Uno de los ejemplos más brutales de una hipoteca ‘underwater’ es la de Pedro F.. Este funcionario de 30 años compró una vivienda de 90 metros cuadrados, dos habitaciones, un baño, cocina, salón, plaza de garaje y piscina por 120.000 euros en Yelles (Toledo). Actualmente, Bankia Habitat vende estos mismos pisos por 30.000 euros, según nos cuenta. La hipoteca que está pagando no se corresponde con el precio actual de mercado del piso, que ahora es un 75% inferior. Pero éste no es solo el caso de Pedro. “Buena parte de las hipotecas constituidas años atrás y no vencidas o reclamadas judicialmente, están establecidas sobre garantías inmobiliarias insuficientes, cuyo valor sigue depreciándose”, advierte Luis R. Díaz-Chirón, abogado y director de la empresa intermediación financiera Mediatoris.
Pagando de más por menos
Si los pisos bajan mucho de precio,-como está siendo el caso a día de hoy-, la hipoteca ya no se corresponde con el valor inmueble hipotecado. Pero si incluso se compra ahora una casa ya con el precio actualizado, el encarecimiento de los préstamos aplicado por los bancos, con la subida de los diferenciales y la obligada contratación de seguros y otros productos, vuelve a crear un desfase entre lo que paga el cliente y el valor del inmueble. Aunque la simple contratación de una hipoteca ya implica el pago de unos intereses que aumentarán bastante el precio final respecto al que compramos en un principio, la devaluación de la casa o la subida del precio de los préstamos vuelven a desequilibrar la balanza.
Así se demuestra en un ejemplo práctico expuesto por el comparador de hipoteca Bankimia. Para una casa que cuesta 125.225 euros, de la que nos financian el 80% de su valor, el préstamo hipotecario sería de 100.180 euros, que es el coste de la hipoteca media en el mes de julio, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Si esta cantidad la pagamos en 30 años y con un diferencial sobre el Euríbor del 2,985%, al final de la vida del préstamo habríamos pagado 62.331,28 euros solo en intereses. Si a esto le sumamos los costes de gestión de préstamo (tasación, notario, gestoría, impuestos, Registro…) habría añadir otros 15.556,81 euros. En total, el importe a retornar a la entidad financiera sería un total de 178.068,09 euros, 52.843,09 más del precio de la casa original: 125.225 euros.
Porcentaje de financiación
Además, este desfase se agranda cuanto más porcentaje de la vivienda se pida prestado al banco. “Siguiendo con el ejemplo anterior, si se financia el 80% de una vivienda de 125.225 euros, al final de la vida del préstamo se habrán abonado 62.331,28 euros en intereses. En cambio, si se financia el 60%, los intereses ascienden a 46.748,46 euros”, afirma Maica López, miembro de Bankimia. En España ya hay medio millón de hipotecados que deben más dinero al banco de lo que vale su casa, según Analistas Financieros Internacionales (AFI).
“Quizás la situación es menos mala en las principales capitales de provincia, pero la situación en poblaciones periféricas es lamentable. Como ejemplo, no muy lejos de Madrid, en poblaciones de la provincia de Guadalajara o Toledo, donde los precios están desplomados y no hay movimiento ni actividad inmobiliaria de compraventa de inmuebles”, reconoce Díaz-Chirón. “Hasta el momento la banca superaba esta práctica con la firma en el contrato de préstamo hipotecario de avalistas, fiadores, etc. En definitiva, de terceros que se comprometieran a cubrir el posible desfase entre el valor de la hipoteca y el valor de la vivienda depreciada”, añade el abogado, pero ahora con la crisis, estas ‘coberturas’ no provocan más que más deuda y desahucios e injusticia social.
Dación en pago
Además, de este desequilibrio también hay que contar que un solo impago mensual, la Ley Hipotecaria española permite ahora al banco cobrar un 12% en intereses de demora –porcentajes que antes de la reforma de la ley podían ascender hasta el 20% o el 30%-, más costas procesales. Algo que engorda brutalmente la deuda del consumidor hasta, incluso, en muchos casos ‘esquilmarles’ económicamente de por vida por un inmueble que, además, no hace más que depreciarse. ¿Acaso no debería aplicarse la dación en pago a los particulares que se han comprometido con unos precios inflados para un producto sobrevalorado al igual que se perdona a los promotores?
La Ley Hipotecaria solo permite a unos particulares con unos requisitos muy restringidos beneficiarse de ella. Su aplicación generalizada está muy lejos de la realidad, ya es que la banca tendría mucho que perder. “La situación no empeora porque la banca se está empleando a fondo para contener los impagos a base de propuestas de carencia sobre el principal del préstamo, lo que a todas luces supone aparcar el problema de fondo”, reflexiona el abogado y fundador de Mediatoris. Por eso, desde Bankimia recomiendan negociar antes de firmar la hipoteca un diferencial lo más reducido posible y una comisión de subrogación lo más próxima a cero para poder cambiarse de banco cuando se necesite.Firmar una escritura con las condiciones bien entendidas y escoger las más provechosaspara nosotros nos librará de todos los problemas que nos generen las oscilaciones de valores en el mercado en un futuro.
Fuente: http://www.pisos.com/
