A pesar de los estragos que la crisis financiera ha causado en múltiples mercados inmobiliarios, los inversores han conseguido volver a encontrar valor y oportunidad en él. Parece que se atisban signos de recuperación en EE UU, China y Europa, aunque están avanzando a diferentes velocidades.
Philippe Waechter, economista jefe de Natixis Asset Management, asegura que el mercado estadounidense está viviendo el que probablemente sea su resurgir “tras un dilatado periodo de ajuste”. La aportación de las inversiones inmobiliarias al PIB es positiva después de cinco años representando una fuente de pérdidas y varios quebraderos de cabeza.
Hasta la fecha, sin embargo, el beneficio económico de la aceleración del sector inmobiliario se ha visto limitado debido a su menor impacto sobre el PIB en comparación con épocas anteriores. Antes de su desaceleración en 2006, las inversiones inmobiliarias llegaron a representar el 6,1% del PIB estadounidense, en comparación con el 2,9% registrado en el primer trimestre de 2013. Dimitri Rabin, analista de Loomis, indica que “aún existe un margen significativo de recuperación en el mercado americano”. Los precios subieron un 11,9% hasta abril de 2013, y los precios nacionales de las viviendas en EE UU se sitúan un 22% por debajo de la cota máxima, por lo que el “aumento de precios comenzará a ralentizarse a lo largo de los próximos 18-24 meses”, apunta.
En China el mercado registra una tendencia alcista en los precios, pero existen distintos niveles de solidez según el tipo de ciudad. Así, mientras grandes ciudades como Pekín, Shangái o Cantón experimentan una fuerte demanda pero su capacidad de construcción es escasa, otras como las capitales provinciales tienen una situación más equilibrada. En Europa los precios han bajado en 8 de 14 países, incluyendo España, pero son más altos en Bélgica, Finlandia o Luxemburgo.
La situación está en vías de mejora, aunque desde Natixis no detectan que se vaya a producir una recuperación destacada.
‘Stocks’ cerca de récords mínimos en EE UU
Los remanentes de obra nueva y de viviendas de segunda mano se sitúan próximos a récords mínimos históricos en EE UU, las cifras de obra nueva están por fin creciendo pero el proceso de construcción requerirá tiempo. En los últimos cinco años los jóvenes entre 20 y 40 años ha retrasado el momento de independizarse, creándose un desfase en la demanda de viviendas que quizá pueda absorberse con la mejora de las condiciones económicas. A corto plazo el proceso hipotecario resultará cada vez menos restrictivo, dando acceso a la obtención de hipotecas a un mayor número de consumidores y favoreciendo el aumento de los precios de la vivienda. Por otra parte, el tipo hipotecario fijo a 30 años ha registrado subidas de entre el 10% y el 15%, lo cual puede funcionar como freno a la subida de precios.
La caída de precios anima las ventas en España
El precio de los inmuebles en España sigue cayendo con fuerza y el número de transacciones sigue bajo mínimos. Sin embargo, las estadísticas correspondientes a la primera mitad del año muestran como se está produciendo ya una leve mejoría en la compraventa de viviendas. Entre enero y junio, el número de operaciones creció un 5,1% respecto al mismo período de 2011, aunque este avance está muy condicionado por la eliminación de las dos mayores ventajas fiscales del sector inmobiliario desde el 1 de enero de 2013.
En esa fecha, el IVA que grava la compra de casas de primera mano subió del 4% al 10% y la deducción fiscal por compra de vivienda habitual desaparecieron. Esas dos decisiones provocaron una avalancha de compras en los dos últimos meses del año que, sin embargo, los registradores no anotaron hasta enero o febrero.
Ese desfase temporal provocó un repunte de las operaciones en enero y febrero, continuado por nuevas caídas en marzo, mayo y junio. El balance total es que en la primera mitad de 2013 se han vendido 151.000 inmuebles frente a los 141.000 en el mismo período de 2012. A esa mejoría en las operaciones ha contribuido sin duda la paulatina caída de precios. Los últimos datos de la tasadora Tinsa señalan que el ajuste desde los máximos alcanzados en 2007 ya supera el 37% y todo apunta a que el descenso de valor aún continuará al menos otro ejercicio. El director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, va más allá y calcula que debe bajar otro 25% adicional para ajustar a la capacidad de compra de los ciudadanos. El mayor descenso de precios se ha producido en la Costa Mediterránea, con una caída del 43,8%.
