La inercia del crecimiento económico español, ya iniciado en 2014, llevará al PIB español a crecer un 2% en 2015, según las previsiones del Gobierno, en un año electoral, en el que las encuestas anuncian un cambio importante en el panorama político español.
La irrupción con fuerza de las socimis en el mercado bursátil durante 2014, que captaron 2.500 millones de euros en su salida a bolsa, continuará en este ejercicio. Ya están calentando motores para cotizar bajo el modelo socimi, entre otras, GMP, Bulwin Investments, Banif Fondo Inmobiliario y dos vehículos del Banco Sabadell, además de la singular que promueve Armabex Gestores. Las inmobiliarias españolas ganarán peso en Europa.
A diferencia de las que empezaron a cotizar el año pasado, que captaron dinero para crear sus carteras inmobiliarias con gran rapidez, las nuevas apariciones contarán con importante patrimonio inmobiliario antes de su salida a bolsa.
El cambio de estrategia de inversión de los grandes fondos inmobiliarios hacia Europa y, concretamente, en este tipo de vehículos cotizados, reit’s, bien conocidos por estos inversores, hace prever que habrá recursos abundantes, si bien la prevista subida de los tipos de interés en Estados Unidos, aunque aplazada por ahora, puede hacer que ganen atractivo los productos de renta fija.
Se estima que los fondos de pensiones aumentarán su asignación al mercado inmobiliario global en un 12%, y los vehículos cotizados europeos esperan ser importantes destinatarios de esa inversión.
A mayor abundamiento, hay fundadas expectativas de que Japón autorice al Fondo Estatal de Pensiones a aumentar sus asignaciones al inmobiliario. De producirse, podría eclipsar al Fondo del Petróleo de Noruega.
La inversión inmobiliaria se diversificará. Si geográficamente se ha venido centrado en Madrid y Barcelona, otras ciudades españolas importantes, tales como Valencia, Bilbao, Sevilla, Zaragoza y Málaga, entrarán en el mapa de los inversores. La diversificación no será solo geográfica sino que se irá extendiendo a la práctica totalidad de los segmentos inmobiliarios, aunque manteniendo abierta la brecha entre el inmueble prime y el secundario, en cada uno de ellos.
Deuda, deflación y tecnología son riesgos del sector
Los niveles de apalancamiento siguen siendo altos, persistiendo el riesgo para el sector, no en balde el ciclo inmobiliario continúa. Esta deuda continuará siendo objeto de deseo de determinados inversores, y los bancos aprovecharán este apetito para disminuir su todavía abultado riesgo inmobiliario de sus balances.
El lado vulnerable de las inmobiliarias cotizadas es la deflación que amenaza a Europa, y que puede perturbar sus estrategias de inversión para los próximos años.
La inflación se anotó en España una caída interanual del -1,1 % en diciembre del año pasado, según los datos adelantados del Instituto Nacional de Estadística. El ministro de Economía apunta que los precios se mantendrán así unos meses, sin que falten economistas que consideran que España está ya técnicamente en deflación.
Esta disfunción económica no es la única amenaza para el inmobiliario comercial. La innovación tecnológica puede ser una de las mayores fuentes de interrupción, afectando a los espacios para la venta al por menor y a las oficinas.
En la última reunión de EPRA, asociación que agrupa a las inmobiliarias cotizadas europeas, se discutió sobre la competencia que supone el comercio “on line” para los espacios para la venta al por menor. La atención se centró en la competencia de los minoristas “on line”. Según la firma de investigación de mercado Mintel, el comercio minorista “on line” sólo representó el 10% del mercado total, pero todo el mundo parece convencido de que puede cambiar pronto, y provocará una reacción en los propietarios de los espacios para la venta al por menor, añadiendo experiencias al consumidor que el comercio “ on line” no puede facilitar y usando la tecnología para atraer al consumidor.
La tecnología también está impulsando cambios en el sector de oficinas. Desde Google, empiezan a hablar de "volúmenes" en lugar de superficies. Su nueva oficina en Kings Cross de Londres será un espacio flexible que evoluciona con las necesidades de sus inquilinos y lo describen como un "teatro", donde la "producción" cambia todo el tiempo, y la atención se centra en la colaboración y el intercambio de ideas.
