Con una experiencia superior a los 20 años, Jesús Duque, presidente de Alfa Inmobiliaria, ha visto ya casi todo, incluso en la década de los años 90, una crisis parecida al último pinchazo de la burbuja. Y de todo hemos salido. Pero claro, en estas aguas tan revueltas siempre hay unos que pescan más que otros. Es el caso de los fondos extranjeros, que "están adquiriendo grandes masas de propiedades a un precio muy inferior al real", lo que supone un doble perjuicio para los españoles, apunta Duque. Eso sí, para este experto, España ya está ofreciendo cierta seguridad en su mercado inmobiliario, aunque tampoco se puede decir que el ladrillo español esté de moda.
Hace unos días supimos que las hipotecas constituidas bajaron un 32%. ¿Significa eso que el mercado no se está recuperando como venimos oyendo?
El mercado comienza a dar muestra de una incipiente recuperación, de forma lenta y no generalizada llevamos de 4 a 6 meses percibiendo un creciente interés por la vivienda. Sin embargo, las operaciones que se están cerrando se concentran en las franjas extremas: viviendas exclusivas en zonas de alto valor y viviendas económicas, por debajo de los 100.000 o 200.000 euros, que en muchos casos se pagan en efectivo, sin necesidad de solicitar una hipoteca y por lo tanto sin contabilizar en estos estudios. Se trata principalmente de operaciones de pequeños inversores o ahorradores que, viendo la baja rentabilidad que ofrecen las entidades bancarias, optan por invertir en un valor que, en el medio o largo plazo, siempre ha sido rentable.
Recientemente, publicamos una información que decía: "Los fondos de inversión se hacen de oro con el mercado inmobiliario". ¿Está de acuerdo con esta tesis?
Desgraciadamente, si. Los fondos de inversión extranjeros están adquiriendo grandes masas de propiedades a un precio muy inferior al real. Según distintos expertos del sector, en el caso concreto de la SAREB, el conocido como banco malo, el margen que están obteniendo los fondos en determinadas operaciones es un 40% inferior al precio ofrecido a cualquier particular, según publicó el ABC el 3 de febrero.
En mi opinión, lo peor del caso es que esta opción supone en doble perjuicio para los españoles. En primer lugar, ceder la propiedad a fondos inversores por un precio muy inferior al que podría obtener un particular. En segundo término supone que, una vez puestas estas viviendas en alquiler -que es el fin habitual de estos inversores- se crea un canal habitual de salida de capital nacional al extranjero que perdurará durante muchos años.
Grupo Lar, Hispania activos inmobiliarios, esta participada por Soros...¿Está de moda el ladrillo español?
Aún no se puede decir que el ladrillo español esté de moda, pues los grupos que menciona y otros muchos más son sociedades profesionales que analizan múltiples mercados de forma simultánea y permanente, e invierten en donde identifican mayores rentabilidades. Lo que sí es cierto es que España ha comenzado a ofrecer cierta seguridad a los inversores, las horas más bajas parecen haber pasado y nuestro sector vuelve a compartir interés junto a otros países.
Estadísticas de precios de la vivienda hay decenas. ¿Se las cree usted todas?
Sinceramente no. Los resultados de las encuestas varían siempre según quien haya encargado el estudio. Los resultados pueden llegar a ser muy distintos si quien elabora el informe es una entidad bancarias o una tasadora, con sus lógicos intereses, las de los intermediarios inmobiliarios, los grandes portales inmobiliarios, etc. Siempre se ve la vida según el cristal con que se mire.
¿Cree que llegaremos a 2016 con los precios de los pisos todavía bajando?
Según de qué tipo de propiedad estemos hablando. Las viviendas de tipo medio o alto, ubicadas en buenas zonas, ni han perdido tanto su valor ni continuarán bajando. Sin embargo, durante los años de la famosa burbuja se construyeron y vendieron pisos que nunca debieron existir. En zonas inadecuadas, o en condiciones inadecuadas. Todo se compraba y se vendía subiendo su precio de operación en operación. Estas propiedades continuarán bajando e incluso en muchos casos deberíamos plantearnos su demolición.
