La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) no sólo se ha convertido en uno de los grandes vendedores de casas. También se alza como una pieza clave para relanzar el nuevo mercado de la vivienda en España a través de su operación Crossover, un escaparate de 80 suelos finalistas repartidos en 16 provincias para unos 7.200 pisos (660.000 metros cuadrados edificables valorados en 332 millones de euros).
Estos solares están llamados a sentar las bases de una oferta de pisos depurada de los excesos del 'boom' y, por lo tanto, llamada a marcar el ritmo del mercado. Sobre todo, desde el punto de vista de los precios, teniendo en cuenta que el valor medio de partida del metro cuadrado de este paquete asciende a 500 euros, sin aplicar los descuentos por volumen y forma de pago. Estas rebajas pueden llegar al 36%, un 30% si se compra un lote por 100 millones y un 6% y si se paga al contado.
Por el momento, según fuentes del sector, la Sareb ya ha colocado en torno a una veintena de estos terrenos con la intermediación de la consultora Aguirre Newman. En concreto, ha traspasado 17 parcelas (72.641 metros de superficie y 106.412 edificables) en un sólo paquete por el canal mayorista y el resto enventas individuales (solares por unos 30 millones de euros).
Respecto a la primera gran operación, el fondo de inversión Castlelakese ha hecho con esos 17 terrenos residenciales valorados en 80 millones (sin rebaja). Ha conllevado la creación de un Fondo de Actividad Bancario (FAB), un vehículo de inversión hecho ex profeso para la Sareb con un favorable tratamiento fiscal, del que Castlelake posee el 95% y la Sareb el 5%.
Al tratarse de una operación por 80 millones de euros, el descuentoproporcional (del 30% para 100 millones) ascendería al 24%, aunque como explican varios expertos el cálculo no es tan sencillo. Más bien, rondaría el 20% -sin tener en cuenta si se ha pagado al contado o no-. De este modo, el fondo de inversión habría adquirido los 17 solares por unos 55 millones de euros. O lo que es lo mismo, habría comprado el metro de superficie a unos 750 euros de media y el metro edificable a unos 520 euros.
Esta cartera de solares estaría lista para acoger unas 1.200 nuevas viviendas en Madrid (tres solares), Barcelona (17)y Alicante (un suelo). Del total de metros edificables traspasados, 17.039 -para unas 200 viviendas- se encuentran en Madrid. "En la primera corona", aclaran desde la Sareb.
Ya ha colocado terrenos para unas 1.200 casas en Madrid, Barcelona y Alicante
Partiendo de este desembolso por el metro edificable, sobre estos solares podría levantarse viviendas nuevas por unos 2.100 euros por metro cuadrado. Según Carolina Roca, directora general de Roca Grupo Inmobiliario, "independientemente del ciclo económico, una vivienda se produce con los siguientes pesos específicos en el precio final: el suelo, del 20-25%; gastos de gestión, el 15%; costes de ejecución de obra, el 40%;y margen de beneficio promotor, del 20-25%".
"Esto supone", continúa Roca, "que para hacer viviendas de 100 metros cuadrados con garaje y trastero por 150.000 euros, más IVA, no se debería pagar una repercusión de suelo superior a 350 euros por metro cuadrado edificable". Esta experta promotora recuerda quedurante la burbuja el coste del suelo llegó a acaparar hasta el 50% del precio final de una casa libre y puntualiza que uno de los problemas al que hoy en día se enfrenta el sector es el de determinar el valor actual del suelo.
En este sentido, Carlos Fernández del Viso, director de desarrollo de Suelo-Negocio Sareb, destaca que "la sociedad busca un mercado dinámico, pero a precios que permitan acceder a la vivienda al gran público". En su opinión, esta primera gran operación de suelo "es la constatación de que el sector inmobiliario se reactiva y de que la Sareb vuelve a ser el agente que abre el mercado, como hizo en 2013 con sus primeras operaciones en residencial y crédito".
Fuente: http://www.elmundo.es/
