Como contábamos en este artículo, construir tu propia casa conlleva una serie de gastos que son necesarios tener en cuenta para que el presupuesto no se suba por las nubes. Las partidas más importantes son la compra del suelo y la ejecución material de las obras, que, aproximadamente, se comen el 85% del precio final de la vivienda.
Existe otra partida que, aunque no es tan significativa en cuanto a porcentaje, es fundamental para poder acometer la mayoría de los proyectos de autopromoción. Se trata de la financiación, puesto que son muchos, mayoría, los ciudadanos que necesitan un préstamo del banco para poder comprar el terreno, primero, y para poder construir su vivienda, después.
La oferta de este tipo de hipotecas no es amplia y la situación que vive actualmente el mercado de la vivienda no es, ni mucho menos, la más favorable. Hay pocos productos y, además, las entidades realizan un análisis muy exhaustivo de toda la documentación que es necesario aportar aportada para llevar a cabo el proyecto y del perfil económico del solicitante.
"Si solicitar un préstamo con garantía real a un banco es complicado, la hipoteca autopromotor lo es aún más", apunta Pau Monserrat, director editorial del portal de finanzas personales iAhorro.com. "Hay que tener en cuenta que nos conceden un dinero en base a una tasación futura de la vivienda acabada, desbloqueando importes de acuerdo con la presentación de certificaciones de obra a medida que se va edificando la casa. El crédito promotor dura unos años, para que nos dé tiempo a terminar la vivienda. Una vez terminada, se pacta un préstamo hipotecario normal, para devolver las cantidades prestadas en un plazo determinado", añade.
Antes de lanzarnos a buscar una hipoteca, hay una serie de aspectos que conviene tener en cuenta.
1.- Hay poca oferta hipotecaria. Una de las principales diferencias respecto a las hipotecas destinadas a la compra de una vivienda –ya sea a un promotor, un particular, un banco…– es que la oferta de este tipo de productos en el mercado es muy escasa. Sólo tres de las diez mayores entidades financieras españolas ofrecen en la actualidad una hipoteca para autopromoción, según los datos de Kelisto.es. Hay entidades que no cuentan con un préstamo específico pero ofrecen la posibilidad de financiar este tipo de operaciones.
2.- No permiten disponer del importe financiado de una vez. “Estas hipotecas se caracterizan por poder ir disponiendo del importe de la hipoteca conforme la construcción avanza y se presentan las correspondientes certificaciones de obra, es decir, aquellos documentos que certifican que se lleva edificado un determinado porcentaje de la obra total", explican desdeBankimia.com.
3.- Al igual que cualquier otra hipoteca, su contratación lleva aparejados una serie de gastos como la notaría y el registro, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)...
Antes de solicitar la hipoteca es necesario
4.- Ser propietario del terreno sobre el que se quiere edificar. Para ello es obligatorio que esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
5.- Tener una licencia de obra y construcción pagada y concedida por el Ayuntamiento correspondiente.
6.- Tener un presupuesto y un proyecto de ejecución de obra que cuente con el sello del Colegio de Arquitectos. Es lo que se llama visado de obras.
Sin todo esto, el banco no dará luz verde a la operación. Con toda esta documentación comienza la búsqueda hipotecaria. Como hemos comentado, hay pocos productos en el mercado, que tienen varios denominadores comunes:
7.- La mayoría de las entidades financian el 80% del valor de tasación del proyecto finalizado.
8.- El plazo máximo financiado suele oscilar entre 30 y 40 años con unos 24 meses de carencia.
Antes de firmar la hipoteca
"Una vez que el banco está dispuesto a financiarnos, antes de firmar y contratar ningún producto, hay que tener en cuenta prácticamente los mismos elementos que sería necesario considerar a la hora de contratar cualquier otro préstamo hipotecario”, explican desde Kelisto.es.
9.- El diferencial. Esto es, el margen que se aplica al índice la hipoteca. Un ejemplo: Euribor (índice) + 2,5% (diferencial).
10.- Las comisiones. Suelen tradicionalmente ser más elevadas en este tipo de productos, advierten desde este portal. Hablamos de comisiones de apertura, de amortización, de cancelación anticipada, etc.
11.- La vinculación. La entidad, como en las hipotecas tradicionales, exige al cliente que contrate una serie de productos para conseguir el diferencial más bajo: nóminas, tarjetas de crédito, domiciliaciones bancarias.
12.- Cláusulas suelo. Es necesario leer la letra pequeña de este tipo de productos, que, al igual que las hipotecas tradicionales, pueden tener cláusulas suelo, como, por ejemplo, la del Banco Sabadell.
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