Muchos españoles siguen teniendo un empleo precario. Y los que no están en ese caso, tienen miedo a perderlo. Y encima no hay crédito. ¿Entiende que la gente puede querer alquilar mejor que comprar con este plan?
Sí, siempre y cuando sea una solución provisional y transitoria. La adquisición de una vivienda -especialmente si es una primera vivienda-, no es mucho más elevado que el alquiler de una propiedad similar. Es más, con el paso de los años, la situación se va invirtiendo siendo la adquisición igual o menor a un alquiler. Tradicionalmente, los españoles siempre hemos sido compradores de vivienda , y creo que esta crisis nos ha mostrado que una propiedad es el mejor respaldo posible en las malas épocas. ¿Qué pasaría ahora si nuestros padres y abuelos estuviesen de alquiler....? Mejor no dibujar ese escenario......
¿Volverán los tiempos en los que todo el mundo quería dar el pelotazo con su piso?
Creo que en muchos años no volveremos a ver una burbuja como la que hemos vivido recientemente. La propiedad, como cualquier otro producto, tiende a encarecerse con el paso de los años. Sin embargo, lo que no es en absoluto razonable son las subidas de dos dígitos, continuadas durante años, en un país que cuya PIB crece a un ritmo mucho menor. Espero que tengamos presente esta lección durante una larga temporada.
A las inmobiliarias les venía bien eso de que los bancos financiasen pisos al 100% más gastos. ¿No son ustedes un poco también culpables del pinchazo de la burbuja?
En cierta medida, todos debemos asumir alguna responsabilidad, al fin y al cabo la responsabilidad es la capacidad de dar respuesta y los mayores responsables no son los que piden, son los que dan, las entidades financieras son las que tienen que cumplir con los controles establecidos para garantizar el dinero de sus depositantes ya que es con ese dinero con el que se conceden los préstamos. Se viene diciendo que hemos vivido por encima de nuestras posibilidades pero eso no es cierto, "nuestras posibilidades" nos las marcan los que prestan el dinero, ellos son los que tienen que analizar el riesgo....
No veo la relación entre la burbuja inmobiliaria y las agencias inmobiliarias. La financiación al 100% es cierto que nos ayudo a vender más, pero no nos olvidemos que un porcentaje nada despreciable, entorno al 50% se vendió entre particulares, ¿los propietarios particulares son culpables de la burbuja porque los bancos financiaban el 100%....?
Ahora que lo vemos con cierta perspectiva y todo se ve mucho más claramente, creo que es el momento de hacer una revisión profunda del futuro de este sector e introducir las mejoras necesarias, aunque no es tanto de reformas sino de aplicar las que ya tenemos, por poner un ejemplo, ¿por qué el Banco de España no actúo con los informes que tenía de los inspectores acerca de las preferentes....? No es tanto de nuevas reformas o nuevas leyes sino de aplicar las que ya tenemos.
Si volviera a nacer ¿Se dedicaría a esta profesión o buscaría algo más tranquilo?
Creo que no la cambiaría por nada. Se trata de un sector dinámico, que te permite estar en contacto permanente con la sociedad y con los cambios que experimenta, y que viéndolo en el medio y largo plazo, permite mantener un negocio y una actividad profesional rentable.
Como persona que lleva más de 20 años en el sector, puedo decir que ya vivimos en el 92 otra situación similar, y también salimos de ella. El mercado es cíclico, periódicamente se ajusta, pero siempre vuelve a recuperarse.
¿Cuántos pisos en propiedad tiene Jesús Duque?
Como no ocupo ningún cargo público, no veo necesidad de responder a esta pregunta pero si, en los años en que el negocio fue más rentable invertí en ladrillos. Soy un convencido de que a medio o largo plazo es el mejor ahorro con el que podemos contar. Además, como no compraba y vendía, sino que lo entiendo como un buen plan de pensiones, nunca he perdido dinero.
Fuente: http://www.finanzas.com/
