Los centros comerciales brillaron en 2014 en la industria inmobiliaria española. De los aproximadamente 7.000 millones de euros de negocio que movió el sector inmobiliario en total, unos 2.500 millones se generaron en centros comerciales, donde se registraron cerca 30 operaciones. Se trata de cifras muy superiores a las alcanzadas ejercicio tras ejercicio desde 2007. ¿Fue 2014 un año inusual o se mantendrá la tendencia en los próximos años? La mayoría de expertos son optimistas y consideran que si bien es difícil alcanzar o superar los 2.500 millones, el sector sigue atrayendo el interés de los inversores.
Otros factores como el programa anunciado el mes pasado de compra de deuda por el BCE –desde el próximo mes y hasta septiembre de 2016 (como mínimo) 60.000 millones de deuda pública y privada, 1,14 billones de euros en 19 meses–; los bajos tipos de interés, prácticamente a cero –el BCE anunció una rebaja de tipos al 0,05% el pasado mes de septiembre–; y la previsible mejora del consumo y de la economía española, o la caída del precio del petróleo, o la liberalización de los horarios sustentan las consideraciones positivas sobre cifras de inversión en centros comerciales para 2015.
Según las cifras provisionales que maneja la Asociación Española de Parques y Centros Comerciales (AECC), la compraventa y ampliación de estos centros generó el pasado año 2.500 millones de euros, un222% más que en el año anterior. “Es un producto muy atractivo para los fondos extranjeros y españoles”, comenta Javier Hortelano, presidente de la AECC.
El representante de la patronal considera que “será difícil volver a alcanzar ese nivel” en 2015. “Se trata de un sector maduro”, comenta, “seguirá habiendo aperturas pero se producirán más ampliaciones y remodelaciones de los centros que ya exiten”.
José Antonio Martín-Borregón, primer ejecutivo en España deCBRE Global Investors, gestora de activos inmobiliarios con 93.000 millones de dólares bajo gestión, considera que el sector de los centros comerciales en España no sólo mantendrá la tendencia de 2014 sino que superará las cifras registradas. “Creo que los 2.000 millones o 2.500 millones de euros son cifras razonables para el mercado español y que incluso van a aumentar”, afirma. “Los inversores perciben el sector como una oportunidad, con rentabilidades atractivas, y el plan del BCE y los tipos bajos impulsarán la inversión”, explica.
“En 2014 se alcanzaron buenas cifras y no hubo facilidades de financiación”, advierte. CBRE Global Investors, del grupo CBRE, que nació tras la adquisición de ING REIM Europa, Asia, Select e ING Clarion Real Estate Securities, prevé invertir en España, donde posee 19 centros comerciales, este año 930 millones.
El año 2014 “fue espectacular para los centros comerciales”, comenta Rupert Lea, socio y director nacional de retail de la consultora Cushman & Wakefield, que contabiliza más de 27 operaciones y unos 2.500 millones de euros en transacciones “cuando la media venía siendo de unos 1.000 millones”. Lea considera que en 2015 la cifra de inversión rondará los 2.000 millones y que asistiremos a un crecimiento de operaciones sobre centros comerciales secundarios.
El ejecutivo de Cushman & Wakefield estima que la rentabilidad para un inversor en centros comerciales –ingresos del centro dividido entre precio de compra; cuanto más baja es la rentabilidad estimada, más caro se supone que ha sido el precio de adquisición– estará durante este año en el entorno del 5%-5,25%, mientras que en centros alejados de los centros urbanos se situará entre el 6% y el 6,5%.
El ejercicio pasado “fue de récord y en 2015 se mantendrá la tendencia”, opina Sergio Fernández, director de centros comerciales de JLL. “Hay apetito”, dice, “pero el producto es cada vez más limitado”, apunta. “Los precios en el resto de Europa siguen siendo muy caros, en España son más baratos, muchos operadores ven que ahora es el momento de vender, las rentabilidades irán presionando a la baja”, señala.
El directivo de JLL también considera que este año el sector asistirá a un crecimiento mayor de transacciones en centros secundarios aunque advierte que “hay centros que ahora no están en el mercado, pero sus propietarios están dispuestos a escuchar ofertas”.
El año pasado la venta de algunos activos emblemáticos, situados en zonas cercanas a los centros urbanos, supusieron buena parte del volumen total de inversión. Operaciones como la venta de Marineda City (La Coruña) por 260 millones de euros; Isla Azul (Madrid) por 232 millones; o Boulevard (Vitoria) por 130 millones impulsaron el mercado.
“Todavía quedan por cerrarse ventas en zona prime”, dice Elaine Beachill, experta en centros comerciales de Knight Frank, que contabiliza más de 30 operaciones en 2014 valoradas en más de 2.000 millones de euros. Sobre la rentabilidad prevista en la inversión en este tipo de activos Beachill estima que se situará entre el 5% y el 5,25% en zona primer y cercano al 7% en centros secundarios. “La rentabilidad que ofrece ahora la inversión en centros comerciales es superior a la de oficinas”, destaca.
La mayoría de los acuerdos de compraventa en 2014 estuvieron liderados por fondos extranjeros y Socimi. “Más del 90% del dinero invertido en 2014 en centros comerciales en España provino del extranjero”, indica Rupert Leo, de Cushman & Wakefield. “Incluso las socimi domiciliadas en España tienen como principales inversores a fondos internacionales”, apunta.
Fondos de inversión, fondos de pensiones norteamericanos fueron especialmente activos en el sector español en 2014. Para este año los expertos prevén igualmente que la mayor parte de la inversión provenga de fondos internacionales, también asiáticos y alemanes, y de las socimi.
Entre las operaciones ya planteadas para los próximos dos años, la AECC espera que se alcancen 700.000 metros cuadrados nuevos de superficie comercial, de los cuales 60.000 serán ampliaciones de los centros ya existentes. “Lo importante ahora mismo es consolidar la recuperación”, plantea Hortelano.
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