Construir tu propia vivienda, a tu gusto, según tus necesidades, a tu medida... Es un sueño para muchos ciudadanos y al alcance, aparentemente, de muy pocos. Sin embargo, con la crisis, el desplome de la construcción, la quiebra de numerosas promotoras... cada vez son más las familias y particulares que han optado por la autopromoción para poder acceder así a una vivienda a precio de coste al evitar el sobrecoste que supone comprar directamente a un promotor.
Las cifras hablan por sí solas. En 2013, del total de las viviendas de obra nueva que se levantaron en España, más de la mitad -el 59%- se desarrollaron en régimen de autopromoción. Hace siete años, en 2006, ese porcentaje sólo representaba el 14% del total.
Al margen de las cooperativas, algunos ciudadanos han aprovechado tener un solar en propiedad para levantar su vivienda. Sin embargo, la mayoría ha comprado el terreno aprovechando la fuerte caída que ha experimentado el suelo en estos años de crisis -casi un 50% desde máximos-, según los últimos datos del Ministerio de Fomento.
A pesar de este importante impulso, construir tu propia casa no es tarea sencilla y un fallo en el cálculo del presupuesto puede ser demoledor. Hay que tener muy claro cuáles son los gastos que conlleva construirse tu propia vivienda. Conviene coger la calculadora para que las cuentas cuadren.
En primer lugar, debe saber que el grueso del presupuesto -aproximadamente el 80%- se destina a comprar el solar y ejecutar las obras. Sin embargo, hay muchos otros gastos que no se suelen tener en cuenta y que pueden suponer más de un disgusto. Hablamos de impuestos, honorarios de los técnicos, licencias municipales, gestiones tras la obra, financiación...
El gasto más importante, la compra del solar
A grandes rasgos, solamente la compra del terreno puede llegar a comerse entre un 40% y un 50% de nuestro presupuesto. "En los años 80 se hablaba de la 'ley del tercio'. Un tercio del presupuesto se destinaba a la compra del suelo, un tercio correspondía a los costes de construcción y otro era el margen de beneficio del promotor. En el pico más alto del mercado, el suelo llegó a suponer entre el 60% y el 80% del precio final de una vivienda", explican a El Confidencial desde MBQ Group, un grupo empresarial dedicado a la gestión integral de la actividad inmobiliaria.
Hoy en día, la fuerte caída de los precios ha moderado estos porcentajes. Aún así, sigue siendo una partida muy importante dentro del presupuesto. “El suelo finalista, apto para edificar, es muy escaso y debido a su escasez sigue siendo muy caro. Es el principal gasto al que se enfrenta quien quiere construir su propia vivienda”, añaden desde MBQ Group. "Suele representar entre un 40% y un 50% del precio final de la vivienda incluso en aquellos casos en los que se consigue un fuerte descuento”. Unos porcentajes que coinciden con los que manejan desde la gestora de cooperativas Ibosa que también cifra, de media, en un 40% esta partida, y un porcentaje que apenas difiere con los que manejan las promotoras -entre un 40% y un 50%, según Ibosa.
Por otro lado, comprar un solar no es tarea sencilla. Al igual que cuando se busca una vivienda, conviene realizar un barrido del mercado para formarse una idea de los precios en una zona determinada. Una vez elegido el solar, lo más importante antes de comprar es acudir al Ayuntamiento correspondiente y verificar que en la parcela que se puede construir y cuánto se puede construir -superficie y alturas- .
Según la 'Guía Básica para la autopromoción y construcción' de JBS Gestión, antes de desembolsar un euro conviene comprobar si existen cargassobre las escrituras del solar solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente. También hay que comprobar la titularidad del terreno, así como que la superficie que reflejan las escrituras es la misma a la que está inscrita en el Catastro.
También es importante que el solar cuente con acceso por vía pública pavimentada y disponga de servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público...
Impuestos: IVA, ITP, AJD...
Al precio del solar hay que sumar, como en la compraventa de una vivienda de segunda mano, los gastos derivados de la escritura de compraventa del solar: honorarios del notario y del registrador que suelen estar en torno al 0,5% del precio de compra. Además del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 7% y el 9%, dependiendo de la Comunidad Autónoma y siempre y cuando el vendedor sea un particular. Si es una sociedad, habrá que pagar el 21% de IVA. Sin olvidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
"El régimen fiscal es muy desfavorable para los particulares. Si compra a otro particular paga menos de un 10% en impuestos mientras que si adquiere el solar a una empresa debe pagar el 21% de IVA y sin posibilidad de deducirse fiscalmente, a diferencia de lo que sí pueden hacer los promotores", explican desde desde MBQ Group.
A estos impuestos habrá que sumar además el IVA que se aplica a las obras de autopromoción y que es, aproximadamente, el 10% del presupuesto de contrata, esto es, el presupuesto de la constructora. El IVA que se aplica a los honorarios técnicos -arquitectos, constructor...- es el 21%.
"Si se quiere favorecer el acceso a la vivienda la mejor manera es la autopromoción porque la gente puede acceder a ella a precios de coste. Sin embargo, fiscalmente está muy penalizada. Los impuestos de la construcción han subido en estos años de crisis, anulando la caída de precios", apuntan en MBQ Group.
Construcción de la vivienda
La segunda partida más importante que debemos tener en cuenta a la hora de elaborar nuestro presupuesto es la ejecución material de las obras que se 'come' aproximadamente otro 40% del gasto. En este apartado hay que considerar también los honorarios y el beneficio del constructor y algunos impuestos como los que gravan sus honorarios.
Un valor orientativo que nos puede servir de referencia son los 750-900 euros que cuesta el metro cuadrado construido de vivienda. Un valor que corresponde con el coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200-250 metros cuadrados con calidades y acabados medios. "Es muy común sobrepasar este precio en la construcción de una vivienda de autopromoción puesto que el autopromotor tiende a elegir calidades más altas", apuntan desde el estudio Amutio y Bernal Arquitectos, en cuyo blog detallan todos los gastos que debe asumir un autopromotor y que coinciden con las cifras que manejan desde MBQ Group, empresa que facilita todos estos trámites a quien quiere construir su propia casa al ofrecer un servicio integral de autopromoción inmobiliaria.
Antes de empezar a construir hay que realizar un estudio topográfico (250-400 euros) y un estudio geotécnico (650-800 euros) de cara a la buena cimentación de la vivienda y necesario para elaborar el proyecto de edificación. Es en este punto cuando hay que encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto quien, obviamente cobra unos honorarios por sus servicios. Este gasto suele rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material, según las estimaciones de Amutio y Bernal Arquitectos.
Una vez visado el proyecto, antes de comenzar a construir hay que solicitar lalicencia de obras al Ayuntamiento correspondiente, con el gasto que estos trámites conllevan. Hay que solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra y encargar el proyecto de ejecución de obra, normalmente al mismo arquitecto que ha redactado el proyecto básico. Asimismo hay que encargar la dirección de obra -a un arquitecto- y la dirección de la ejecución material a un arquitecto técnico.
Fuente: http://www.elconfidencial.com/
