Algo está cambiando en el mercado inmobiliario español. La banca ha decidido abrir poco a poco el grifo de la financiación a los particulares, pero también ha comenzado a hacerlo con los promotores a los que, desde que estalló la crisis, había sometido a la sequía más absoluta impidiendo la puesta en marcha de nuevas promociones.
“La banca está cambiando de actitud e incluso han comenzado a competir entre sí para dar financiación al promotor. Pero las condiciones no son ni mucho menos las que había en pleno boom. Quien quiera promover necesita comprar el suelo con recursos propios y tener la promoción vendida al 50%”, explica a El Confidencial Miguel Ángel Barquero, consejero Grupo Inmobiliario Ferrocarril. "Nosotros, por ejemplo, compramos hace un mes un solar con recursos propios. Ahora estamos negociando con varias entidades para financiar la construcción de más de un centenar de viviendas y son las condiciones que nos están imponiendo".
A punto de cumplir su 25 aniversario, esta promotora ha conseguido capear la crisis convirtiéndose en uno de los pocos supervivientes del sector. En los últimos siete años han visto desaparecer a los grandes arrastrados por sus enormes deudas y han sido testigos de numerosos procesos de refinanciación con los que la banca ha mantenido en estado vegetativo a muchos de sus grandes competidores.
"Hemos tenido un mercado muysobredimensionado con una demanda muy atomizada. En plena euforia inmobiliaria había casi tantos promotores como solares, el acceso al suelo y a la financiación era ilimitado. Cualquiera podía promover. Ahora no hay acceso al suelo ni a financiación. Estamos ante un sector completamente diferente", señala Miguel Ángel Barquero.
"Nosotros hemos sobrevivido porque hemos sido bastante conservadores en los productos que hemos sacado al mercado, con un porcentaje muy importante de vivienda protegida. Además, la política de la empresa era comprar siempre suelo finalista, lo que nos ha permitido no tener una gran cartera de suelo sin ningún valor lo que ha provocado, precisamente, la caída de tantas promotoras. En pleno boom se compraba suelo por 100 y se pagaba por 100, el problema surgió cuando el suelo empezó a valer 0. Además, tampoco hemos tenido ningún impago de nuestras deudas".
La compañía está a punto de comenzar las obras de la promoción en San Sebastián de los Reyes. Se trata de 120 viviendas en la zona de Los Tempranales. "Vamos a empezar las obras sin crédito promotor, con recursos propios hasta que alcancemos el 50% de las ventas. Llevamos ya seis viviendas vendidas y esperamos alcanzar ese 50% en verano, lo que nos permitirá cerrar el acuerdo de financiación con el banco lo que, a su vez, permitirá que cuando las viviendas estén terminadas, el comprador pueda subrogarse al préstamo promotor". Sin esos recursos propios, Grupo Ferrocarril no habría podido dar el pistoletazo de salida de esta promoción, un proyecto cuya finalización está prevista para finales de 2016 o principios de 2017.
Los precios nada tienen que ver a los que se manejaban hace siete años. "Estamos vendiendo en torno a 2.400 euros el metro cuadrado frente a los 4.000 euros en pleno boom. Hablamos de viviendas a partir de 350.000 euros, eso sí, se trata de pisos grandes, de tres dormitorios y una superficie en torno a 130 metros cuadrados".
¿Miedo a comprar sobre plano?
A pesar de la fuerte rebaja de precios, la demanda sigue débil y no sólo eso, sino que son muchos los que recelan de comprar sobre plano. "Efectivamente, hay cierto temor a comprar sobre plano", asegura Miguel Ángel Barquero. "Por eso cuando comienzan las obras, el cliente respira tranquilo y es cuando las ventas cogen realmente velocidad. De la misma manera que cuando el banco da luz verde a la financiación ya que el cliente le da seguridad que lapromotora tenga el suelo, haya empezado las obras y tenga dinero para comenzar a construir. Son puntos a favor a la hora de comercializar una promoción".
No obstante, durante la crisis se ha generado una demanda embalsada que ha comenzado a salir de su escondite. "Viene gente de todo tipo. Desde los que han conseguido mantener su trabajo, tienen un empleo estable y han conseguido ahorrar algo de dinero, hasta los que se acaban de incorporar al mercado laboral. Hasta nuestras oficinas se ha acercado gente con 100.000 euros en ahorros hasta jóvenes con apenas 1.000. Y hoy en día, sin ahorroses imposible comprar una vivienda nueva salvo que se la compres al banco", asegura el consejero de la promotora.
Un ejemplo. Para acceder a una de las viviendas de Grupo Inmobiliario Ferrocarril los interesados deben desembolsar 5.000 euros en concepto dereserva. A la firma del contrato, el cliente debe pagar un 10% y otro 10% a lo largo del desarrollo de la promoción -las obras duran aproximadamente 20 meses-. En el momento de firmar la escritura de compraventa es cuando el cliente se tienen que subrogar al crédito promotor, el 80% restante.
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
