Llevar a cabo la unión de dos fincas registrales es
perfectamente posible, tanto desde un punto de vista material –mediante
las correspondientes licencias de obra municipales, autorización de la
comunidad, en determinados casos proyecto de obra, etc.– como desde un
punto de vista legal –modificación del título constitutivo, unanimidad
de la comunidad, elevación a escritura pública, comunicación al
catastro, inscripción en el registro de la propiedad, etc.–, pero
siempre y cuando se cumplimenten los requisitos que las leyes y las
interpretaciones de los tribunales de justicia imponen.
Vaya por
delante que tanto la ejecución material como la legal van de la mano,
siendo imposible la segunda sin la primera y siendo la primera ilegal si
no se respetan las obligaciones legales, y por ello hay que decir que
cuando un propietario lo es de dos fincas o más, lo es al cien por cien
de todos sus espacios privativos y también como cotitular (no privativo)
de los comunales con arreglo a su coeficiente de propiedad. Pero el que
se sea propietario de dos estancias contiguas no habilita en ningún
caso a apropiarse de los tabiques medianeros (pertenecientes a la
comunidad), ya fueran o no muros maestros, salvo, claro está, que en
primer lugar la comunidad lo autorice siguiendo las reglas de la Ley
49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
Por
tanto, con la unión material, con la unión fáctica sin respetar lo
estipulado, además de ser ilegal, se corre el riesgo de ser demandado en
los tribunales de justicia para que tal actuación sea corregida y
revierta a su estado original. Para llevar a cabo dicha unión legal (la
única unión posible si se respetan las normas), hay que analizar varios
aspectos jurídicos que han sido muy controvertíos, aunque trataré de
resumirlo a continuación.
Hasta la “reciente” modificación de la
LPH y teniendo en cuenta lo preceptuado en sus ya derogados artículos 8,
12 y 17 (en vigor hasta el 26 de junio de 2013), del tenor literal de
la norma se exigía la unanimidad para poder llevar a cabo la
“agregación” que usted pretende. Le reproduzco el contenido de los
citados artículos:
Artículo 8:
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En
tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares
afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe
la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos
reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5.º, sin
alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo 12:
La
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al
título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza
de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la
finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o
titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La
unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad.
No obstante, y a pesar de la aparente claridad en
cuanto a la necesidad de la unanimidad para modificar el título
constitutivo, los tribunales de justicia, atendiendo en muchas ocasiones
a razones de justicia material y no tanto formal, han venido modulando a
lo largo de las últimas décadas estas exigencias pero atendiendo
siempre a las circunstancias particulares de cada caso concreto, de tal
manera que no es lo mismo, por ejemplo, actuar en una medianería para
abrir una puerta de paso entre ambas viviendas que suprimir gran parte
de un muro maestro, como tampoco es lo mismo que la gran mayoría de la
comunidad se oponga a esta integración de pisos de una manera fundada y
argumentando los criterios de la oposición, a que lo hagan uno o dos
vecinos que a lo mejor están incluso muy distantes físicamente hablando
de los pisos que se pretende unir y carecen de sólidos argumentos que
hagan comprensibles el motivo de la oposición, siendo en estos casos
cuando los tribunales de justicia han modulado ese posible abuso de
derecho por parte de los opositores, rebajando mediante sentencia la
unanimidad de la ley.
Con la publicación de la Ley 8/2013 de 26
de Junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que
modifica varios artículos de la LPH de 1960, esta
obligación de reunir la unanimidad para conceder la integración legal de
sus dos fincas en una sola desaparece, para pasar a exigir (con
carácter general y fuera de un plan de rehabilitación, regeneración o
renovación perseguido de oficio o a instancia de parte interesada), un
acuerdo de las tres quintas partes del total de los propietarios que a
su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación (artículo 10.3 a) y b) de la LPH reformada y en vigor
desde el 27 de junio de 2013):
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La
constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere
el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b)
Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, la división
material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más
reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación
de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación
de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el
cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para
mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando
concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto
refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En
estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares
afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo
con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los
propietarios, la determinación de la indemnización por daños y
perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de
participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras
que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas,
requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios,
por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en
la Ley.
Resumiendo. Para la unión legal de las dos fincas
necesita: autorización administrativa, pertinente solicitud a la junta
de propietarios, aprobación de las 3/5 partes que representen a las 3/5
partes de las cuotas.
Después de lo explicado, ni que decir tiene
que la unión legal de las dos fincas es una opción, nunca una
obligación y, por tanto, usted puede seguir siendo propietario de las
dos fincas conservando el estado actual en el que se encuentran ahora o
efectuando cambios mínimos como puedan ser la supresión de un contador
previa autorización de la comunidad de propietarios si para esta
actuación hay que “tocar” elementos comunes. Pará llevar a cabo la
integración de dos contadores en uno, precisará del correspondiente
certificado (boletín) de un electricista homologado y autorizado a tal
fin por parte de la correspondiente Delegación de Industria de su
comunidad autónoma, y siempre y cuando esta “fusión” de los contadores
no requiera de mayores obras que las que se tengan que hacer dentro de
sus dos viviendas privativas (y como mucho una mínima intervención en el
cuarto de contadores), ya que, como he mencionado anteriormente, si se
tuvieran que llevar a cabo obras de envergadura en algún tabique o
elemento común de la vivienda para, por ejemplo, desviar determinados
tramos o conductos de instalaciones eléctricas, también debería pedir
permiso a la comunidad.
PROBLEMAS CON UN PISO HEREDADO
Mi
madre, mi hermano y yo somos propietarios de una vivienda. Mi hermano y
yo por herencia tras la muerte de mi padre, esposo de mi madre. Ninguno
de los tres residimos allí. Mi madre ha cambiado la cerradura con el
acuerdo de mi hermano y yo no puedo disfrutar de mi casa. ¿Qué puedo
hacer? Gracias.
Al ser los tres coherederos
copropietarios de la vivienda sin que exista título, documento o
realidad física que habilite y ampare la actuación llevada a cabo por su
madre y hermano, debe exigir a estos que le faciliten cuantas llaves y
medios sean necesarios para que se le franquee el libre acceso a la
vivienda de la que usted también es propietario por título hereditario.
Si la exigencia verbal ha resultado ya infructuosa, debe enviar a cada
uno de ellos un burofax (en la modalidad de certificación de contenido y
acuse de recibo) a través del servicio de Correos, emplazándoles para
que en el plazo improrrogable de diez días naturales desde su recepción
procedan a facilitarle el libre acceso a la citada vivienda. Hecha esta
gestión sin resultado satisfactorio para usted, debe pedir presupuesto a
un abogado para iniciar el correspondiente procedimiento judicial de
acción de petición de herencia, procedimiento judicial que tras su
finalización obligaría a su madre y hermano a facilitarle el acceso,
acceso que si fuera necesario e imprescindible se llevaría a cabo con el
auxilio de los agentes de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del
Estado. Le reproduzco el artículo del Código Civil que podría dar
cabida, entre otros, al inicio de su acción judicial:
Artículo 1021:
El
que reclame judicialmente una herencia de que otro se halle en posesión
por más de un año, si venciere en el juicio, no tendrá obligación de
hacer inventario para gozar de este beneficio, y sólo responderá de las
cargas de la herencia con los bienes que le sean entregados.
*Javier Sevillano, abogado experto en Derecho Bancario de Legal & Media.
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