A la espera de la recuperación del mercado ocupacional
La efervescencia del mercado de inversión inmobiliaria no se corresponderá con la actividad del mercado ocupacional. Los inversores seguirán confiando en la incipiente recuperación económica que se está produciendo en España, en espera de que aumente la demanda y que suban las rentas de alquiler, aunque a medida que caen las rentabilidades, los activos resultarán menos atractivos.
Según el Banco de España, las empresas no financieras ganaron en los nueve primeros meses de 2014, un 62,4% más que en el mismo periodo del año anterior. El rasgo más favorable de la recuperación de la actividad empresarial es que los gastos de personal aumentaron un 0,4% entre enero y septiembre, al tiempo que se suavizaba el retroceso en las plantillas.
Estos mejores resultados empresariales pueden contribuir a animar a las empresas a relocalizarse en edificios más eficientes que los que ocupan en la actualidad.
En lo que respecta al consumo, y por ende a los espacios para la venta al por menor, a los efectos negativos que sobre el consumo han venido ejerciendo el insoportable paro y la deflación salarial que se ha producido durante la crisis, hay que añadir que el 13% de la renta disponible de las familias españolas se destinará al pago de las cuotas hipotecarias. Sin embargo, la bajada de impuestos, el mantenimiento de unos tipos de interés bajos y el comportamiento de la inflación, así como la inesperada caída de los precios del petróleo contribuirá a aumentar el consumo mediante el impacto de esta caída en la manufactura y el transporte.
El turismo impulsa al inmobiliario
Las estadísticas del Informe Frontur indican que la llegada de turistas a España se ha incrementado un 7,5% entre enero y noviembre del año pasado, periodo en el que han llegado a nuestro país 61,7 millones de turistas. El impacto en el inmobiliario del turismo será importante, no solo en el turismo residencial y en el hotelero, sino también en el de los espacios para la venta al por menor y el logístico.
El mercado residencial empezará a ponerse en pie
La vivienda ha sido uno de los activos que peor trato fiscal ha recibido en esta legislatura, y la situación se mantendrá. En lo que se refiere a la demanda, se centrará en segmentos de población de ingresos medios y altos en los principales núcleos urbanos, dada la situación socio-económica del país. A su precio todavía le queda recorrido a la baja, si se atiende a la capacidad de compra de la demanda potencial, puesto que se necesitan dedicar los ingresos familiares de 6,5 años para adquirirla, cuando lo normal es dedicar cinco años, la política de contención salarial anunciada no va a favorecer el ajuste.
En 2015 continuará la tendencia observada entre inversores de distinto tamaño a comprar para alquilar, actividad animada por los bajos rendimientos de los depósitos bancarios y la creciente tendencia a la tenencia en alquiler.
Los bancos aportarán una financiación muy selectiva
Los bancos han entornado la puerta a la financiación inmobiliaria, pero los responsables del riesgo hace tiempo que volvieron de las largas vacaciones que se tomaron en los años previos a la crisis, y han elevado las exigencias para acceder a la financiación.
Habrá financiación para la reestructuración de deudas viables, también para la promoción de los distintos segmentos inmobiliarios, siempre que el suelo se haya adquirido con recursos propios y se tenga garantizada con contratos de los usuarios la viabilidad del proyecto. Si finalmente el Banco Central Europeo, BCE, se decide a comprar deuda pública de los estados de la zona euro, la liquidez aumentará en la región, y los bancos tendrán que prestar más atención a las necesidades del sector privado.
En cuanto a la financiación a las familias para la adquisición de la vivienda, se mantendrá el aumento que se viene apreciando desde hace unos meses.
Algunas experiencias de éxito del crowdfunding al otro lado del Atlántico, como alternativa a la financiación inmobiliaria, empezará a ser estudiada en Europa.
La promoción de nuevos proyectos, tanto terciarios como residenciales, será débil, y, aunque con mayor actividad que la de los últimos años, la aportación de la edificación al PIB será baja.
En 2015 el sector progresará en su nueva configuración, aprovechando los vientos que soplan a favor, sin olvidar su consolidación. Las próximas elecciones limpiarán de políticos corruptos las Administraciones Públicas periféricas responsables del urbanismo. Sin embargo, la transparencia del sector seguirá siendo una asignatura pendiente.
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