El mercado de las Socimi, las sociedades inmobiliarias cotizadas destinadas al alquiler de inmuebles, parece parado pero no lo está. En las últimas dos semanas, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ya ha registrado solicitudes al menos de tres firmas que aspiran a cotizar, según fuentes del mercado, y en los próximos meses se espera que otras muchas sigan sus pasos, pues Hacienda fija el 30 de septiembre para que una sociedad recién creada se acoja al régimen fiscal del año en curso.
La primera de ellas fue, hace pocos días, la Socimi de la familia Pavón Olid, ex propietaria de Madrid Visión, que incluye entre sus activos el edificio de Alcalá 80 de Madrid, varios locales comerciales en la capital, una vivienda con 100 hectáreas de parcela en El Escorial (Madrid) y un suelo urbano de 4.000 metros cuadrados en Mijas.
La fórmula de la Socimi fue reformulada el año pasado por el Gobierno del PP y regulada por el MAB en marzo pasado, y desarrolla una vía de inversión para activos inmobiliarios en régimen de alquiler –viviendas, hoteles y oficinas, sobre todo–, con fuertes incentivos fiscales. Concretamente, estas sociedades están exentas del pago del Impuesto de Sociedades (el 30% a partir de 125.000 euros) y están obligadas a repartir el 80% del beneficio en forma de dividendos, que a partir de 24.000 euros tributan al 27%.
Contexto difícil
Poco a poco se da forma al mercado en un contexto difícil. El ladrillo es el patrimonio familiar más consolidado y arraigado y, por tanto, el que más recelo despierta a la hora de compartir o someter al rigor del mercado. Además, a muchos patrimonios les crea dudas dar publicidad a información empresarial sensible, como una descripción al detalle de los activos o el accionariado.
"El sigilo de estos meses viene porque se tarda al menos de tres meses en crear una Socimi", explica Antonio Fernández, socio de Armabex, una sociedad que tienedoce expedientes abiertos de familias y grandes empresas que quieren sacar a Bolsa parte de sus activos.
Los expertos creen que la rebaja fiscal que ofrecen a los grandes u medianos patrimonios es lo suficientemente jugosa como para que el mercado alcance "un tamaño de 20 o 30 sociedades en los próximos años", explica Ignacio M. Iturriaga, socio de Irea, otra de las firmas queestá desarrollando el mercado, asociada a Abante y SJ Berwin. "La traba fundamental que encuentran las Socimis es que exigen que el accionariado se abra a más propietarios", añade.
El problema es que ahora "pocas empresas dedicadas al alquiler tienen beneficios", añaden desde Irea. Además, las Socimi están diseñadas para que el capital no quede en manos de una sola persona, sino de un número de en torno a seis, pues la ley establece que el 25% del capital quede en manos de minoritarios que se repartan ese porcentaje en paquetes del 5%. "La difusión accionarial es uno de los frenos al lanzamiento de estas sociedades, junto a la necesidad de dejar un porcentaje de accionariado en forma de liquidez y en manos de un agente bursátil -banco de inversión- que facilite la liquidez del valor en el mercado alternativo", añade Iturriaga.
Familias e inversores a la espera
En la rampa de lanzamiento también está Altius, una sociedad creada por dos socios que han aunado los intereses de varios inversores, que pondrán en común sus activos para, en breve, sacarlos también al mercado. "Será una Socimi pública, abierta a nuevos inversores, que arrancará con un patrimonio de 20 millones, pero que esperamos hacer crecer hasta los 150 millones de euros en tres años", explica Ciro Fernández, socio de la firma.
Además, ya existen algunas sociedades que en su razón social incluyen el apellido Socimi. En Madrid conviven Alquimaison, de losVentero Muñoz, fundadores de Vemusa; Entrecampos Cuatro, de lafamilia Segura, con un patrimonio de 51.500 metros repartidos entre Madrid, Alcudia y Zaragoza, y los hermanos Cort Lagos, que comparten la firma Fomento Hispania de Viviendas. En Valencia se ha creado Urbem, de la familia Pastor. Además, la inmobiliaria cotizada Urbas también baraja la posibilidad de colocar parte de sus activos en alquiler en sociedades de este tipo.
Versátiles
Cada una de ellas tiene sus motivos para crearla. Unas para proteger activos rentables de posibles ejecuciones hipotecarias, otros para dar entrada a inversores en su patrimonio e, incluso, "como fórmula paradefinir protocolos familiares", añade Fernández de Armabex.
"El incentivo fiscal es tan fuerte que muchos patrimonios están echando cuentas. El ahorro mínimo es del 30% por Sociedades, pero crear una estructura de Socimi tiene un coste, de forma que sale rentable para sociedades que vayan a obtener beneficios de entre medio y un millón de euros", explica Iturriaga, que estima el coste lanzamiento en unos 300.000 euros.
Margen de interpretación
¿Quiénes se lanzarán a la aventura? Patrimonios 'de provincias', medianos, grandes empresas, familias con activos poco endeudados, dueños de edificios de oficinas y de hoteles. "La Ley deja bastante margen de interpretación al mercado", explica Ciro Fernández de Altius. "Además, estas sociedades permiten, por ejemplo comprar suelos baratos y construir dentro de dos años. También rotar activos y obtener ingresos extra ligados a la auditoría energética, por ejemplo", completa.
En Armabex confirman que varias familias catalanas con altos patrimonios -en torno a 200 millones de euros- en forma de inmuebles en alquiler podrían ser las siguientes en pedir la vez en el MAB. "Pero este mercado no sólo interesa a familias, también a grandes empresas, cuyo proceso de decisión es más lento, pero su ejecución más ágil», explica Fernández, que entre sus clientes incluye ya a tres empresas del Ibex.
Esta firma considera que el recorrido y las posibilidades que ofrece el sistema de las Socimis está por explorar. "Las grandes empresas ya no nos preguntan porqué, sino cuántas Socimis van a crear", afirma Fernández, que actualmente negocia la venta de una vivienda de lujo en la que la operación contempla crear una Socimi con el activo en cuestión y vender las acciones al comprador de la vivienda, una fórmula que permitiría eludir en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Fuente: http://www.elmundo.es/
