Las cooperativas han demostrado ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a miles de familias a viviendas a precios de coste. Tras el revés sufrido por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y los escándalos que han salpicado a este sector, son muchos los particulares que manifiestan abiertamente su desconfianza o miedo a la hora de apuntarse a una cooperativa.
Las cooperativas han tomado en la actualidad las riendas de un mercado inmobiliario tocado y hundido y están protagonizando algunas de las operaciones inmobiliarias más importantes. Proyectos como el de la Gerencia de Urbanismo o el interés que ha generado la futura subasta de un solar del Ministerio de Defensa en pleno centro de Madrid, por el que pujarán varias cooperativas, están revolucionado el sector.
Algunos de estos proyectos tienen listas de espera de más de un centenar de interesados. Pero, ¿qué hay tener en cuenta a la hora de apuntarse a una cooperativa para evitar sustos y disgustos?
Cooperativa vs gestora de cooperativas
1.- En primer lugar, hay que aclarar conceptos para saber dónde nos estamos metiendo. No es lo mismo una cooperativa que una gestora de cooperativas. La cooperativa agrupa a una serie de personas que comparten, básicamente, la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción en las mejores condiciones de calidad y precio posibles. No tiene ánimo de lucro ya que su finalidad principal es que los cooperativistas puedan acceder a una vivienda a precio de coste. La cooperativa la pueden crear colectivos o particulares o gestoras, que son las que se encargan captar los socios y de la gestión de la cooperativa. A cambio de estos servicios recibe una contraprestación económica. Cada cooperativa promueve un solo proyecto mientras que cada gestora puede llevar la gestión de más de una cooperativa al mismo tiempo. La gestora deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión y dicho encargo se formalizará por escrito.
2.- La gestora nunca puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa y no puede tener poderes de ningún tipo en la misma. Los fondos deben ser utilizados exclusivamente por la cooperativa a través de sus órganos de representación. Obviamente, la gestora presta servicios de asistencia técnica y jurídica a cambio de una contraprestación económica lo que debe constar expresamente por escrito en un contrato. En el mismo figurará que la responsabilidad civil es achacable a la cooperativa como promotora pero que es extensible a la gestora siempre y cuando ésta actúe de forma decisoria en la promoción. La gestora deberá actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, responderá frente a ella por actuaciones negligentes, deberá tener suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a cabo una gestión eficaz.
3.- Son muchas y numerosas las cooperativas y las gestoras existentes en el mercado. ¿Cómo elegir la correcta? Los expertos aconsejan pedir referencias bancarias. Los bancos son quienes facilitan y prestan la mayoría de los recursos a las cooperativas y las gestoras. En un contexto de crisis como el actual y de dificultad para acceder al crédito es importante conocer a qué gestoras y qué proyectos está financiando la banca.
Es conveniente recabar toda la información que exista sobre la gestora, consultar su experiencia y proyectos realizados, pedir toda la información sobre la cooperativa a la que quiere incorporarse: estatutos, documentación de la futura vivienda, situación del suelo. Es conveniente informarse sobre el número de personas que integran la plantilla en la gestora, así como el número de técnicos -arquitectos y aparejadores- que hay en la misma.
Conviene comprobar la experiencia del equipo directivo, como del resto del personal. Los expertos recomiendan evitar gestoras muy pequeñas creadas al albur de la situación actual, que ni tienen estructura suficiente ni experiencia acreditada en el sector. Ver promociones en obra y ya entregadas para comprobar si han hecho bien, en precio, en plazo y con la calidad suficiente. Por último, elegir la cooperativa cuyo proyecto cumple nuestras expectativas respecto a la ubicación y características de las viviendas que se van a construir.
4.- La cooperativa tiene que estar inscrita en el Registro Nacional de Cooperativas, dependiente del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, si actúa a nivel nacional. En el caso de Madrid, también debe estar en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. La inscripción se puede comprobar solicitando información al registro correspondiente.
5.- Conviene asegurarse también de que las cuentas anuales de las cooperativas estén auditadas por un auditor externo y que ésta no adquiera obligaciones frente a terceros hasta que no tenga un nivel de cobertura o ventas suficiente.
Sobre las aportaciones económicas
6.- Las aportaciones económicas deben realizarse a una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios y que esté bloqueada para que las cantidades no puedan derivarse a ningún fin diferente a la compra del suelo o pagos justificados. Nunca se debe entregar dinero ni cheque a la gestora. Y cuidado con realizar aportaciones económicas a cuentas que no sean de la cooperativa y que no estén intervenidas o avaladas.
Las aportaciones deberían estar aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar. No obstante, tal y como reconocen desde el sector cooperativistas, el sector asegurador y financiero se está mostrando muy reacio a asegurar estas cantidades. La existencia de este seguro es de obligado cumplimiento, según la ley, pero no la realidad del mercado, que hace que no existan compañías que emitan los seguros de afianzamiento necesarios en fases iniciales de las cooperativas, cuando aún no está concedido el préstamo promotor ni obtenida licencia de obras.
