En mi comunidad de propietarios tenemos una piscina para nuestro uso. Hay propietarios que tienen alquilada su vivienda y quieren disfrutar del uso de la piscina a la vez que lo hacen sus inquilinos. ¿Qué puede hacer la comunidad para evitar este acto poco ético?
Deberán si las hay, atender a las normas de régimen interior y/o estatutos y en defecto de ambos deben revisar y solicitar, a través del presidente y administrador, que les informe si en alguna reunión de la comunidad se determinó su uso o algún acuerdo al respecto. Si no gozaran de estas normas internas de regulación o si, aun teniéndolas, este extremo no estuviera contemplado, finalmente no les va a quedar otro remedio que acudir a los tribunales de justicia.
Para responder a esta pregunta damos por supuesto que en los diferentes contratos de inquilinato se otorga y atribuye el derecho al uso de la piscina a los inquilinos, presunción que por otro lado es la que se da en la práctica generalizada, siendo por ello los propietarios de la vivienda los incumplidores. En el caso de que en el contrato de inquilinato se reservase tal disfrute a los propietarios, los infractores serían los inquilinos.
Ni la Ley de Propiedad Horizontal (salvo lo estipulado en la exposición de motivos y en el artículo 7) ni la Ley de Arrendamientos Urbanos detallan ni abordan con contundencia cómo solucionar este conflicto. Habría que apoyarse en los principios informadores del Código Civil y en la jurisprudencia.
En primer lugar, deben poner en conocimiento del presidente y del administrador los hechos acaecidos con expresión de la cadencia de este mal uso, del número de infractores y de los años que lo llevan haciendo. Esta comunicación debe hacerse mediante copia sellada y fechada al administrador y al presidente (en este último caso copia firmada), solicitando tratar el asunto en la próxima convocatoria con el fin de votar y adoptar las decisiones oportunas de cara a requerir mediante burofax a los propietarios del piso que depongan su actitud. También es conveniente en esa misma reunión que se someta a votación el acuerdo para demandar al propietario en los tribunales de justicia en el supuesto de que hiciera caso omiso a lo indicado en el burofax.
En el supuesto de que tras la reunión de la comunidad de propietarios no se llegasen a los acuerdos necesarios para demandar al propietario infractor, debería ser usted el que por sí solo planteara tal acción costeándose por tanto los gastos del procedimiento judicial. Para incardinar su pretensión podría apoyarse, entre otros, en la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 7 del Código Civil, que a continuación reproduzco:
Ley 49/1960 de 21 de julio (Ley de Propiedad Horizontal). Exposición de Motivos:
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.
Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Código Civil:
Artículo 7:
1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Por otro lado y atendiendo a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo entiende que, en materia de propiedad horizontal, una actuación aparentemente correcta o que pudiera parecerlo no lo es cuando en realidad representa una extralimitación que la ley no ampara ni cobija, dando como resultado un exceso en el ejercicio del derecho, proveniente de su anormalidad y de la ausencia de interés legítimo del infractor. Pudieran ser de utilidad algunos de los argumentos jurídicos plasmados en la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011.
Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
