El inmobiliario ha sido uno de los pecados capitales de la banca, no solo de la española, y el Banco Central Europeo está dispuesto a despejar las dudas que pueda seguir generando la carga de ladrillo que pesa en los balances del sector financiero comunitario en los próximos test de estrés. A tal fin, el supervisor ha reclamado información actualizada a las entidades, a las que exige tasaciones inmobiliarias con menos de un año de antigüedad, esto es, no anteriores al 1 de enero de 2013, dado que la foto que se toma para las pruebas de resistencia es la del pasado 31 de diciembre.
El Banco de España puso letra pequeña al mandato hace unos días urgiendo al sector financiero español a poner al día las tasaciones inmobiliarias correspondientes a las garantías de los cerca de 15.000 créditos que forman parte de la muestra seleccionada para el examen. Las entidades deberán tener lista buena parte este mismo mes y la totalidad para el 29 de mayo.
El organismo que gobierna Luis María Linde remitió los detalles metodológicos de estas tasaciones mediante una carta remitida el pasado 2 de abril a Santander, BBVA, La Caixa, BFA-Bankia, Sabadell, Popular, Bankinter, Unicaja, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco Mare Nostrum, Ibercaja, Ceiss, Kutxabank, Liberbank y Cajas Rurales Unidas, las 16 entidades que serán examinadas.
Fuentes del sector indican que cada entidad debe analizar en torno a un millar de créditos que componen la muestra para el primer ejercicio de transparencia, el asset quality review (AQR, por sus siglas en inglés). La cifra, sin embargo, oscila desde el entorno de los 800 a los 1.500 préstamos en función de su tamaño y potenciales problemas, en basea a los cuáles también se seleccionó el tipo de créditos a analizar, haciendo hincapié en el concedido a promotores, pymes u otros.
A partir de aquí, se abren dos fases. Una inicial, que las entidades debe culminar este mismo mes, examinando los préstamos de mayor tamaño de la muestra. En aquellos casos en que los préstamos sean dudosos, se exige una tasación posterior al 1 de enero de 2013 de las garantías presentadas como colateral, que, especialmente en el caso de créditos a promotor, suelen ser más de una por préstamo. Para el resto de la cartera el procedimiento es el mismo, si bien las entidades tendrán tiempo hasta el próximo 29 de mayo para finalizar todas las valoraciones.
Aunque algunas entidades venían adelantando trabajo y otras cuentan con tasaciones actualizadas sobre una parte de los activos, la exigencia supone realizar miles de nuevas tasaciones en menos de dos meses y en el sector apuntan a que algunas entidades tendrán problemas para cumplir estos calendarios.
Sea como fuere, en los últimos días, la banca ha acudido en tropel a las sociedades de tasación con centenares de encargos. La carta del Banco de España, además, impone férreas condiciones para garantizar la independencia de las tasadoras entre las que destacan que una misma sociedad no podrá valorar más del 40%_de los activos de una entidad –lo que obliga a contratar al menos a tres– o que las firmas elegidas no facturen anualmente más del 25% de sus ingresos con el banco contratante. Linde, además, prohíbe a los bancos facilitar a las tasadoras las valoraciones anteriores para evitar condicionar su dictamen.
Cálculos estadísticos frente a estimaciones 'in situ'
El ejercicio de tasaciones masivas impulsado por el Banco Central Europeo y dirigido por el Banco de España es el mayor que afronta el sector desde las valoraciones realizadas bajo el examen de Oliver Wyman, en 2012. El mandato, comunicado a la banca a comienzos de mes, llegó a las oficinas de las tasadoras la pasada semana, cuando comenzaron a recibir encargos por centenares.
Aunque se trata de una carga de trabajo excepcional, las grandes tasadoras están acostumbradas a recibir encargos de calado con calendarios ajustados y se ven preparadas para asumir el reto. “Tinsa puede hacer 2.000 valoraciones reales con visita del técnico completa al día” ilustra Raúl García, director de comunicación y marketing de una de las mayores tasadoras del país. El Banco de España, sin embargo, permite una metodología que facilita acelerar buena parte del trabajo. En concreto, las instrucciones del supervisor contemplan que en aquellos casos en que sea posible se aplique un una tasación estadística siempre que la tasadora tenga “modelos robustos” que le permitan calcular el valor de un determinado inmueble por su zona y condiciones, sin necesidad de visitarlo. Algunas entidades han elevado una consulta al Banco de España para especificar en qué casos pueden utilizar este método puesto que en los que no sea posible, será necesaria la visita de un técnico para la tasación in situ.