Existen alternativas como el bloqueo de cuentas bancarias o avales de diverso tipo… Cada gestora debe buscar el procedimiento más seguro para los socios de las cooperativas que gestiona y, sobre todo, informar de todos estos extremos a sus clientes. El sector espera un cambio en la regulación legal que permita, de nuevo, la entrada de las compañías de seguros. El dinero que recaudan las cooperativas lo destinan a pagos de la propia promoción (suelo, obra, etc,..) y los socios son propietarios de lo que la cooperativa adquiriere. Si el dinero se le da a un promotor, quien aporta esas cantidades ni tiene el dinero ni es dueño de nada (ni suelo, ni obra, ni nada).
Sobre los tipos de aportaciones
7.- Para ser socio de una cooperativa hay que realizar una aportación al capital social y en ocasiones hay cuotas destinadas al mantenimiento y funcionamiento diario de la cooperativa. Algunas de estas aportaciones son reintegrables pero otras no lo son. En el caso de existir una cuota de preinscripción o similares, de carácter no reintegrable, se debe definir claramente su concepto y cuantía. Hay aportaciones obligatorias al capital social que fijan los estatutos de la cooperativa. Las aportaciones al capital social son siempre reembolsables en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada y así lo prevén los estatutos. Las aportaciones al capital social suelen ser normalmente de pequeña cuantía, entre 20 y 90 euros. Las cuotas de ingreso y/o periódicas, no integran el capital social y no son reintegrables. Se destinan a sufragar los gastos generados por la actuación de la cooperativa y los servicios que ésta realiza en las primeras etapas de su funcionamiento y posteriormente: constitución, mantenimiento, administración...
8.- Cuantitativamente, las entregas o aportaciones para financiar la vivienda y anexos son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir contractualmente el socio cooperativista. En caso de baja de un socio, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio (art. 114.5 Ley de Cooperativas). Hay una entrega inicial para la compra de los terrenos, honorarios, técnicos y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras en ejecución. De ahí que deba existir un calendario o plan de pagos claramente establecido, así como el programa de financiación.
Sobre los terrenos donde se levantarán las viviendas
9.- La duración media de una promoción de viviendas en cooperativa es de dos a tres años cuando se cuenta con un terreno ya urbanizado y apto para la edificación. Si no es así, y por ejemplo, se ha adquirido un solar rústico, los plazos pueden alargarse considerablemente. Deben existir plazos estimados para la ejecución de las obras.
10.- Sobre los terrenos sobre los que se construirán las futuras viviendas. En primer lugar debe estar perfectamente clara la situación del suelo donde se pretende construir. Debe estar clara la propiedad del mismo. Si se trata de un suelo público, si es propiedad de la cooperativa, si existe un contrato de opción de compra, compraventa, una permuta… o cualquier otra forma de tenencia. Todo esto se puede comprobar en el Registro de la Propiedad correspondiente. Es importante su situación urbanística: si está ya urbanizado -tiene licencia de edificación o la posibilidad de solicitarla- o qué grado de urbanización ha adquirido. En caso contrato, como mínimo debe estar aprobado el Plan Parcial, lo que puede verificarse en el Ayuntamiento donde esté emplazada la promoción. Que exista el correspondiente proyecto técnico o básico o, al menos, el Anteproyecto.
11.- Es importante que la cooperativa adjudique la obra en concurso, y a precio cerrado y llave en mano. De esta manera evitará que la construcción de las viviendas se encarezca y se retrase en el tiempo.
12 .- Todo socio tiene una serie de derechos y obligaciones. Es obligatorio, por ejemplo, que la cooperativa entregue una copia de sus estatutos a cada socio y del reglamento si existiera. Cada socio tiene voz y voto en la asamblea general de cada cooperativa. Además, el futuro socio debe pedir, y la gestora facilitar, información clara, sencilla y veraz. Así, podrá solicitar a los órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa. Ante el injustificado incumplimiento de la obligación de informar, cualquier socio puede reclamar ante los órganos de la cooperativa y también denunciarlo ante la Dirección General de Trabajo de la Consejería de Trabajo de la Comunidad de Madrid o, directamente, a la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, órgano éste cuya intervención es en todo caso necesaria para iniciar un procedimiento sancionador por infracciones a la legislación cooperativa cometidas por la cooperativa o por los miembros de sus órganos sociales.
Los socios de una cooperativa tienen el derecho -y el deber- de participar en la toma de decisiones, según los procedimientos establecidos en la Ley y en los Estatutos de la sociedad. Es importante vigilar que este derecho se cumple. Es necesario que haya asambleas en las que se tomen decisiones por parte de los socios, no sólo una Asamblea Ordinaria Anual para aprobar las cuentas. Ésta es obligatoria. Por otro lado, hay que tener siempre presente que las cooperativas se basan en el principio general de igual trato de los socios, principio de paridad que debe ser un derecho efectivo.
A modo de resumen: el aspirante a socio debe contar con toda la información necesaria antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas. Debe conocer las características de la sociedad a la que se incorpora, su funcionamiento, las obligaciones que adquiere y los derechos que debe defender. El destino de las aportaciones económicas que se le solicitan y el proyecto que la cooperativa quiere acometer. A veces cuando se constituye una cooperativa ni hay todavía proyecto arquitectónico ni el suelo es de su propiedad. Esto ocurre con los concursos de suelo o con proyectos que se plantean a medio y largo plazo. En cualquier caso, lo importante es contar con toda la información y estar al día de las novedades y avances, de manera continua y transparente. Una vez se tiene toda la documentación, planos, precios, plazos…. Toda la información debe llegar al socio con su debida justificación.
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
