La gran pregunta cuando nos planteamos alquilar un piso es si no estaremos pagando de más al propietario. Por desgracia, no existe ninguna estadística pública que sirva de referencia. Al contrario de la venta, donde el Ministerio de Fomento sí recoge los precios medios, el único dato relacionado con las rentas de alquiler es el porcentaje de subida o bajada que emite el Instituto Nacional de Estadística. Por eso, es una cuestión que plantea muchas reflexiones a los inquilinos. ¿Cómo saber si el alquiler que nos piden está en precios de mercado?
A falta de una estadística oficial para cotejar los precios, la mejor vía para acercarnos al mercado es a través de portales inmobiliarios, donde se concentran en torno al 80% de las ofertas de piso en alquiler. "Si bien los precios de oferta de viviendas en venta suelen estar por encima del precio final por el que se cierra la operación, las rentas de alquiler anunciadas son más cercanas a la realidad", asegura Miguel Ángel Alemany, director general depisos.com.
El problema es que, aún así, la información que se recoge en estos precios no es completa y puede haber margen de variación. Como recuerda Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, si bien la primera prospección es "fácil", hay que tener en cuenta que los precios que encontramos en los portales son "de oferta", es decir, los publicitados por los propietarios. Eso no quiere decir que sean precios "reales de mercado", es decir, por los que propietario e inquilino cierran finalmente el acuerdo.
Este precio "de oferta" recoge el deseo del propietario, pues está basado en conceptos como, la hipoteca, el sentimiento hacia el inmueble o lo que necesita ganar. Tiene un gran componente 'subjetivo'. Pero luego está lo que Jesús Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, denomina como "precio técnico", el que "realmente debe de buscar el inquilino, ya que está basado en criterios objetivos". Así, explica este experto, para que un inquilino se pueda hacer una idea de si un inmueble tiene un precio de alquiler coherente al mercado, si alquila con un particular, "debe de tener en cuenta las siguientes variables".
1.- La situación del mercado en la zona de búsqueda. Conocer los precios que se manejan en esa zona en concreto, la media que se suele pedir por una vivienda con unas determinadas características y la oferta que hay de esas características. Si en el distrito que buscas se ofertan 70 inmuebles iguales, el precio se tendrá que adaptar a esta situación.
2.- La zona en la que se encuentra la vivienda. Evidentemente, viviendas céntricas o en zonas exclusivas siempre serán más caras que las de la periferia o algo más alejadas del centro.
3.- El estado del piso. Si el inmueble está recién reformado y en condiciones idóneas, el piso toma más valor.
4.- Comparar y consultar en los portales inmobiliarios.
El precio puede variar
Con todo, el inquilino debe tener en cuenta que el precio podría haber variado (en uno u otro sentido) respecto a los anuncios que está viendo en los portales. Como explica Jesús Duque, "en algunas ocasiones suele suceder que el propietario pone el anuncio y luego empieza a recibir visitas"; en vista de la acogida por parte de los posibles inquilinos, puede suceder que directamente ya introduzca rebajas en el precio inicial sin hacer cambios en el precio del anuncio. Y luego podría cerrar la operación en otro precio inferior a lo que es un "precio real de mercado".
Esta información solo está en manos del dueño, del inquilino y, en caso de que intervenga, de alguna agencia a la que hubiera recurrido el propietario. "Los profesionales son quienes realmente tienen la información de precios del mercado", apunta Duque.
Una opinión similar sostiene Caraballo esgrimiendo argumentos parecidos. El "precio técnico" que aplican en Alquiler Seguro "es el que se cruza entre la oferta y la demanda eliminando la prima de riesgo". Esta es la que suele introducir el propietario cuando sube la renta ante sus necesidades financieras o el miedo a un posible impago. "Siempre es el valor real del inmueble y el más justo para el inquilino".
Cuidado con la zona
La mejor manera de saber si un piso está en precio es compararlo con otros de la zona con las mismas características de superficie, número de habitaciones y estado de conservación. En todos los casos, la zona es un elemento fundamental. "Un filtrado por barrio en cualquier portal ya permite hacerse una primera idea, aunque después, serán las visitas en persona lo que permitirá tener una foto completa de las condiciones de la vivienda y de si la renta que se pide se ajusta o no a lo que se ofrece", asegura Miguel Ángel Alemany.
Tampoco hay que cerrarse puertas ni ir con ideas preconcebidas. Por ejemplo, suele ser habitual que las personas desplazadas a otras ciudades por motivos laborales recurran al alquiler como primera opción.
El problema es que se encuentran con un mercado muy segmentado y que difícilmente pueden conocer. Es decir, puedes saber lo que cuesta un alquiler en Madrid, pero es "muy difícil" tener una idea aproximada de la zona concreta que a ti te interesa, resume Duque. Por no hablar de que en la práctica totalidad de los casos, el futuro inquilino "desplazado" no conocerá el barrio.
Incluso una vez alquilado el piso, si el inquilino viene de otra ciudad puede que se decida a alquilar una zona que realmente no conozca bien y con la que luego no esté satisfecho. En estos supuestos, Duque sugiere incluso llegar a pactar un alquiler "por semanas" para ver si la vivienda se ajusta a lo que quiere el inquilino. El problema es que muchos propietarios no suelen estar por la labor.
¿Hay margen para negociar el precio?
Finalmente, el inquilino puede plantearse si merece la pena el regateo de precios con el propietario. "Hace unos años, pretender negociar la renta del alquiler era algo que no entraba en los planes del mercado", asegura Alemany. No hay que olvidar que el alquiler ha sido (y todavía es, aunque en menor medida) un fenómeno muy urbano, circunscrito a las áreas más céntricas de las grandes ciudades. Por eso, cuando un inquilino visitaba un inmueble en alquiler en una zona con poca oferta, el propietario tenía una legión de posibles inquilinos detrás, así que "la negociación del precio era algo que ni se planteaba", explica Alemany.
Existía poco margen para acordar no solo el precio, sino cualquier término que obligara a cambios o que supusiera un trastorno para el arrendador.
En estos momentos, aunque la demanda es muy alta debido al papel cada vez más fuerte del alquiler debido a la crisis, la oferta también ha subido. Lo que más le preocupa al arrendador hoy en día es conseguir que la persona que viva en su casa la trate como si fuera propia y que pague puntualmente. "Por eso es más sencillo lograr un acuerdo respecto a la renta mensual", matiza Alemany. Si se reúnen las condiciones de buen pagador, inquilino responsable, y conocimiento del mercado, lograr ajustar la renta es una tarea sencilla.
