchas zonas mientras que el alquiler da muestras de estabilidad, lo que hace que la rentabilidad bruta se mantenga o incluso suba un poquito más. Por otro lado, Encinar cree que "las entidades financieras posiblemente relajen algo más las condiciones para el acceso a una vivienda en propiedad, pero no lo suficiente como para que la mayoría pueda acceder a comprar una vivienda, por lo que es previsible que la demanda de alquileres se mantenga estable".
Desde fotocasa.es también creen que es un buen momento para comprar gracias a la apertura del crédito hipotecario y esto coincidirá con un momento en el que el mercado ofrece muy buenas oportunidades, después de que la vivienda haya perdido un 45% de su valor desde los máximos."Y precisamente en gran parte ha sido el apetito inversor lo que ha movido el mercado este año. Si en 2013 eran grades fondos extranjeros los que protagonizaban la escasa actividad que registraba el sector, en 2014 hemos visto cómo poco a poco se han animado a comprar vivienda pequeños y medianos ahorradores, la mayoría en búsqueda de una rentabilidad que no encuentran en otros mercados. Hay que tener en cuenta que, según los datos de fotocasa.es, la rentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler se ha elevado este año al 5%".
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, señala que los inversores están perdiendo el miedo al ladrillo, pero que depende de la capacidad de inversión. "En este momento los inversores con capacidad para comprar activos no ven un riesgo en la compra de inmuebles, sobre todo, porque se apoyan en profesionales a la hora de realizar las inversiones y esto les permite tomar decisiones con los riesgos cuantificados". En estos momentos, el perfil de inversor es muy amplio: desde los fondos nacionales e internacionales, las grandes fortunas y las SOCIMI hasta personas con rentas altas o mucho ahorro.
En un panorama con bajas rentabilidades en productos de ahorro como depósitos o deuda pública, las que ofrece el sector inmobiliario pueden despertar el interés de nuevos inversores. Así, antes de comprar tiene que tener en cuenta varios factores. Por un lado, como aclara Gandarias, "el precio, el tipo de inmueble, la localización, el estado de conservación y los gastos de mantenimiento, así como los impuestos. La visión sobre la posible revalorización de los activos es también importante", pero también tiene que tener en cuenta "que es importante hacer una buena gestión de los activos. La deslocalización podría ser una desventaja si no se tiene una gestión profesionalizada. Un control exhaustivo de los costes debe permitir calcular la rentabilidad neta. La mala localización donde haya exceso de oferta podría hacer que la rentabilidad cayera de forma importante".
En fotocasa también creen que "en muchas ocasiones el estado de la vivienda puede ser otro elemento de negociación del precio a la baja, Es imprescindible hacer una inspección previo paso a la compra con el objetivo de determinar el estado de todos los elementos del inmueble: los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales. Cualquier fallo en este sentido puede ayudar a presionar al comprador a que baje el precio".
Para idealista, el inversor comprar para alquilar. "La inversión para obtener grandes plusvalías tras una pronta reventa es cosa del pasado. En cuanto a cómo son los inversores que operan en el mercado español están los grandes grupos internacionales (que se centran más en activos terciarios) y por otro los pequeños ahorradores españoles que, ahuyentados por las bajas rentabilidades que ofrecen las depósitos a plazo fijo, buscan mayores rentabilidades a sus ahorros a través del alquiler".
Según un estudio de fotocasa.es sobre el perfil de comprador, los propietarios que compraron un piso invirtieron una media de 246.000 euros, los que obtuvieron un apartamento pagaron 142.000 euros y aquellos que se decantaron por un adosado pagaron de media 333.000 euros.
En cuanto a las edades también existen diferencias considerables. Así, los españoles entre 45 y 54 años son los que más invirtieron en vivienda en 2014, en concreto 204.984 euros de media, seguidos de los que tienen entre 35 y 44 años, que gastaron 189.609 euros y los jóvenes de entre 25 a 34 años invirtieron el pasado año 175.456 euros en la compra de una vivienda. Y entre los compradores, un 16% compró como inversión.
Fuente: http://www.finanzas.com/
